Порядок виконання зобов'язань щодо оплати комунальних послуг регулюється положеннями розд. VII ЖК РФ. ст. 153 вважається однією з ключових норм у цій сфері. Розглянемо її докладніше.
Юридичні та фізособи мають повністю та своєчасно оплачувати комунальні послуги та житлоплощу. Відповідний обов'язок, згідно ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, виникає:
Відповідно до частини третьої зт. 153 ЖК РФ, до заселення до приміщень муніципального та державного житлофондів витрати на їх утримання несуть відповідно до структури місцевої та державної влади або уповноважені ними суб'єкти.
розглядаючи ст. 153 ЖК РФ із коментарями юристів, слід зазначити, що раніше відносини,пов'язані з виконанням зобов'язань щодо оплати приміщень та комунальних послуг, що регламентувалися переважно підзаконними актами. Нині положення норми як мають регулятивним характером, а й реалізують найважливішу системно-правову завдання. Що міститься в ЖК РФ ст. 153 поряд з іншими нормами розділу VII виступає як гарантія захисту інтересів учасників житлового процесу.
Частина перша ст. 153 ЖК РФ має загальний характер.У ній передбачено, що оплата послуг ЖКГ та житлової площі – обов'язок усіх суб'єктів, які вступили до житлових правовідносин на підставі договору чи закону. Порядок її реалізації розкривається іншими нормами Кодексу. У статтях розділу VII не використовується збірне поняття, що охоплює всіх суб'єктів, які зобов'язані здійснювати оплату. Зрозуміло, що до них можна віднести всіх користувачів приміщень. Відповідний термін використовується у 159-й статті Кодексу. Поняття "користувач" відноситься, головним чином, до громадян, які живуть у муніципальному та державному житлофондах. Правила надання послуг ЖКГ містять поняття "споживач". Цим терміном позначаються суб'єкти, які отримують послуги ЖКГ та зобов'язані їх оплачувати.
У частині другій норми закріплюється перелік осіб, на яких покладається обов'язок здійснювати платежі за житлову площу та послуги ЖКГ. за п. 1 ст. 153 ЖК РФними є наймачі приміщень.Для набуття відповідного статусу особа повинна укласти договір. З його оформлення суб'єкт стає зобов'язаною особою. Тим часом, далеко не завжди можна вважати безперечним підхід, встановлений в ЖК РФ. ст. 153 (п. 2), наприклад, також визначає моментом виникнення обов'язку дату укладання орендної угоди. Але треба враховувати, що воно, як і договори соцнайму, найму муніципального чи державного житлофонду, визнається консенсуальним. Усі вони мають бути оформлені письмово.
Такі договори вважаються укладеними у моментдосягнення сторонами угоди щодо суттєвих умов, яка, у свою чергу, має фіксуватися у тексті основного документа. Дата, що міститься в ньому, вважається моментом укладання угоди. Тим часом, на практиці орендар/наймач фактично не може експлуатувати приміщення, доки воно не буде надано йому.
У момент надання приміщення суб'єкту (наймачеві/орендареві) надаються ключі та документація, що підтверджує належний стан. До паперів, зокрема, відносять:
Наймач/орендар проводить огляд об'єкта.За відсутності зауважень сторони оформлюють акт. З моменту його підписання приміщення визнається переданим у користування. Відповідно його вже можна експлуатувати.
Суб'єкт, якому передається приміщеннявідповідно до договору найму, має право відмовитися приймати об'єкт і вселятися в нього, якщо його стан виявиться неналежним або непридатним для проживання. У цьому випадку покладати обов'язок на особу зі сплати комунальних платежів було б неправильно. Якщо ж суб'єкт, який уклав договір, необґрунтовано ухиляється від ухвалення приміщення, цей факт фіксується у спеціальному акті. У документі має бути відображено, що особа без поважних причин відмовляється від приміщення та підписання необхідних паперів. У такій ситуації обов'язок, який закріплює ЖК РФ у ст. 153, виникла б з моменту оформлення спеціального(комісійного) акта. Тим часом у законодавстві відсутні норми, що містять вимоги до процесу передачі приміщення. Звісно ж, це досить суттєвий прогалину у нормах, який слід заповнити.
У зв'язку з відсутністю норм, що регламентуютьпроцес надання приміщення наймачеві, низка юристів пропонують використовувати положення 611-ї статті ЦК за аналогією. Фахівці вважають, що цілком логічно пов'язувати зобов'язання щодо оплати приміщення та послуг ЖКГ на суб'єкта з моменту надання йому об'єкта. Більше того, на практиці, як правило, відбувається так, що угода про найм укладена, а житлова площа передається пізніше.
