Ryska federationens civillag inom hyresavtaleträttsförhållande ger hyresgästen möjlighet att göra oskiljaktiga förbättringar i förhållande till hyresobjektet. Genomförandet av sådana åtgärder av honom innebär bildandet av olika juridiska konsekvenser. I samband med de oskiljaktiga förbättringarna av arrendeobjektet kan separata rättigheter och skyldigheter uppstå både för ägaren och hyresgästen av den aktuella fastigheten. Deras särart kan bero på typen av fastighet, såväl som villkoren i kontraktet mellan ägaren och hyresgästen. Vilka är de viktigaste normerna i lagen som reglerar rättsliga förhållanden, vars föremål är produktionen av oskiljaktiga förbättringar av hyrd egendom? Vilka är nyanserna av att beskatta resultaten av en sådan modernisering av anläggningar?
Den person eller organisation som hyrde av någonfastighet - oftast i detta sammanhang talar vi om fastigheter - kan på något sätt modernisera, rekonstruera, förbättra sin funktionalitet.
Detta arbete kan innebärabildandet av i grunden nya egenskaper hos motsvarande objekt. Omvända åtgärder i förhållande till den är svåra och kan leda till omöjligheten att använda strukturen. Därför anses motsvarande förbättring av egendomen som oskiljaktig. Ett betydande kriterium för egendomens oskiljbarhet är en förändring av det ursprungliga objektets kvalitativa egenskaper, som ett resultat av vilket dess värde kan öka, vilket beror på en möjlig ökning av dess livslängd eller konsumentegenskaper.
Hur kan det oskiljaktiga se ut?förbättringar? Ett urval av sådan modernisering kan presenteras på en mängd olika sätt. Det kan alltså spegla det faktum att byggnaden har fått väsentligt annorlunda egenskaper jämfört med ursprungligt skick.
Det bör noteras att ordningen för uthyrningrättsförhållandet tillåter subjektet som hyrde fastigheten att göra sin lämpliga modernisering endast efter överenskommelse med ägaren. Gärna skriftligt, fastställt i kontraktet. Oskiljaktiga förbättringar är juridiskt viktiga åtgärder och genomförandet av dem bör formaliseras.
I ett kontrakt mellan ägaren av fastigheten och hansuthyraren kan föreskriva en klausul om eventuell ersättning från ägaren för motsvarande modernisering av anläggningen. I det här fallet kan huvudparametrarna för förbättringar och deras preliminära kostnad fixas. Om hyresgästen har gjort oskiljaktiga förbättringar av fastighetens struktur utan samtycke från ägaren, kommer han inte att ha några rättigheter till resultatet av motsvarande modernisering. Alla möjliga preferenser från optimeringen av objektet kan endast användas av dess ägare.
Vad är den grundläggande skillnaden mellan separerbar ochoskiljaktiga förbättringar? Allt är väldigt enkelt här. Ovan noterade vi att huvudkriteriet för oskiljaktighet är förlusten av funktionaliteten hos ett objekt i händelse av ett försök att återställa det till sitt ursprungliga tillstånd. Oskiljaktiga förbättringar är, kan man säga, en oåterkallelig process.
I sin tur den separerbara moderniseringen av objektetkan föreslå en relativt tillgänglig återgång till sitt ursprungliga tillstånd. En annan nyans av de aktuella förbättringarna är att de kan initieras av hyresgästen utan samtycke från ägaren. I allmänhet förblir alla rättigheter att använda separerbara resurser hos hyresgästen, om inte annat anges i avtalet. Om hyresgästen har gjort oskiljaktiga förbättringar av fastigheten, är det nödvändigt att analysera dem för likhet med resultaten av åtgärder som syftar till att bibehålla fastigheten i ett funktionellt tillstånd genom reparation och underhåll.
Naturligtvis, i de flesta fall, skillnaden i dettafall kan vara uppenbart. Men om hyresgästen har genomfört en större översyn av objektet, som ett resultat av vilket fastigheten har ändrat sitt utseende avsevärt, kommer resultatet av hans arbete sannolikt inte att erkännas som en förbättring av objektet . Teoretiskt kan kostnaden för reparationer vara högre än motsvarande modernisering av fastigheten. Men detta har ingen grundläggande betydelse.
