Tahviller (ipotek) hepsinin% 80'inden fazlasını kaplarABD, Rusya'da gayrimenkul işlemleri -% 10'dan az. Menkul kıymetler olasılığı açıktır. Ancak, çoğu sadece ipoteğe dayalı tahvillerin ne olduğunun değil, aynı zamanda temel kavramların da farkındadır.
Tahviller, sabit garantili kâr elde etme hakkı veren menkul kıymetlerdir.
Tahviller borç senetleridir. Şirket puanına göre iade garantisi. Şirket ne kadar istikrarlı olursa, vaat edilen geliri alma olasılığı da o kadar yüksektir.
Bir ipotek tahvili, emlak kredilerindeki yatırımları yeniden finanse eden bir borç belgesidir.
Örneğin, AAA Bank devralmalar için kredi veriyorgövde. Sermaye elbette sınırlıdır. 1 milyar ruble olan banka, örneğin 1000 kredi verebilir. Doğal olarak, emlak piyasası kredi kurumunun fonları bittiğinde duracaktır.
İpotek tahvilleri sorunu tüm piyasa katılımcıları için faydalıdır:
Şimdi bu pazarın nasıl çalıştığı hakkında.AAA Bank, 5 milyon ruble tutarında mülk edinimi için kredi veriyor. Onlara tahvil (ipotek) ihraç eder ve borsaya satar. Yatırımcılardan gelen para yeni kredilere gidiyor. Menkul kıymetler vatandaşların ipotek ödemeleri ile teminat altına alınmaktadır.
Tahviller (ipotek) bu piyasadaki yatırımcılar için tek araç değildir. Alternatifler var:
Elbette ABD'den gelen bir fikirpazarda olumlu noktalar. Ancak, Rusya'daki mortgage tahvilleri hem yatırımcılardan hem de uzmanlardan birçok soru yöneltiyor. "İstikrar" terimi, ülkemizin ekonomisinin, özellikle emlak piyasasının gelişimi için geçerli değildir. Son 1.5-2 yılda, sadece büyümeyi bırakmadı, aynı zamanda önemli ölçüde düştü. Tahviller (ipotek) büyümezse gayrimenkul piyasasından gelir elde edemez.
İkinci sorun, menkul kıymetlerin yüksek maliyetidir.Özel ticari şirketler ve sıradan vatandaşlar bu nedenle yatırımcı olamayacaklar. Tüm umutlar devlet dışı emeklilik fonları, sözde nereye yatırım yapacağını bilmeyen ücretsiz fonları olan bankalar yerleştirilir.
Üçüncü sorun sağlam bir yasal çerçevenin olmamasıdır.
Özetleyebiliriz: menkul kıymetlerin yüksek maliyeti, ipotek piyasasının istikrarsızlığı ve kötü tasarlanmış bir yasal taban, bu tür menkul kıymetlerin Rusya'da gelişmesine izin vermesi olası değildir.
2008 krizi ipotek ile başladıbağlar (CDO). Gerçek şu ki, birçok yatırımcı emlak piyasasının sürekli büyüdüğünü bilerek menkul kıymet almaya başladı. Bu, müşterilerinin ödeme gücünden ödün vermeyen bankaların stratejisini etkiledi. Ana şey, olmalarıdır. Düzenli geliri olmayan kişilere 500 bin dolarlık ipotek verildiği durumlar olmuştur. Banka için riskler minimumdur - bu parayı ipotek tahvilleri satışından borsalarda aldılar.
Ayrıca, bankalar kredi takasları, yani borç ödenmezse sigorta ihraç etti.
Ama piramit o kadar büküldü ki altındatahvil ihraç etmeye başladı (sentetik CDO'lar). Analitik şirketler ne olduğunu bilmediklerinden, onları yayınlayan yatırım şirketlerinin verilerine güveniyorlardı. Bazıları biliyordu, ancak büyük müşterileri kaybetmekten korkuyorlardı. BBB, riskli seviyedeki tahvillerden daha da sorunlu bir varlık yarattı, ancak tehdit derecesi zaten AAA'ya (ABD federal kredisinin bir devlet tahvili olarak) eşitti, bu kesinlikle güvenlidir. Bu, milyonlarca dolara sahip olan yatırımcıların teminatsız menkul kıymetlere yatırım yapmalarına ve bu derecelendirmeden daha düşük varlıklara yatırım yapmaları yasaklanan emeklilik fonlarından fon toplamalarına izin verdi. Doğal olarak, konut fiyatları düşmeye başladığında böyle bir piramit er ya da geç çökecekti. İşte olan buydu. Büyük yatırım şirketleri, yatırımcılar ve sigorta acenteleri iflas etti.
Bu kazanç, bahis yatırımı yapan yatırımcılaripotek swapları, yani düşük fiyatlarla satılan ipotek sigortası. Yani, onlara bir milyon dolar yatırım yaparak, birkaç yüz milyona sahip olabilirsiniz, çünkü hiç kimse varsayılana inanmıyordu.
