Очень часто в жизни человека возникают apstākļi, kas viņu piespiež veikt darījumus ar savu dzīvokli. Piemēram, kad viņš pārceļas uz dzīvi citā pilsētā vai plāno ņemt aizdevumu. Bieži vien ir vēlme apmainīt dzīvojamos dzīvokļus pret plašākiem. Šajā sakarā problēma ir nekustamā īpašuma reālās vērtības novērtēšana. Daudzi cilvēki uzdod šādu jautājumu: “Vai ir iespējams patstāvīgi noteikt, cik daudz manas savrupmājas pārdot, lai nezaudētu naudu?” Tomēr labāk nav eksperimentēt un izmantot profesionāļu pakalpojumus.
Diemžēl tikai daži cilvēki zina, kā novērtētdzīvokļi, un tādā gadījumā nevar iztikt bez palīdzības no ārpuses. Jebkurā gadījumā neviens nevēlas lētāk izmitināt mājokli, un, protams, praktiski nevienam nav iespēju gadiem ilgi gaidīt “labu” pircēju. Tāpēc jums vienmēr ir jāpiedāvā reāla cena.
Protams, ir vesels arsenāls, kā objektīvi noteikt darījuma summu par mājokļa atsavināšanu.
Ja mēs runājam par to, kā novērtētnekustamo īpašumu vai to uzņēmumu dzīvokļi, kuri profesionāli nodarbojas ar nekustamā īpašuma vērtības noteikšanu, jāuzsver, ka katram no tiem būs savs aprēķins.
Ir svarīgi atcerēties vienu lietu: dzīvojamo dzīvokļu cena ir atkarīga no vairākiem faktoriem, tostarp no noskaņojuma, kādā darījuma puses atrodas tā pabeigšanas brīdī.
Jums ir tiesības mēģināt noteikt sevivismaz aptuvens maksājums par jūsu mājokli, pat ja jums nav ne jausmas, kā profesionāļi novērtē dzīvokļa izmaksas. Un katrs prātīgs cilvēks to var izdarīt.
Jums jāizpēta objektu datu bāzenekustamā īpašuma pārdošana. Izvēlieties tos dzīvokļus, kas ir līdzīgi jūsu izmēram, istabu skaitam, attālumam no metro, stāvu skaitam, mājas vecumam, infrastruktūrai. Tagad atzīmējiet lētāko un dārgāko mājokli. Pēc tam aprēķiniet norādīto summu vidējo aritmētisko - tā būs jūsu mājas cena. Tajā pašā laikā neaizmirstiet, ka gandrīz visi īpašnieki nedaudz pārvērtē dzīvokļa izmaksas, paturot tiesības sarunāties ar potenciālo pircēju.
Jūs to varat izdarīt vēl vienkāršāk: zvanot uz jebkuru nekustamā īpašuma aģentūru un uzdodoties par pircēju, jūs vienmēr no aģentiem uzzināsiet, kāda minimālā summa būs jāiztērē personai, kura iegādājas dzīvokli noteiktā rajonā.
Vēlaties uzzināt, kā tiek aprēķinātas dzīvokļa izmaksasspeciālisti? Viss nav tik sarežģīti, kā varētu šķist no pirmā acu uzmetiena. Nekustamā īpašuma novērtēšana tiek veikta, analizējot objektu pēc vairākiem kritērijiem, kas galu galā nosaka tā faktisko vērtību.
Apsvērsim tos sīkāk.
1) Īpašuma atrašanās vieta. Pilsēta nekustamo īpašumu tirgū ir nosacīti sadalīta rajonos, piemēram, centrālajā, guļošajā, nomalē.
2) Īpašuma platība. Nevienam nav noslēpums, ka jo lielāks mājokļa laukums, jo dārgāk tas maksā.
3) Infrastruktūras objektu pieejamība. Protams, ja mājas tiešā tuvumā atrodas slimnīca, bērnudārzs vai tirgus, tad par dzīvokli var prasīt pienācīgu cenu.
4) Remonta pieejamība. Protams, noplukušas sienas vai saplaisājušas flīzes samazinās mājokļa izmaksas, taču, ja pirms darījuma jūs pielīmējat jaunas tapetes un veicat nelielu kosmētisko remontu, tad varat droši paaugstināt cenu, protams, saprātīgās robežās.
5) Stāvu skaits. Tā nu sagadījās, ka dzīvokļi, kas atrodas pirmajā un pēdējā stāvā, pircēju vidū ir mazāk pieprasīti, tāpēc cena būs zemāka salīdzinājumā ar citiem dzīvokļiem.
Nekustamā īpašuma novērtēšana tiek veikta, izmantojot citu vienkāršu metodi. Kurš? Viss ir ļoti vienkārši.
