הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית במסגרת השכרהיחסים משפטיים מאפשרים לשוכר של כל נכס לבצע שיפורים בלתי ניתנים להפרדה ביחס לחפץ המושכר. יישום פעולות כאלה על ידו מניח היווצרות של השלכות משפטיות שונות. בקשר עם השיפורים הבלתי ניתנים להפרדה של החפץ המושכר, עלולות להיווצר זכויות וחובות נפרדות הן לבעלים והן לשוכר הנכס המתאים. את הספציפיות שלהם ניתן לקבוע על פי סוג הנכס, כמו גם תנאי ההסכם בין הבעלים לשוכר. מהן הנורמות העיקריות של החוק המסדיר יחסי משפט, שנושאו הוא ייצור שיפורים בלתי ניתנים להפרדה בנכס המושכר? מהם הניואנסים של מיסוי התוצאות של מודרניזציה כזו של מתקנים?
האדם או הארגון ששכר מישהונכס - לרוב בהקשר זה אנו מדברים על נדל"ן - יכול באופן כלשהו לחדש, לשחזר, לשפר את הפונקציונליות שלו.
ביצוע עבודות אלה עשוי להיות כרוך בכךהיווצרות מאפיינים חדשים ביסודו של האובייקט המתאים. פעולות הפוכות ביחס אליו קשות ויכולות להוביל לחוסר השימוש במבנה. לפיכך, השיפור המקביל של הנכס מוכר כבלתי ניתן להפרדה. קריטריון משמעותי לחוסר ההפרדה של רכוש הוא שינוי במאפייניו האיכותיים של החפץ המקורי, וכתוצאה מכך ערכו עשוי לעלות, הנגרם עלייה אפשרית בחיי השירות או בנכסי הצרכנים שלו.
כמה בלתי נפרד יכול להיראותשיפורים? דוגמא למודרניזציה כזו ניתן להציג במגוון דרכים. אז, זה יכול לשקף את העובדה כי הבניין רכש מאפיינים שונים באופן משמעותי בהשוואה למצב המקורי.
יש לציין כי הזמנת ההשכרהיחסים משפטיים מאפשרים לנבדק ששכר את הנכס לבצע את המודרניזציה המתאימה שלו רק בהסכמה עם הבעלים. רצוי בכתב, קבוע בחוזה. שיפורים שאינם ניתנים להפרדה הם פעולות משמעותיות מבחינה משפטית וצריכות להיות פורמליות.
בחוזה בין בעל הנכס לשלוהמשכיר רשאי לקבוע סעיף על הפיצוי האפשרי על ידי הבעלים של המודרניזציה המתאימה של החפץ. במקרה זה, ניתן לרשום את הפרמטרים העיקריים של השיפורים ועלותם המקדימה. אם השוכר ביצע שיפורים בלתי ניתנים להפרדה במבנה הנכס ללא הסכמת הבעלים, אזי לא יהיו לו זכויות כלשהן לתוצאת המודרניזציה המתאימה. כל ההעדפות האפשריות מאופטימיזציה של אובייקטים ניתנות לשימוש רק על ידי הבעלים שלה.
מה ההבדל המהותי בין הפרדה לשיפורים בלתי ניתנים להפרדה? הכל מאוד פשוט כאן. ציינו לעיל כי הקריטריון העיקרי לחוסר היפרדות הוא אובדן הפונקציונאליות של אובייקט במקרה של ניסיון להחזיר אותו למצבו המקורי. שיפורים בלתי ניתנים להפרדה הם, אפשר לומר, תהליך בלתי הפיך.
בתורו, שדרוגי אובייקטים ניתנים להפרדהעשוי להציע חזרה יחסית משתלמת למצבה המקורי. ניואנס נוסף של השיפורים המתאימים - ניתן ליזום אותם על ידי הדייר ללא הסכמת הבעלים. באופן כללי, כל הזכויות לשימוש במשאבים הניתנים להפרדה נשארות אצל השוכר - אלא אם כן צוין אחרת בחוזה. אם השוכר ביצע שיפורים בלתי נפרדים בחפץ, הרי שיש צורך לנתח אותם לדמיון עם תוצאות הפעולות שמטרתן לשמור על הנכס במצב תפקודי באמצעות תיקון ותחזוקה.
כמובן שברוב האפשרויות ההבדל הוא בזההמקרה עשוי להיות ברור. אך אם השוכר ביצע שיפוץ גדול של החפץ, וכתוצאה מכך הנכס שינה את מראהו באופן משמעותי, אולם, בכל זאת, תוצאת עבודתו, ככל הנראה, לא תזוהה כשיפור של החפץ . בתיאוריה, עלויות השיפוץ עשויות להיות גבוהות יותר משדרוגי הנכס המקבילים. אבל זה לא ממש משנה.