Således kännetecknas de oskiljaktiga förbättringarna av den hyrda egendomen av det faktum att:
- De måste samordnas med fastighetsägaren;
- i det allmänna fallet blir de objektets ägares egendom och är inte föremål för ersättning.
I sin tur kan separerbar modernisering varagjord av hyresgästen utan samtycke från fastighetsägaren. Det bildar resurser som ägs av hyresgästen. Samtidigt kan den eller organisationen som hyr bostad, på eget ansvar, fortfarande göra oskiljaktiga förbättringar av det hyrda. Låt oss ta en titt på de juridiska konsekvenserna av detta.
Om hyresgästen har gjort oskiljaktiga förbättringarhyresbostad utan att samordna denna åtgärd med ägaren, så kommer denne, som vi noterat ovan, inte att ha rätt att kräva ersättning av ägaren. Dessutom, om motsvarande modernisering har lett till en försämring av fastighetens skick, även enligt ägarens subjektiva åsikt, är hyresgästen skyldig att återställa objektet till dess ursprungliga skick.
Det andra scenariot är när moderniseringen av fastigheteröverenskommits mellan dess hyresgäst och ägare. I detta fall bör villkoren för genomförandet av de relevanta förbättringarna, som vi noterade ovan, föreskrivas i kontraktet. En av villkoren i kontraktet kan vara ersättning för kostnaden för modernisering av uthyraren. Beroende på när förbättringarna görs kan ägaren betala hyresgästens kostnader vid avtalets slut eller under avtalstiden. Kontraktet kan också föreskriva en sänkning av hyran för att kompensera för den oskiljaktiga moderniseringen.
Tänk på en sådan aspekt som skatteredovisningoskiljaktiga förbättringar. Vi kommer överens om att hyresgästen och fastighetsägaren har kommit överens om detta förfarande. Först och främst är det värt att uppmärksamma att förbättringar som avtalas mellan hyresgästen och ägaren av objektet inte alltid avser avskrivningsbar egendom utan endast om de betalas av objektets ägare.
I sin tur ersättning för hyresgästens utgifter förmotsvarande modernisering kan beaktas av objektets ägare i inkomstskattehänseende. Hyresgästen kan också själv använda de utgifter som uppstår för att optimera skattebeloppet – under en viss redovisningsperiod.
Det är möjligt att ersättningenoskiljaktiga förbättringar av fastighetsägaren föreskrivs inte i kontraktet, trots att ägaren har gått med på motsvarande modernisering. I det här fallet tas inte heller någon avskrivning ut, och fastighetens initiala värde ökar inte. Det finns inte heller skäl för att optimera skattebasen.
Det kan noteras att i de fall däroskiljaktiga uppgraderingar kompenserades inte av uthyraren, då har hyrestagaren rätt att ta ut värdeminskning på fastigheten. Vi kan överväga detaljerna i beskattning av resultaten av modernisering av objekt genom exemplet på att parterna uppfyller rättsliga förhållanden av skyldigheter att betala fastighetsskatt.
Om avtalet ingås av en juridisk person, dvs.hyra av icke-bostadslokaler utfärdas, måste de betala lämpliga belopp till budgeten. Fastighetsskatten ska i så fall betalas av den som fastställer kostnaderna för att förbättra anläggningarna i bokföringsräkenskaperna. Vanligtvis korrelerar detta med äganderätten till förbättringar. Om de ägs av hyresgästen är han skyldig att betala skatt.
Om ägaren till förbättringarna är hyresvärden, dåhan fullgör motsvarande skyldigheter vid uppsägning av hyresavtalet. Men medan detta kontrakt är i kraft är hyrestagaren ansvarig för att reglera budgeten. Ett annat kriterium enligt vilket föremålet för betalning av fastighetsskatt bestäms är redovisningen av motsvarande resurs i balansräkningen. Vad betyder det? Om förbättringarna finns på hyresgästens balansräkning betalar han motsvarande skatt. Om deras bokföring upprätthålls av uthyraren, måste betalningar till budgeten göras av honom.
