Kodeks Cywilny Federacji Rosyjskiej w ramach wynajmustosunek prawny pozwala najemcy dowolnej nieruchomości na dokonanie nierozłącznych ulepszeń w stosunku do przedmiotu najmu. Realizacja przez niego takich działań zakłada powstanie różnych konsekwencji prawnych. W związku z nierozłącznymi ulepszeniami przedmiotu leasingu mogą powstać odrębne prawa i obowiązki zarówno dla właściciela, jak i najemcy danej nieruchomości. O ich specyfice decyduje rodzaj nieruchomości, a także warunki umowy pomiędzy właścicielem a najemcą. Jakie są podstawowe normy prawa regulujące stosunki prawne, których przedmiotem jest wytwarzanie nierozłącznych ulepszeń w wynajmowanej nieruchomości? Jakie są niuanse opodatkowania wyników takiej modernizacji obiektów?
Osoba lub organizacja, która wynajęła od kogośnieruchomość – najczęściej w tym kontekście mówimy o nieruchomości – może w jakiś sposób unowocześnić, przebudować, poprawić swoją funkcjonalność.
Wykonanie tych prac może obejmować:tworzenie zupełnie nowych właściwości odpowiedniego obiektu. Działania odwrotne w stosunku do niego są trudne i mogą prowadzić do niemożności użytkowania konstrukcji. Dlatego odpowiednie ulepszenie nieruchomości jest uznawane za nierozłączne. Istotnym kryterium nierozłączności własności jest zmiana cech jakościowych pierwotnego przedmiotu, w wyniku której może wzrosnąć jego wartość, co wynika z możliwego wydłużenia jego żywotności lub właściwości konsumenckich.
Jak może wyglądać nierozłącznieulepszenia? Przykład takiej modernizacji można przedstawić na różne sposoby. Może więc odzwierciedlać fakt, że budynek uzyskał znacznie inne cechy w porównaniu ze stanem pierwotnym.
Należy zauważyć, że kolejność wynajmustosunki prawne pozwalają podmiotowi, który wynajął nieruchomość, dokonać jej odpowiedniej modernizacji tylko po uzgodnieniu z właścicielem. Pożądane jest na piśmie, ustalone w umowie. Nierozłączne usprawnienia są czynnościami o znaczeniu prawnym i powinny być sformalizowane.
W umowie między właścicielem nieruchomości a jegowynajmujący może przewidzieć klauzulę o ewentualnym odszkodowaniu przez właściciela odpowiedniej modernizacji obiektu. W takim przypadku można zarejestrować główne parametry ulepszeń i ich wstępny koszt. Jeżeli najemca dokonał nierozerwalnych ulepszeń w strukturze nieruchomości bez zgody właściciela, to nie będzie miał żadnych praw do wyniku odpowiedniej modernizacji. Wszystkie możliwe preferencje z optymalizacji obiektu mogą być używane tylko przez jego właściciela.
Jaka jest podstawowa różnica między rozdzielnym anierozłączne ulepszenia? Tutaj wszystko jest bardzo proste. Zauważyliśmy powyżej, że głównym kryterium nierozłączności jest utrata funkcjonalności obiektu w przypadku próby przywrócenia go do stanu pierwotnego. Nierozłączne ulepszenia to, można powiedzieć, proces nieodwracalny.
Z kolei rozłączne ulepszenia obiektówmoże sugerować stosunkowo niedrogi powrót do pierwotnego stanu. Kolejny niuans odpowiednich ulepszeń - może je inicjować najemca bez zgody właściciela. Co do zasady wszelkie prawa do korzystania z wydzielonych zasobów pozostają przy najemcy – chyba, że umowa stanowi inaczej. Jeżeli najemca dokonał nierozłącznych ulepszeń w obiekcie, to konieczna jest ich analiza pod kątem podobieństwa z wynikami działań mających na celu utrzymanie nieruchomości w stanie funkcjonalnym poprzez naprawę i konserwację.
Oczywiście w większości opcji różnica polega na tymsprawa może być oczywista. Ale jeśli najemca przeprowadził gruntowny remont obiektu, w wyniku którego nieruchomość znacznie zmieniła swój wygląd, to jednak wynik jego pracy najprawdopodobniej nie zostanie uznany za ulepszenie obiektu . Teoretycznie koszty renowacji mogą być wyższe niż odpowiednie modernizacje nieruchomości. Ale to naprawdę nie ma znaczenia.
Nierozłączne ulepszenia w wynajmowanej nieruchomości charakteryzują się zatem:
- muszą być skoordynowane z właścicielem nieruchomości;
- na ogół stają się własnością właściciela obiektu i nie podlegają odszkodowaniu.