לפיכך, שיפורים בלתי ניתנים להפרדה ברכוש המושכר מאופיינים ב:
- יש לתאם אותם עם בעל הנכס;
- באופן כללי, הם הופכים לרכושו של בעל החפץ ואינם כפופים לפיצוי.
בתורו, מודרניזציה ניתנת להפרדה יכולה להיותשהופק על ידי הדייר ללא הסכמת בעל הנכס. הוא יוצר משאבים בבעלות הדייר. יחד עם זאת, אדם או ארגון השוכר בית עדיין יכולים לבצע שיפורים בלתי נפרדים בנכס המושכר באחריותם האישית. בואו ללמוד לאילו השלכות משפטיות זה יכול להוביל.
אם השוכר ביצע שיפורים בלתי ניתנים להפרדהדיור שכור, מבלי לתאם פעולה זו עם הבעלים, אזי, כפי שציינו לעיל, לא תהיה לו הזכות לדרוש מהבעלים פיצויים. יתר על כן, אם המודרניזציה המקבילה הביאה להידרדרות במצב הנכס, גם אם מבחינתו הסובייקטיבית של הבעלים, אזי השוכר מחויב להחזיר את החפץ למצבו המקורי.
התרחיש השני הוא כאשר מודרניזציה של נדל"ןמוסכם בין הדייר והבעלים. במקרה זה, יש לכתוב בחוזה את התנאים ליישום השיפורים המתאימים, כפי שציינו לעיל. אחד מתנאי החוזה עשוי להיות פיצוי עלות המודרניזציה על ידי המשכיר. בהתאם לשעה הספציפית של השיפור, הבעלים רשאי לשלם את הוצאות השוכר בסוף החוזה או במהלך תקופת תוקפו. החוזה עשוי גם לציין הפחתת שכר דירה - כדי לפצות על המודרניזציה הבלתי נפרדת.
שקול היבט כגון הנהלת חשבונות מסשיפורים בלתי ניתנים להפרדה. הבה נסכים כי השוכר ובעל הנכס הסכימו על הליך זה. ראשית כל, ראוי לשים לב לעובדה כי שיפורים המוסכמים בין השוכר לבעל הנכס אינם מתייחסים תמיד לנכס הפחת, אלא רק אם הם משולמים על ידי בעל הנכס.
בתורו, החזר הוצאות השוכר עבורבעל המודעה המתאימה יכול להילקח בחשבון על ידי בעל הנכס לצורכי מס הכנסה. השוכר עצמו יכול גם להשתמש בהוצאות שנוצרו על מנת לייעל את סכום המסים - בתקופת דיווח מסוימת.
יתכן כי ההחזרשיפורים בלתי נפרדים על ידי בעל הנכס אינם כתובים בחוזה, למרות שהבעלים הסכים למודרניזציה המתאימה. במקרה זה, הפחת גם אינו מחויב, והערך ההתחלתי של הנכס אינו עולה. אין גם עילות לייעל את בסיס המס.
ניתן לציין כי במקרים בהםהשדרוגים הבלתי נפרדים לא פיצו על ידי המשכיר, אז השוכר רשאי לפחת את הנכס. אנו יכולים לשקול את פרטי המיסוי של תוצאות המודרניזציה של אובייקטים בדוגמא למילוי הצדדים ביחסים משפטיים של חובות תשלום ארנונה.
אם החוזה נחתם על ידי ישות משפטית, כלומר,החכירה של שטחים שאינם למגורים מתוכננת, ואז עליהם לשלם את הסכומים המתאימים לתקציב. הארנונה במקרה זה חייבת לשלם על ידי הגורם המתקן את עלויות שיפור המתקנים בחשבונות החשבונאיים. בדרך כלל זה מתאם לבעלות על השיפורים. אם הדייר הוא הבעלים של אותם אז הוא מחויב לשלם מסים.
אם הבעלים של השיפורים הוא המשכיר, אזהוא עומד בהתחייבויות המתאימות עם סיום הסכם השכירות. אך בעוד שהחוזה הזה תקף, השוכר אחראי על התקציב. קריטריון נוסף לפיו נקבע נושא תשלום הארנונה הוא הנהלת החשבונות של המשאב המתאים במאזן. מה זה אומר? אם השיפורים נמצאים במאזן הדייר, הוא משלם את המס המקביל. אם בעל הבית שומר רישומים, עליו לבצע תשלומים לתקציב.
