Código Civil de la Federación Rusa en el marco del alquilerde las relaciones legales le permite al inquilino realizar mejoras inseparables en relación con el objeto arrendado. La implementación de tales acciones implica la formación de varias consecuencias legales. En relación con las mejoras inseparables de la propiedad arrendada, pueden surgir ciertos derechos y obligaciones tanto con el propietario como con el inquilino de la propiedad respectiva. Su especificidad puede estar determinada por el tipo de propiedad, así como los términos del contrato entre el propietario y el inquilino. ¿Cuáles son las principales normas de la ley que rigen las relaciones jurídicas, cuyo tema es el trabajo de mejoras inseparables de la propiedad en arrendamiento? ¿Cuáles son los matices de gravar los resultados de tal modernización de las instalaciones?
La persona u organización que alquila a alguienLa propiedad, más a menudo en este contexto cuando hablamos de bienes raíces, puede de alguna manera modernizarse, reconstruirse y mejorar su funcionalidad.
La realización de estos trabajos puede implicarformación de propiedades fundamentalmente nuevas en el objeto correspondiente. Las acciones inversas en relación con él son difíciles y pueden conducir a la incapacidad de usar la estructura. Por lo tanto, una mejora correspondiente en la propiedad se reconoce como inseparable. Un criterio importante para la inseparabilidad de la propiedad es un cambio en las características de calidad del objeto original, como resultado de lo cual su valor puede aumentar, debido a un posible aumento en su vida útil o propiedades de consumo.
Qué inseparable puede parecermejoras? Una muestra de dicha modernización puede presentarse en una variedad de opciones. Por lo tanto, puede reflejar el hecho de que el edificio ha adquirido características significativamente diferentes en comparación con el estado inicial.
Vale la pena señalar que el procedimiento de alquilerLa relación legal permite que la entidad que alquiló la propiedad realice su modernización apropiada solo con el acuerdo del propietario. Preferentemente escrito, fijado en el contrato. Las mejoras inseparables son acciones legalmente significativas, y su implementación debe formalizarse.
En el contrato entre el dueño de la propiedad y suel arrendador puede prescribir una cláusula sobre la posible compensación por parte del propietario de la modernización relevante de la instalación. Al mismo tiempo, los principales parámetros de las mejoras y su costo preliminar pueden ser fijados. Si el inquilino ha realizado mejoras inseparables en la estructura de la propiedad sin acuerdo con el propietario, entonces no tendrá ningún derecho sobre el resultado de la modernización correspondiente. Todas las preferencias posibles de la optimización de objetos solo pueden ser utilizadas por su propietario.
Lo que fundamentalmente difiere separable ymejoras inseparables? Aquí todo es muy simple. Notamos anteriormente que el criterio principal de inseparabilidad es la pérdida de funcionalidad de un objeto en el caso de un intento de devolverlo a su estado original. Las mejoras inseparables son, se podría decir, un proceso irreversible.
A su vez, modernización de instalaciones separables.puede sugerir un retorno relativamente asequible a su estado original. Otro matiz de las mejoras correspondientes es que pueden ser iniciadas por el inquilino sin el consentimiento del propietario. En el caso general, todos los derechos de uso de recursos separables permanecen con el inquilino, a menos que el contrato disponga lo contrario. Si el inquilino ha realizado mejoras inseparables en la propiedad, entonces es necesario analizarlas en busca de similitud con los resultados de las acciones destinadas a mantener la propiedad en un estado funcional a través de la reparación y el mantenimiento.
Por supuesto, en la mayoría de los casos la diferencia en esteEl caso puede ser obvio. Pero si el inquilino ha realizado reparaciones importantes del objeto, como resultado de lo cual el inmueble ha cambiado sustancialmente su apariencia, entonces, sin embargo, el resultado de su trabajo probablemente no se reconocerá como una mejora del objeto. Teóricamente, los costos de reparación pueden ser más altos que la modernización de la propiedad correspondiente. Pero esto no importa.