Z kolei oddzielna modernizacja może być:wyprodukowane przez najemcę bez zgody właściciela nieruchomości. Tworzy zasoby należące do najemcy. Jednocześnie osoba lub organizacja wynajmująca dom nadal może na własną odpowiedzialność dokonywać nieodłącznych ulepszeń wynajmowanej nieruchomości. Przeanalizujmy, jakie konsekwencje prawne może to prowadzić.
Jeśli najemca dokonał nierozłącznych ulepszeńwynajmowane mieszkanie, bez uzgodnienia tego działania z właścicielem, wówczas, jak zauważyliśmy powyżej, nie będzie on miał prawa domagać się odszkodowania od właściciela. Ponadto, jeżeli odpowiednia modernizacja doprowadziła do pogorszenia stanu nieruchomości, nawet jeśli z subiektywnego punktu widzenia właściciela, to najemca jest zobowiązany do przywrócenia obiektu do stanu pierwotnego.
Drugi scenariusz to modernizacja nieruchomościjest uzgadniana między najemcą a właścicielem. W takim przypadku warunki wdrożenia odpowiednich ulepszeń, jak zauważyliśmy powyżej, muszą być zapisane w umowie. Jednym z warunków umowy może być rekompensata kosztów modernizacji przez wynajmującego. W zależności od konkretnego momentu ulepszenia właściciel może pokryć wydatki najemcy na koniec umowy lub w okresie jej obowiązywania. W umowie można też określić obniżkę czynszu – rekompensującą nieodłączną modernizację.
Rozważ aspekt, taki jak rachunkowość podatkowanierozłączne ulepszenia. Uzgodnijmy, że najemca i właściciel nieruchomości uzgodnili tę procedurę. Przede wszystkim warto zwrócić uwagę na fakt, że ulepszenia, które są uzgadniane pomiędzy najemcą a właścicielem nieruchomości nie zawsze odnoszą się do nieruchomości podlegającej amortyzacji, a jedynie jeśli są opłacane przez właściciela nieruchomości.
Z kolei zwrot kosztów najemcy zaodpowiednia modernizacja może być uwzględniona przez właściciela nieruchomości dla celów podatku dochodowego. Sam najemca może również wykorzystać poniesione wydatki w celu optymalizacji wysokości podatków - w określonym okresie sprawozdawczym.
Możliwe, że zwrot pieniędzynierozerwalne ulepszenia dokonane przez właściciela nieruchomości nie są wpisane do umowy, mimo że właściciel wyraził zgodę na odpowiednią modernizację. W tym przypadku amortyzacja również nie jest naliczana, a wartość początkowa nieruchomości nie wzrasta. Nie ma też podstaw do optymalizacji podstawy opodatkowania.
Można zauważyć, że w przypadkach, gdymodernizacje nierozłączne nie zostały zrekompensowane przez wynajmującego, wówczas najemcy przysługuje prawo do amortyzacji nieruchomości. Specyfikę opodatkowania skutków modernizacji obiektów możemy rozważyć na przykładzie wywiązywania się przez strony stosunków prawnych z obowiązkiem zapłaty podatku od nieruchomości.
Jeżeli umowę zawiera osoba prawna, to znaczysporządza się najem lokalu niemieszkalnego, następnie muszą wpłacić odpowiednie kwoty do budżetu. Podatek od nieruchomości w tym przypadku musi zapłacić strona, która ustala w księgach rachunkowych koszty ulepszenia obiektów. Zazwyczaj wiąże się to z własnością ulepszeń. Jeśli najemca jest ich właścicielem, to jest zobowiązany do płacenia podatków.
Jeśli właścicielem ulepszeń jest leasingodawca, towypełnia odpowiednie obowiązki po zakończeniu najmu. Ale dopóki ta umowa jest ważna, najemca odpowiada za budżet. Kolejnym kryterium, według którego określa się przedmiot zapłaty podatku od nieruchomości, jest księgowanie odpowiedniego zasobu w bilansie. Co to znaczy? Jeśli ulepszenia znajdują się w bilansie najemcy, płaci on odpowiedni podatek. Jeśli wynajmujący prowadzi ewidencję, musi dokonywać wpłat do budżetu.