ישנם מספר ניואנסים המאפיינים את חישוב המע"מבמסגרת היחסים המשפטיים, הנושא הוא השכרת נכס, המלווה בייצור שיפורים בלתי נפרדים בו. בואו ללמוד אותם. אם הועברו שיפורים בלתי נפרדים למשכיר בזמן שהם בוצעו על ידי הקבלן, יש להכיר בהעברה זו כיישום. יש לשלם על כך מע"מ. הוא מוצג על ידי החברה הקבלנית בפני השוכר, וניתן לחול עליו ניכוי. ניתן לציין כי בעת חישוב מס הכנסה לא נלקחים בחשבון שיפורים בחפץ שנתרם לבעלים.
משיכה על מנת לחדש את האובייקטארגון צד שלישי הוא קריטריון מרכזי להופעת חובת המשרד לחשב מע"מ על שיפורים בלתי ניתנים להפרדה. העובדה היא שאם הדייר ביצע את שחזור החפץ בכוחות עצמו, הרי שבמקרה זה, חוקי חוק אחרים נכנסים לתוקף. לדבריהם, לא ניתן לגבות מע"מ על שיפורים.
זאת בשל העובדה כי לשיפור ההסמכהכחלק מנכס מושכר, העברת הבעלות נדרשת לצורכי מע"מ. בהתאם לנורמות הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית, המסדיר את היחסים המשפטיים שבמסגרתם נעשים שיפורים בלתי ניתנים להפרדה, כברירת מחדל המנגנונים המשפטיים המתאימים אינם מיושמים. הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית אינו כולל למעשה הוראות המרמזות על בעלותו של הדייר על תוצאות המודרניזציה של המתקנים. לא ניתן לראות בהם נכס עצמאי מלבד הנכס העיקרי. לפיכך, כאשר הנכס המושכר מוחזר לבעלים, אין העברת בעלות. מסתבר שהשיפורים הבלתי נפרדים שעשה השוכר אינם כפופים למע"מ.
יהיה שימושי לשקול את הניואנסים העיקרייםחשבונאות מס, בתורו, שיפורי נדל"ן הניתנים להפרדה. על מנת לחשב נכון את המס עליהם, קודם כל יש צורך לקבוע את עלות חיי השירות של השיפורים המתאימים. אם הוצאות המודרניזציה של הנדל"ן אינן עולות על הסכום שנקבע על ידי קוד המס של הפדרציה הרוסית, ותקופת השימוש בהן היא פחות מ -12 חודשים, יש לייחס את השיפורים למלאי. אם ההוצאות המתאימות גבוהות מהקריטריון הקבוע בקוד המס של הפדרציה הרוסית ותקופת השימוש היא יותר מ -12 חודשים, יש למחוק את ערך הנכס באמצעות פחת.
אם מושא החכירה הוא ישות משפטיתאדם, אם כן, כנראה שמדיניות הנהלת החשבונות תאושר ברמת מעשיו המקומיים. ואם בו הגבול לסיווג רכוש כפחת נקבע פחות מאשר בקוד המס של הפדרציה הרוסית, הרי שכדי לקחת בחשבון שיפורים ניתנים להפרדה, יש להשתמש בדיוק במדד שאושר בפעולה המקומית. ניתן לציין כי הארנונה אינה משולמת על ידי השוכר אם מתבצעת המודרניזציה המתאימה. הסיבה לכך היא ששיפורים הניתנים להפרדה מסווגים בדרך כלל כרכוש מטלטלין.
לאחר שלמדתי כיצד מתבצעת הנהלת חשבונותשיפורים בלתי ניתנים להפרדה, נשקול היבט כגון ביצוע נכון של הסכמת בעל הנכס למודרניזציה מתאימה של החפץ. לשם כך יש לחתום על הסכם נפרד בין השוכר לבעל הנכס. היא יכולה להשלים את זו שלפיה מתבצעת השכרת שטחים שאינם למגורים או להיפך, כאלה המתייחסים למלאי הדירה. חוזה זה חייב לפרט את התנאים: איזה סוג של עבודה אמורה להתבצע על מנת לשפר את האובייקט, מי ישלם על המודרניזציה - כולו או חלקו, כיצד אמורה להיות מוחזרת עלות שיפור המקרקעין.
פיצוי הוצאות השוכר למודרניזציהניתן לבצע, כפי שציינו לעיל במאמר, על ידי הפחתת דמי השכירות. או שניתן חוזה למכירת שיפורים בלתי ניתנים להפרדה. הכל נקבע על ידי הצדדים לחוזה. הידור הנכון שלה הוא היבט חשוב ביחסים משפטיים. אם אחד הצדדים לא יממש אותה, השני יקבל את הזכות לקבל את העדפותיו בבית המשפט. לדוגמא, שוכר יכול לגבות כמות שווה של שיפורים בלתי ניתנים להפרדה אם הבעלים לא ישלם את עלויות המודרניזציה המתאימות, למרות שהוא מתחייב לעשות זאת על פי החוזה.