Por lo tanto, las mejoras inseparables de la propiedad arrendada se caracterizan por el hecho de que:
- deben ser acordados con el propietario de la propiedad;
- en general, pasan a ser propiedad del propietario del objeto y no están sujetos a compensación.
A su vez, la modernización separable puede serproducido por el inquilino sin el consentimiento del dueño de la propiedad. Forma recursos de propiedad del inquilino. Al mismo tiempo, una persona u organización que alquila una casa puede, bajo su propia responsabilidad, realizar mejoras inseparables en la propiedad arrendada. Estudiaremos a qué consecuencias legales puede llevar esto.
Si el inquilino ha realizado mejoras inseparablesvivienda alquilada, sin coordinar esta acción con el propietario, entonces, como señalamos anteriormente, no tendrá derecho a exigir una compensación del propietario. Además, si la modernización correspondiente ha llevado a un deterioro en la condición de los bienes raíces, incluso si el propietario tiene una opinión subjetiva, el inquilino está obligado a devolver la propiedad a su estado original.
El segundo escenario es cuando la modernización de bienes raícesacordado entre su inquilino y el propietario. En este caso, las condiciones para la implementación de las mejoras correspondientes, como señalamos anteriormente, deben prescribirse en el contrato. Una de las condiciones del contrato puede ser una compensación por el costo de la modernización por parte del arrendador. Dependiendo del momento específico de la mejora, el propietario puede pagar los costos del inquilino al vencimiento del contrato o durante su vigencia. El contrato también puede determinar una reducción en los alquileres, en compensación por la modernización inseparable.
Considere el aspecto de la contabilidad fiscal.mejoras inseparables. Aceptamos que el inquilino y el propietario de la propiedad acordaron este procedimiento. En primer lugar, vale la pena prestar atención al hecho de que las mejoras acordadas entre el inquilino y el propietario de la propiedad no siempre se relacionan con la propiedad depreciable, sino solo si son pagadas por el propietario de la propiedad.
A su vez, el reembolso de los costos del inquilino paraEl propietario del objeto puede tener en cuenta la modernización adecuada para gravar los ingresos. El inquilino mismo también puede usar los gastos incurridos para optimizar la cantidad de impuestos, en un cierto período de informe.
Posible opción en la que un reembolsoLas mejoras inseparables por parte del propietario no se especifican en el contrato, a pesar de que el propietario ha aceptado la modernización adecuada. En este caso, la depreciación tampoco se cobra y el valor inicial de la propiedad no aumenta. Tampoco hay razones para optimizar la base impositiva.
Cabe señalar que en casos dondelas mejoras inseparables no fueron compensadas por el arrendador, el arrendatario tiene derecho a cobrar la depreciación de la propiedad. Podemos considerar los aspectos específicos de la tributación de los resultados de la modernización de las instalaciones mediante el ejemplo del cumplimiento por las partes de las relaciones legales de las obligaciones de pagar el impuesto a la propiedad.
Si el contrato es celebrado por una entidad legal, es decir,el alquiler de locales no residenciales se realiza, luego deben pagar los montos correspondientes al presupuesto. En este caso, el impuesto a la propiedad debe ser pagado por la parte que fija los costos de mejorar las instalaciones en las cuentas de contabilidad. Como regla, esto se correlaciona con la propiedad de las mejoras. Si son propiedad del inquilino, debe pagar impuestos.
Si el propietario de las mejoras es el propietario, entoncescumple con las obligaciones pertinentes al finalizar el contrato de arrendamiento. Pero mientras este contrato está vigente, el inquilino hace cálculos con el presupuesto. Otro criterio por el cual se determina el tema del impuesto a la propiedad es la contabilidad del recurso correspondiente en el balance general. ¿Qué significa esto? Si las mejoras están en el balance del inquilino, él paga el impuesto correspondiente. Si el arrendador se los queda, debe hacer pagos al presupuesto.