Istnieje szereg niuansów charakteryzujących obliczanie podatku VATw ramach stosunków prawnych, których przedmiotem jest dzierżawa nieruchomości, której towarzyszy wytwarzanie w niej nieodłącznych ulepszeń. Przestudiujmy je. Jeżeli nierozłączne ulepszenia zostały przeniesione na leasingodawcę w trakcie ich wykonywania przez wykonawcę, przeniesienie to należy uznać za wdrożenie. Należy za to zapłacić VAT. Jest on przedstawiany leasingobiorcy przez firmę wykonawczą i można go zastosować do potrącenia. Można zauważyć, że przy obliczaniu podatku dochodowego nie są brane pod uwagę ulepszenia obiektu przekazanego właścicielowi.
Atrakcja w celu modernizacji obiektuorganizacja zewnętrzna jest kluczowym kryterium dla powstania obowiązku firmy naliczania podatku VAT od nierozłącznych ulepszeń. Faktem jest, że jeśli najemca samodzielnie wykonał przebudowę obiektu, to w tym przypadku wchodzą w życie inne przepisy prawa. Według nich nie można naliczać podatku VAT od ulepszeń.
Wynika to z faktu, że w przypadku doskonalenia kwalifikacjijako część wynajmowanej nieruchomości wymagane jest przeniesienie własności dla celów podatku VAT. Zgodnie z normami Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, który reguluje stosunki prawne, w ramach którego dokonuje się nierozłącznych ulepszeń, domyślnie nie stosuje się odpowiednich mechanizmów prawnych. Kodeks Cywilny Federacji Rosyjskiej w rzeczywistości nie zawiera przepisów, które sugerują, że wyniki modernizacji obiektów są własnością najemcy. Nie można ich uznać za samodzielny majątek poza główną własnością. Tak więc, gdy wynajmowany lokal zostanie zwrócony właścicielowi, nie dochodzi do przeniesienia własności. Okazuje się, że nieodłączne usprawnienia dokonywane przez najemcę nie podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT.
Przydatne będzie rozważenie głównych niuansówrachunkowość podatkowa, z kolei rozłączne ulepszenia nieruchomości. Aby poprawnie obliczyć podatek od nich, konieczne jest przede wszystkim określenie kosztów i żywotności odpowiednich ulepszeń. Jeżeli wydatki na modernizację nieruchomości nie przekraczają kwoty ustalonej w kodeksie podatkowym Federacji Rosyjskiej, a okres ich użytkowania jest krótszy niż 12 miesięcy, ulepszenia należy przypisać do zapasów. Jeżeli odpowiednie wydatki są wyższe niż kryterium ustalone w Kodeksie podatkowym Federacji Rosyjskiej, a okres użytkowania przekracza 12 miesięcy, wówczas wartość nieruchomości należy odpisać poprzez amortyzację.
Jeżeli przedmiotem leasingu jest osoba prawnaosoba, to prawdopodobnie na poziomie jego lokalnych aktów polityka rachunkowości zostanie zatwierdzona. A jeśli w nim limit klasyfikacji nieruchomości jako podlegającej amortyzacji jest mniejszy niż w kodeksie podatkowym Federacji Rosyjskiej, to w celu uwzględnienia możliwych do oddzielenia ulepszeń należy zastosować dokładnie wskaźnik zatwierdzony w akcie lokalnym. Można zauważyć, że podatek od nieruchomości nie jest opłacany przez najemcę w przypadku dokonania odpowiedniej modernizacji. Dzieje się tak, ponieważ możliwe do oddzielenia ulepszenia są generalnie klasyfikowane jako majątek ruchomy.
Po przestudiowaniu sposobu prowadzenia rachunkowościnierozłączne i nierozłączne usprawnienia, rozważ taki aspekt jak prawidłowe wykonanie zgody właściciela nieruchomości na odpowiednią modernizację obiektu. W tym celu należy podpisać odrębną umowę między najemcą a właścicielem nieruchomości. Może uzupełniać ten, zgodnie z którym odbywa się wynajem lokali niemieszkalnych lub odwrotnie, tych, które dotyczą zasobów mieszkaniowych. Umowa ta musi określać warunki: jakie prace mają być wykonane w celu ulepszenia obiektu, kto zapłaci za modernizację - w całości lub w części, w jaki sposób mają zostać zwrócone koszty modernizacji nieruchomości.
Rekompensata najemcy wydatków na modernizacjęmożna przeprowadzić, jak zauważyliśmy powyżej w artykule, poprzez obniżenie czynszu. Albo możliwa jest umowa sprzedaży nierozłącznych ulepszeń. Wszystko ustalają strony umowy. Jej prawidłowe zestawienie jest ważnym aspektem stosunków prawnych. Jeśli jedna ze stron go nie spełni, druga otrzyma prawo do uzyskania swoich preferencji w sądzie. Na przykład leasingobiorca może odzyskać równoważną kwotę nierozłącznych ulepszeń, jeśli właściciel nie pokryje kosztów odpowiedniej modernizacji, chociaż zobowiązuje się to zrobić na podstawie umowy.
