Le obbligazioni (mutui) rappresentano oltre l'80% del totaletransazioni immobiliari negli Stati Uniti, in Russia - meno del 10%. Le prospettive per i titoli sono evidenti. Tuttavia, molti non sanno non solo cosa siano le obbligazioni garantite da ipoteca, ma anche i concetti di base.
Le obbligazioni sono titoli che danno diritto a ricevere un profitto fisso fisso.
Le obbligazioni sono titoli di debito. I rimborsi sono garantiti dal rating dell'azienda. Più è stabile la società, più è probabile che riceva il reddito promesso.
Un'obbligazione ipotecaria è una carta di debito che rifinanzia gli investimenti in prestiti immobiliari.
Ad esempio, AAA Bank emette prestiti per acquisizionialloggi. Il suo capitale, ovviamente, è limitato. Con 1 miliardo di rubli, la banca può emettere, ad esempio, 1000 prestiti. Naturalmente, il mercato immobiliare si fermerà quando l'istituto di credito esaurirà i fondi.
L'emissione di obbligazioni ipotecarie è vantaggiosa per tutti i partecipanti al mercato:
Ora su come funziona questo mercato.La banca "AAA" emette un prestito per l'acquisto di proprietà per un importo di 5 milioni di rubli. Su di essi emette obbligazioni (mutuo) e le vende in borsa. Il denaro degli investitori va a nuovi prestiti. I titoli sono garantiti dai pagamenti dei cittadini su un mutuo.
Le obbligazioni (mutui) non sono l'unico strumento per gli investitori in questo mercato. Ci sono alternative:
Certo, un'idea che è venuta dagli Stati Uniti può portaremomenti positivi nel nostro mercato. Tuttavia, le obbligazioni ipotecarie in Russia sollevano molte domande sia dagli investitori che dagli specialisti. Il termine "stabilità" non è applicabile allo sviluppo dell'economia del nostro paese, in particolare al mercato immobiliare. Negli ultimi 1,5-2 anni, non solo ha smesso di crescere, ma è anche diminuito in modo significativo. Le obbligazioni (mutui) non possono generare reddito dal mercato immobiliare se non cresce.
Il secondo problema è l'alto costo dei titoli.Per questo motivo, società commerciali private e semplici cittadini non potranno diventare investitori. Tutte le speranze sono riposte sui fondi pensione non statali, banche che hanno fondi liberi, che presumibilmente non sanno dove investirli.
Il terzo problema è la mancanza di un quadro legislativo ben congegnato.
Si può riassumere: è improbabile che l'elevato costo dei titoli, l'instabilità del mercato dei mutui e un quadro giuridico mal concepito consentano lo sviluppo di questo tipo di titoli in Russia.
La crisi del 2008 è iniziata proprio con i mutuiobbligazioni (CDO). Il fatto è che molti investitori hanno iniziato ad acquistare titoli, sapendo che il mercato immobiliare è in costante crescita. Ciò ha influenzato la strategia delle banche, che erano indifferenti alla solvibilità dei loro clienti. L'importante è averli. Ci sono stati casi in cui è stato concesso un mutuo per 500mila dollari a persone che non avevano un reddito regolare. Per la banca, i rischi sono minimi: hanno ricevuto questo denaro in borsa dalla vendita di obbligazioni ipotecarie.
Inoltre, le banche emettevano credit swap, ovvero assicurazioni se il debito non veniva pagato.
Ma la piramide ruotava così tanto che sotto di loroha iniziato a emettere obbligazioni (CDO sintetici). Poiché le società di analisi non sapevano cosa fosse, si sono affidate ai dati delle società di investimento che le hanno emesse. Alcuni lo sapevano, ma avevano paura di perdere grandi clienti. Dalle obbligazioni del livello rischioso BBB hanno ricavato un asset ancora più problematico, ma il suo grado di minaccia era già pari ad AAA (come i titoli di Stato del prestito federale statunitense), cioè assolutamente sicuro. Ciò ha consentito agli investitori con milioni di dollari di investire in titoli non garantiti, oltre a raccogliere fondi da fondi pensione, ai quali è vietato investire in attività inferiori a questo rating. Naturalmente, una tale piramide prima o poi crollerebbe quando i prezzi delle case cominceranno a scendere. Questo è quello che è successo. Grandi società di investimento, investitori e agenti assicurativi sono falliti.
Investitori che scommettonoswap ipotecari, ovvero assicurazioni immobiliari garantite vendute a prezzi bassi. Cioè, investendo in essi un milione di dollari, si potrebbero ottenere diverse centinaia di milioni, dal momento che nessuno credeva semplicemente nel default.