Hay una serie de matices que caracterizan el cálculo del IVA.en el marco de las relaciones jurídicas, cuyo tema es el alquiler de bienes, acompañado de las mejoras inseparables en los mismos. Los estudiaremos. Si las mejoras inseparables se transfirieron al arrendador, mientras fueron realizadas por el contratista, esta transferencia debe reconocerse como implementación. El IVA debe ser pagado por ello. El contratista lo presenta al arrendatario y se le puede aplicar una deducción. Cabe señalar que al calcular el impuesto sobre la renta, no se tienen en cuenta las mejoras al objeto donado al propietario.
Atracción para modernizar las instalacionesUna organización de terceros es un criterio clave para la obligación de una empresa de calcular el IVA sobre mejoras inseparables. El hecho es que si el inquilino reconstruyó la propiedad por su cuenta, entonces en este caso entrarán en vigencia otras normas legales. De acuerdo con ellos, el IVA sobre las mejoras no puede acumularse.
Esto se debe al hecho de que para calificar mejorasComo parte de la propiedad alquilada a efectos de su IVA, se requiere una transferencia de propiedad. De conformidad con las normas del Código Civil de la Federación de Rusia que regulan las relaciones jurídicas, en cuyo marco se realizan mejoras inseparables, por defecto no se aplican los mecanismos legales correspondientes. El Código Civil de la Federación Rusa en realidad no incluye disposiciones que sugieran que un inquilino tiene derecho de propiedad sobre los resultados de la modernización de las instalaciones. No pueden considerarse como un activo independiente por separado de la propiedad principal. Por lo tanto, cuando los locales arrendados se devuelven al propietario, no se transfiere la propiedad. Resulta que las mejoras inseparables realizadas por el inquilino no están sujetas al IVA.
Será útil considerar los principales matices.contabilidad fiscal, a su vez, mejoras inmobiliarias separables. Para calcular correctamente el impuesto sobre ellos, primero es necesario determinar el costo y el plazo de operación de las mejoras correspondientes. Si los costos de la modernización de los bienes inmuebles no exceden el monto establecido por el Código Tributario de la Federación de Rusia, y el período de uso es inferior a 12 meses, las mejoras deben atribuirse a los inventarios. Si los gastos relevantes son más altos que los criterios establecidos en el Código Tributario de la Federación Rusa, y el plazo de uso es más de 12 meses, entonces el valor de la propiedad debe ser amortizado mediante depreciación.
Si el tema de la relación de arrendamiento es legalpersona, es probable que a nivel de sus actos locales se apruebe una política contable. Y si en él el límite para clasificar la propiedad como depreciable se establece más bajo que en el Código Tributario de la Federación Rusa, entonces para tener en cuenta las mejoras separables, es necesario usar exactamente el indicador que fue aprobado en el acto local. Cabe señalar que el impuesto a la propiedad, si se realiza la modernización correspondiente, no es pagado por el inquilino. Esto se debe a que las mejoras separables generalmente se clasifican como bienes muebles.
Habiendo estudiado cómo se lleva a cabo la contabilidadmejoras inseparables y separables, consideraremos un aspecto como la ejecución correcta del consentimiento del propietario para la modernización adecuada del objeto. Para esto, se debe firmar un acuerdo por separado entre el inquilino y el propietario. Puede complementar el de acuerdo con el cual se realiza el alquiler de locales no residenciales o, por el contrario, los relacionados con el stock de viviendas. Las condiciones deben especificarse en este contrato: sobre qué tipo de trabajo se supone que se debe hacer para mejorar las instalaciones, quién pagará por la modernización, en todo o en parte, cómo se supone que reembolsará el costo de mejorar la propiedad.
Reembolso de inquilinos por modernizaciónpuede llevarse a cabo, como señalamos anteriormente en el artículo, reduciendo los alquileres. O un contrato para la venta de mejoras inseparables es posible. Todo está determinado por las partes del contrato. Compilarlo correctamente es un aspecto importante de las relaciones jurídicas. Si alguna de las partes no lo cumple, la segunda recibirá el derecho a recibir sus preferencias en la corte. Por ejemplo, un inquilino puede recuperar mejoras inseparables en una cantidad equivalente si el propietario no paga los costos de la modernización relevante, aunque se compromete a hacerlo bajo el contrato.