Jūs apkalpojat pārdošanas sludinājumusdzīvokļus vietējos laikrakstos un norāda aptuveno cenu, kas tika noteikta, pamatojoties uz iepriekš minētajiem punktiem. Pēc tam sekojiet līdzi tam, cik daudz pretendentu ir atbildējuši uz jūsu priekšlikumu. Ja zvanu ir daudz, tad tā ir zīme, ka esat norādījis nedaudz zemāku cenu, kuru vēlāk var nedaudz paaugstināt. Pēc tam jūs atkal spēlējat telefona dispečeru un kontrolējat situāciju. Tomēr jāatzīmē, ka šī metode ir laba tiem, kas nesteidzas un kuriem ir daudz brīva laika. Iespējams, ka tikai gadu vēlāk jūs varēsiet noslēgt darījumu ar maksimālu labumu.
Protams, ja esat aizņemts cilvēks un jums tas ir vajadzīgssteidzami pārdodot mājokli, jums vajadzētu rīkoties saskaņā ar citu shēmu, jo nekustamā īpašuma vērtēšana ir daudz profesionāļu. Mūsdienās tirgū ir milzīgs skaits uzņēmumu, kas palīdz noteikt reālās mājokļa izmaksas. Lai viņi varētu veikt savu darbu, jums jāiesniedz viņiem dzīvokļa īpašumtiesību dokumenti (vienreizējs sertifikāts), izziņa no izziņas (11.a veidlapa).
Mēs vēlreiz uzsveram, ka tirgus novērtējumsnekustamo īpašumu var ražot eksperts individuāli. Jāatceras, ka šī ir ļoti specifiska procedūra, gala rezultātu ietekmē dažāda rakstura kritēriji.
Jāatzīmē, ka nekustamā īpašuma objektu vērtības ekspertu novērtējums tiek veikts, izmantojot trīs aprēķina metodes:
1) Dārgi. Tas ir balstīts uz faktu, ka dzīvokļa cenatiek noteikts, pamatojoties uz izmaksu summu, kas īpašniekam radusies īpašuma remonta laikā (būvmateriālu transportēšana, to izmaksas, algas darbuzņēmējiem, nodokļi utt.). Turklāt vērtētājam jāņem vērā inflācijas līmenis un nolietojums. Ņemot vērā šos faktorus, viņš koriģē aprēķinu.
2) Ienesīgi. Šī metode ir īpaši paredzētakomerciālā nekustamā īpašuma objekti. Tās nozīme ir ārkārtīgi vienkārša. Telpu cena tiek noteikta, ņemot vērā potenciālo ieguvumu lielumu, ko jaunais īpašnieks saņems nākotnē. Tomēr metode ir piemērota tikai veikaliem un tirdzniecības centriem.
3) Salīdzinošs. Šo metodi eksperti uzskata par visvairākbieži. Šajā gadījumā nekustamā īpašuma objektu vērtības novērtējumu nosaka, salīdzinot ar citiem līdzīgiem dzīvokļu pārdošanas piedāvājumiem. Tā kā tā izmantošanai nav nepieciešamas īpašas zināšanas, šī metode jums nemaksās tik daudz.
Noslēdzot līgumu ar konkrētu uzņēmumu,nodarbojas ar nekustamā īpašuma novērtēšanu profesionāli, nebūs lieki interesēties, izmantojot kādu metodi viņi nosaka dzīvokļa vērtību. Ja jums nepatīk šī vai tā vērtēšanas metode, jūs vienmēr varat izvēlēties citu ekspertu.
Jāatzīmē, ka nekustamā īpašuma kadastrālo novērtēšanu veic izziņa, un tagad māju un dzīvokļu nodokļa lielums būs atkarīgs no šī rādītāja.
Tātad, jūs plānojat saņemt hipotēkas aizdevumu, unbankas darbinieki devās uz jums tikšanos šajā jautājumā. Jums jāapzinās, ka nekavējoties rodas problēma, nosakot jūsu kvadrātmetru reālās izmaksas. Protams, kredītiestāde piedāvās savu vērtētāju, taču nesteidzieties ticēt, ka savā darbā viņš vadīsies pēc objektivitātes principa.
Protams, pastāv liela varbūtība, ka viņšapzināti pārvērtēs jūsu nākotnes dzīvokļu izmaksas. Tāpēc izvēlieties bankas, kas klientiem nodrošina tiesības izvēlēties vērtētāju vai piekrīt veikt vairākas neatkarīgas pārbaudes, lai mājokļa cena būtu patiesi objektīva. Turklāt, norēķinoties ar konkrētu hipotēku kreditēšanas programmu, jums iepriekš jāaprēķina mājas likvidācijas vērtība. Citiem vārdiem sakot, jums jāatbild uz jautājumu, cik maksās jūsu dzīvoklis, ja jums tas būs jāpārdod pēc iespējas ātrāk. Apsveriet faktu, ka mājas tirgus vērtība ir aptuveni par 30% augstāka nekā likvidācijas vērtība.
Iepriekš minētie ieteikumi palīdzēs jums patstāvīgi veikt novērtējumu, tādējādi ietaupot ģimenes budžetu. Tomēr atcerieties, ka dažos gadījumos jūs nevarēsiet iztikt bez speciālistu palīdzības.