Det finns ett antal nyanser som kännetecknar beräkningen av momsinom ramen för rättsförhållanden, vars föremål är uthyrning av egendom, åtföljd av arbetet med oskiljaktiga förbättringar i den. Låt oss studera dem. Om oskiljaktiga förbättringar överfördes till uthyraren medan de utfördes av entreprenören, ska denna överlåtelse redovisas som en försäljning. Moms ska betalas för det. Den presenteras av entreprenadföretaget för hyresgästen, och avdrag kan göras för den. Det kan noteras att vid beräkning av inkomstskatt beaktas inte förbättringar av föremålet som skänkts till ägaren.
Engagemang för att modernisera anläggningenen tredjepartsorganisation är ett nyckelkriterium för uppkomsten av ett företags skyldighet att beräkna moms på oskiljaktiga förbättringar. Faktum är att om hyresgästen rekonstruerade objektet på egen hand, så träder i detta fall andra lagregler i kraft. Enligt dem kan moms på förbättringar inte tas ut.
Detta beror på det faktum att för att kvalificera förbättringarsom en del av den hyrda egendomen, för deras momsbeskattning, krävs överlåtelse av äganderätten. I enlighet med normerna i den ryska federationens civillag, som reglerar rättsliga relationer inom vilka oskiljaktiga förbättringar görs, tillämpas som standard inte de relevanta rättsmekanismerna. Den ryska federationens civillag innehåller faktiskt inte bestämmelser som innebär att hyresgästen kommer att ha rätt att äga resultaten av moderniseringen av anläggningar. De kan inte betraktas som en självständig tillgång förutom huvudfastigheten. När den förhyrda lokalen återlämnas till ägaren sker alltså ingen äganderättsövergång. Det visar sig att de oskiljaktiga förbättringar som hyresgästen gjort inte är momspliktiga.
Det kommer att vara användbart att överväga de viktigaste nyansernaskatteredovisning i sin tur avskiljbara fastighetsförbättringar. För att korrekt beräkna skatten på dem är det först och främst nödvändigt att bestämma kostnaden och livslängden för motsvarande förbättringar. Om kostnaden för att modernisera fastigheter inte överstiger det belopp som fastställts i Ryska federationens skattelag och användningsperioden är mindre än 12 månader, är förbättringarna föremål för tillskrivning till lager. Om motsvarande kostnader är högre än kriteriet som fastställts i Ryska federationens skattelag, och användningsperioden är mer än 12 månader, måste kostnaden för fastigheten skrivas av genom avskrivning.
Om föremålet för arrendeförhållandet är ett lagligtperson, då troligen, på nivån för hans lokala handlingar, kommer redovisningsprincipen att godkännas. Och om gränsen för att klassificera egendom som avskrivningsbar i den är satt lägre än i Ryska federationens skattelag, bör man för att ta hänsyn till separerbara förbättringar använda exakt den indikator som är godkänd i den lokala lagen. Det kan noteras att fastighetsskatten, om motsvarande modernisering görs, inte betalas av hyresgästen. Detta eftersom avskiljbara förbättringar i allmänhet klassas som lös egendom.
Lär dig hur du redovisaroskiljaktiga och separerbara förbättringar kommer vi att överväga en sådan aspekt som korrekt utförande av samtycke från ägaren av fastigheten för lämplig modernisering av objektet. För att göra detta måste ett separat avtal tecknas mellan hyresgästen och ägaren av fastigheten. Den kan komplettera den enligt vilken uthyrning av lokaler bedrivs, eller omvänt sådana som avser bostadsbeståndet. Detta kontrakt bör ange villkoren: vilken typ av arbete som är tänkt att göras för att förbättra anläggningen, vem ska betala för moderniseringen - helt eller delvis, hur det är tänkt att ersätta kostnaderna för att förbättra fastigheten.
Ersättning av hyresgästens utgifter för moderniseringkan utföras, som vi noterade ovan i artikeln, genom att sänka hyran. Eller ett kontrakt för försäljning av oskiljaktiga förbättringar är möjligt. Allt bestäms av avtalsparterna. Dess korrekta utformning är en viktig aspekt av rättsförhållanden. Om någon av parterna inte uppfyller det kommer den andra att få rätt att få sina preferenser i domstol. Hyresgästen kan till exempel få tillbaka oskiljaktiga förbättringar till motsvarande belopp om ägaren inte betalar kostnaderna för de aktuella uppgraderingarna, även om han åtar sig att göra det enligt kontraktet.