Falta de acuerdo por escrito entrepor el inquilino y el propietario significa que ninguna de las partes podrá utilizar los gastos a efectos fiscales. Además, como señalamos anteriormente en el artículo, el propietario tiene derecho a exigir mejoras inseparables para eliminar del objeto, pero para que su estado funcional no se vea afectado. Las disputas entre el propietario de la propiedad y su inquilino pueden resolverse en la corte.
Al comienzo del artículo, determinamos que en el caso generalLas mejoras inseparables son una característica de los bienes raíces. Pero este no es siempre el caso. Sucede que las mejoras inseparables son propiedad de objetos que no son necesariamente bienes raíces. Por ejemplo, puede ser una empresa. En este caso, las relaciones jurídicas relacionadas con su renta están reguladas por otras normas legales que no sean las inmobiliarias.
Entonces, si el inquilino ha contribuido a la estructura de la empresamejora, entonces, de acuerdo con la legislación de la Federación de Rusia, obtiene el derecho de reembolsar sus propios gastos por la modernización adecuada, incluso si no está de acuerdo con el propietario sobre la implementación de estas acciones. A menos, por supuesto, que el contrato entre el propietario de la empresa y su socio establezca lo contrario.
Sin embargo, el propietario puede evitarobligaciones de compensar al arrendatario por los costos de las mejoras en los tribunales. Para hacer esto, necesitará demostrar que las mejoras inseparables de la propiedad arrendada se han modernizado, no es tan obvio que las capacidades operativas de los activos de producción de la empresa no hayan crecido lo suficiente en términos de la necesidad de compensar los costos del inquilino. Además, si el propietario de la empresa puede intentar probar en la corte que el inquilino no tenía una necesidad objetiva de modernización.
¿Qué consecuencias legales pueden caracterizar mejoras inseparables en la venta de un departamento de un individuo a otro?
En este caso, será útil recurrir aanálisis de las mismas disposiciones legales que rigen las relaciones jurídicas, cuyo objeto son las transacciones con cualquier propiedad inmobiliaria. Es decir, en principio, los que examinamos en el contexto de la interacción corporativa de varias empresas en transacciones con bienes inmuebles no residenciales. En este caso, la naturaleza jurídica de las relaciones jurídicas relevantes es la misma y está regulada por las mismas normas jurídicas.
Mejoras separables en un departamento rentadogeneralmente son propiedad del inquilino, a menos que se especifique lo contrario en el contrato entre él y el propietario. Si el inquilino realizó mejoras inseparables en la instalación arrendada con el consentimiento del propietario del apartamento, entonces, al término del contrato de alquiler, recibe el derecho a recibir una compensación por sus gastos por la modernización correspondiente. Nuevamente, si la transferencia de mejoras inseparables no se lleva a cabo de otra manera en virtud de ciertas disposiciones del contrato entre el inquilino y el propietario.
Si no se ha acordado la modernización de la instalaciónentre el propietario y el inquilino, en el caso general los gastos incurridos por el segundo no son resarcibles. Pero durante la venta, el propietario del apartamento puede incluirlos a voluntad en el precio del objeto.
Si se realizan mejoras a la propiedad a expensas dedepreciación debida a él, la propiedad de ellos se asigna al arrendador. Esta regla es relevante para las relaciones legales que involucran a personas jurídicas, cuyo tema es alquilar un apartamento.
Por lo tanto, con respecto a mejoras inseparablespueden aplicarse diferentes normas de la ley, por ejemplo, al comparar viviendas de alquiler y empresas. Además, pueden tener matices en términos de interpretación. Los participantes en las relaciones de arrendamiento deben monitorear oportunamente la aparición de nuevas normas en el Código Civil de la Federación de Rusia, así como sus interpretaciones en varios actos y documentos legales departamentales.