Brak pisemnej umowy międzyprzez najemcę i właściciela oznacza, że wydatki na cele podatkowe nie mogą być wykorzystane przez żadną ze stron. Ponadto, jak zauważyliśmy powyżej w artykule, wynajmujący ma prawo domagać się usunięcia z obiektu nierozłącznych ulepszeń - ale tak, aby nie naruszyć jego stanu funkcjonalnego. Spory między właścicielem nieruchomości a jego najemcą mogą być rozstrzygane w sądzie.
Na początku artykułu ustaliliśmy, że w ogólnym przypadkunieodłącznymi ulepszeniami są cechy nieruchomości. Ale nie zawsze tak jest. Zdarza się, że nierozłączne ulepszenia są własnością obiektów, które niekoniecznie są nieruchomościami. Na przykład może to być firma. W takim przypadku stosunek prawny związany z jej najmem podlega innym przepisom prawa niż w przypadku nieruchomości.
Czyli jeśli najemca wszedł w strukturę przedsiębiorstwapoprawa, następnie, zgodnie z ustawodawstwem Federacji Rosyjskiej, otrzymuje prawo do zwrotu własnych wydatków na odpowiednią modernizację, nawet jeśli nie zgodził się z leasingodawcą na realizację tych działań. O ile oczywiście nie ustalono inaczej w umowie między właścicielem przedsiębiorstwa a jego wspólnikiem.
Wynajmujący może jednak uniknąćobowiązek zrekompensowania najemcy kosztów ulepszeń w sądzie. W tym celu będzie musiał udowodnić, że nierozerwalne ulepszenia dzierżawionego majątku unowocześniły się, nie jest tak oczywiste, że możliwości operacyjne majątku produkcyjnego przedsiębiorstwa nie wzrosły wystarczająco w zakresie konieczności rekompensowania kosztów lokator. Dodatkowo, jeśli właściciel firmy może próbować udowodnić w sądzie, że najemca nie miał obiektywnej potrzeby modernizacji.
Jakie konsekwencje prawne mogą charakteryzować nierozłączne ulepszenia przy sprzedaży mieszkania jednej osoby drugiej?
W takim przypadku warto odwołać się doanaliza tych samych przepisów prawa regulujących stosunki prawne, których przedmiotem są transakcje z dowolną nieruchomością. Czyli w zasadzie te, które rozważaliśmy w kontekście korporacyjnych interakcji różnych przedsiębiorstw w transakcjach z nieruchomościami niemieszkalnymi. W takim przypadku charakter prawny odpowiedniego stosunku prawnego jest taki sam i rządzi się tymi samymi przepisami prawa.
Rozdzielne ulepszenia w wynajmowanym mieszkaniusą co do zasady własnością najemcy, chyba że umowa między nim a właścicielem nieruchomości określa inne warunki. Jeżeli najemca dokonał nierozłącznych ulepszeń w wynajmowanym obiekcie za zgodą właściciela mieszkania, to po rozwiązaniu umowy najmu będzie on uprawniony do otrzymania rekompensaty za swoje wydatki na odpowiednią modernizację. Ponownie – jeżeli przeniesienie nierozłącznych ulepszeń nie odbywa się inaczej na mocy odrębnych postanowień umowy pomiędzy najemcą a właścicielem.
Jeśli modernizacja obiektu nie została uzgodnionamiędzy właścicielem a najemcą, wówczas na ogół koszty poniesione przez tego ostatniego nie podlegają zwrotowi. Ale sprzedając mieszkanie, właściciel mieszkania może je doliczyć do kosztu obiektu.
Jeżeli ulepszenia są dokonywane kosztemnależnych mu odpisów amortyzacyjnych, wówczas ich własność przechodzi na leasingodawcę. Zasada ta ma zastosowanie do stosunków prawnych z udziałem osób prawnych, których przedmiotem jest najem mieszkania.
Tak więc w odniesieniu do nierozłącznych ulepszeńmogą obowiązywać różne normy prawa - na przykład przy porównywaniu wynajmu mieszkań i firm. Ponadto mogą być zniuansowane pod względem interpretacji. Uczestnicy stosunków prawnych dotyczących najmu powinni niezwłocznie monitorować pojawianie się nowych norm w Kodeksie cywilnym Federacji Rosyjskiej, a także ich interpretacje w różnych resortowych aktach prawnych i dokumentach.