Однак присутня у ЖДо РФ ст. 153 закріплює інше правило.Звісно ж, що логіка законодавця у тому, щоб стимулювати наймача до усунення будь-яких перешкод з його боку вселення до приміщення, надане йому за договором, і використання його за призначенням. Якщо після оформлення угоди наймодавець з якихось причин затримує передачу об'єкта, то другий учасник угоди може вимагати ненарахування плати за період, в який він не міг експлуатувати житлоплощу. Якщо між сторонами виникне суперечка, вирішити яку можна лише в рамках судочинства, інстанція, яка розглядає справу, має взяти до уваги конкретні обставини та визначити точну дату, в яку об'єкт було надано наймачеві. При вирішенні конфлікту суду слід керуватися не лише загальними, а й спеціальними положеннями, що регламентують зобов'язальні відносини.
Вони отримують право на приміщення не відповідноз договором, а на підставі виконання об'єднанням прийнятих він зобов'язань. Як зазначається у статті 124 Кодексу (частина 2), для вселення члена кооперативу загальні збори приймає рішення про це. Відповідно, обов'язок, закріплений ЖК РФ у ст. 153, виникає у момент затвердження зазначеного актаусіма членами об'єднання. На думку експертів, було б логічно передбачити, що оплата приміщення, наданого члену житлового кооперативу, повинна вноситись не з дати прийняття рішення, а після передачі об'єкта за відповідним актом.
Як зазначено в п. 5 ст. 153 ЖК РФ, обов'язок із виплати сум за комунальніпослуги та приміщення виникає у власників після набуття права на об'єкт. На думку юристів, цей підхід також не можна назвати бездоганним. Справа в тому, що моментом набуття права власності, зазначеного у пункті 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, є державна реєстрація.У цьому немає значення підставу його виникнення. Держреєстрація в силу положень законодавства вважається єдиним підтвердженням існування права. Насправді, тим часом, покладання обов'язки власника з виплати комунальних платежів та інших обов'язкових сум, відбувається різними способами. Наприклад, для придбання приміщення у межах участі у пайовому будівництві МКД об'єкт передається ще досі реєстрації права.
В ст. 153 ЖК РФ вказується, що обов'язок відрахуванняплатежів за приміщення та послуги ЖКГ виникає під час передачі об'єкта за відповідним актом. Цей документ виступає як одна з підстав для реєстрації права на житлоплощу. І тут суб'єкт ще став законним власником, але має виконувати обов'язки, закріплені законом. Якщо декларація про приміщення виникло у набувача з договору, то об'єкт може передаватися і по держреєстрації. Відповідно, у цей момент з'являються і обов'язки, закріплені 153-ю статтею Кодексу. На думку юристів, логічно було б доповнити початкове формулювання частини другої посилальної вказівкою "якщо інше не передбачається в договорі чи законі".
Призначення правил, закріплених частиною другоюаналізованої норми, полягає у визначенні моменту появи зобов'язань щодо оплати послуг ЖКГ та приміщення. У зв'язку з цим у ній не розкривається повний перелік осіб. Відповідно, правила, закріплені частиною другою, слід застосовувати у комплексі з іншими нормами Кодексу, які встановлюють коло зобов'язаних суб'єктів. До них, зокрема, можна віднести дієздатних (повністю або обмежено) родичів власника/наймача (за договором соцайма) та сонаймачів.
П. 6 ст. 153 ЖК РФ було введено порівняно недавно. У ньому встановлено, що обов'язок, закріплений частиною першою, виникає:
Муніципальний та державний житлофондиперебувають у віданні регіональної, місцевої та державної влади. У цьому цілком природно, що до того, як житлоплощі не передані конкретним особам з тієї чи іншої юридичної підстави, обов'язки, передбачені частиною першої норми, що розглядається, покладаються на уповноважені органи суб'єктів РФ або МО за рахунок коштів бюджету відповідного рівня. У ч. 3 використовується формулювання "до заселення приміщень державного та державного житлофондів". Цей вислів, на думку експертів, не зовсім коректний. За змістом норми, заселенням слід вважати надання об'єкта в установленому порядку уповноваженим особам. Конкретизація моменту, коли припиняється обов'язок, передбачена частиною першою, у громадських утворень разом із цим виникає в зазначених суб'єктів, викладається у год. 2 153-й статті.