חוסר הסכמה בכתב ביןעל ידי הדייר והבעלים פירושו כי ההוצאות לצורכי מס אינן יכולות לשמש אף צד. בנוסף, כפי שציינו לעיל במאמר, לבעל הדירה יש את הזכות לדרוש להסיר שיפורים בלתי נפרדים מהחפץ - אך על מנת שמצבו התפקודי לא ייפגע. ניתן לפתור מחלוקות בין בעל הנכס לשוכר שלו בבית המשפט.
בתחילת המאמר, קבענו זאת במקרה הכללישיפורים בלתי נפרדים הם מאפיינים של נדל"ן. אבל לא תמיד זה המצב. זה קורה ששיפורים בלתי ניתנים להפרדה הם נכס של אובייקטים שאינם בהכרח נדל"ן. לדוגמה, זה יכול להיות עסק. במקרה זה, מערכת היחסים המשפטית הקשורה בשכירותה נשלטת על ידי כללי משפט שונים מאשר במקרה של מקרקעין.
לכן, אם השוכר נכנס למבנה הארגוןלפיכך, בהתאם לחקיקת הפדרציה הרוסית, הוא מקבל את הזכות להחזיר הוצאות משלו עבור המודרניזציה המתאימה, גם אם לא הסכים עם המשכיר על יישום פעולות אלה. אלא אם כן, כמובן, נקבע אחרת בחוזה בין בעל המפעל לשותפו.
עם זאת, בעל הבית יכול להימנעחובות לפצות את השוכר בעלויות השיפורים בבית המשפט. לשם כך יצטרך להוכיח כי השיפורים הבלתי נפרדים של הנכס המושכר עדכנו כי לא כל כך ברור שהיכולות התפעוליות של נכסי הייצור של הארגון לא גדלו מספיק מבחינת הצורך לפצות על עלויות הדייר. בנוסף, אם בעל החברה יכול לנסות להוכיח בבית המשפט כי לדייר לא היה צורך אובייקטיבי במודרניזציה.
אילו השלכות משפטיות יכולות לאפיין שיפורים בלתי נפרדים בעת מכירת דירה של אדם אחד לאחר?
במקרה זה, יהיה שימושי להתייחס אליוניתוח אותן הוראות חוק השולטות ביחסים משפטיים, שנושאין הן עסקאות עם כל מקרקעין. כלומר, באופן עקרוני, אלו אותם שקלנו במסגרת אינטראקציה תאגידית של עסקים שונים בעסקאות עם נדל"ן שאינו למגורים. במקרה זה, האופי המשפטי של מערכת היחסים המשפטית הרלוונטית הוא זהה ונשלט על ידי אותם כללי חוק.
שיפורים נפרדים בדירה שכורההינם בדרך כלל רכושו של השוכר, אלא אם כן מצוין תנאים אחרים בהסכם בינו לבין בעל הנכס. אם השוכר ביצע שיפורים בלתי נפרדים בחפץ המושכר בהסכמת בעל הדירה, הרי שעם סיום הסכם השכירות הוא / היא זכאים לקבל פיצוי על הוצאותיו בגין המודרניזציה המתאימה. שוב - אם העברת שיפורים בלתי ניתנים להפרדה לא מתבצעת אחרת מכוח הוראות נפרדות בחוזה בין השוכר לבעלים.
אם המודרניזציה של האובייקט לא הוסכמהבין הבעלים לשוכר, אז באופן כללי העלויות שהוציא האחרונים אינן ניתנות לפיצוי. אך בעת מכירת הדירה, בעל הדירה יכול לכלול אותם כרצונו בעלות החפץ.
אם השיפורים נעשים על חשבוןחיובי פחת הנובעים מכך, אזי הבעלות עליהם מופנית למשכיר. כלל זה רלוונטי ליחסים משפטיים בהשתתפות ישויות משפטיות, שנושאם הוא השכרת דירה.
כך, לגבי שיפורים בלתי ניתנים להפרדהנורמות חוק שונות עשויות לחול - למשל, כאשר משווים דיור והשכרת עסקים. בנוסף, הם יכולים להיות ניואנסים מבחינת פרשנות. על המשתתפים ביחסים משפטיים להשכרה לעקוב באופן מיידי אחר הופעתן של נורמות חדשות בקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית, כמו גם על הפרשנויות שלהן במעשים משפטיים ומסמכים משפטיים שונים.