Inget skriftligt avtal mellanhyresgäst och ägare innebär att ingen av parterna kommer att kunna använda kostnaderna för skatteändamål. Dessutom har hyresvärden, som vi noterat ovan i artikeln, rätt att kräva att oskiljaktiga förbättringar tas bort från objektet – men så att dess funktionstillstånd inte påverkas. Tvister mellan ägaren av fastigheten och dess hyresgäst kan lösas i domstol.
I början av artikeln fastställde vi det i det allmänna falletoskiljaktiga förbättringar är en egenskap hos fastigheter. Men detta är inte alltid fallet. Det händer att oskiljaktiga förbättringar är en egenskap hos objekt som inte nödvändigtvis är fastigheter. Det kan till exempel vara ett företag. I detta fall regleras de rättsförhållanden som är förknippade med dess upplåtelse av andra lagregler än vad gäller fastigheter.
Så om hyresgästen har bidragit till företagets strukturförbättring, då får han, i enlighet med Ryska federationens lagstiftning, rätten att ersätta sina egna utgifter för motsvarande modernisering, även om han inte kom överens med hyresvärden om genomförandet av dessa åtgärder. Såvida inte annat fastställs i avtalet mellan företagets ägare och dennes partner.
Däremot kan hyresvärden undvikaskyldigheter att ersätta hyresgästen för kostnaderna för förbättringar i ett rättsligt förfarande. För att göra detta måste han bevisa att de oskiljaktiga förbättringarna av den hyrda fastigheten har moderniserat den inte så uppenbart att den operativa förmågan hos företagets produktionstillgångar inte har vuxit tillräckligt med tanke på behovet av att kompensera hyresgästens kostnader. Dessutom, om ägaren av företaget kan försöka bevisa i domstol att hyresgästen inte hade ett objektivt behov av modernisering.
Vilka juridiska konsekvenser kan känneteckna oskiljaktiga förbättringar vid försäljning av en lägenhet för en individ till en annan?
I det här fallet kommer det att vara användbart att hänvisa tillanalys av samma lagbestämmelser som reglerar rättsförhållanden, vars föremål är transaktioner med alla fastigheter. Det är i princip de som vi övervägde i samband med företagsinteraktion mellan olika verksamheter i transaktioner med lokaler som inte är bostäder. I detta fall är den rättsliga karaktären av de relevanta rättsförhållandena densamma och regleras av samma lagregler.
Löstagbara förbättringar i en hyreslägenhetär i allmänhet hyresgästens egendom, såvida inte andra villkor är föreskrivna i avtalet mellan denne och ägaren av bostaden. Om hyresgästen har gjort oskiljaktiga förbättringar av den hyrda fastigheten med lägenhetsägarens medgivande, får han vid uppsägning av hyresavtalet rätt att få ersättning för sina utgifter för motsvarande modernisering. Återigen - såvida inte överföringen av oskiljaktiga förbättringar på annat sätt genomförs i kraft av separata bestämmelser i kontraktet mellan hyresgästen och ägaren.
Om moderniseringen av anläggningen inte har kommit överensmellan ägaren och hyresgästen, så är i det allmänna fallet inte de kostnader som den andra ådragit sig ersättning. Men vid försäljning kan ägaren av lägenheten inkludera dem efter behag i kostnaden för objektet.
Om fastighetsförbättringar görs på bekostnad avvärdeminskningsavdrag som tillkommer honom, så tillkommer äganderätten till dem arrendatorn. Denna regel är relevant för rättsliga förhållanden med deltagande av juridiska personer, vars föremål är uthyrning av en lägenhet.
Alltså med hänsyn till oskiljaktiga förbättringarolika normer i lagen kan gälla – till exempel om vi jämför uthyrning av bostäder och företag. Dessutom kan de ha nyanser vad gäller tolkning. Deltagare i hyresrättsliga förhållanden bör i god tid övervaka uppkomsten av nya normer i den ryska federationens civillag, såväl som deras tolkningar i olika avdelningsrättsliga handlingar och dokument.
