Joukkovelkakirjalainat (asuntolainat) käyttävät yli 80% kaikistakiinteistökaupat Yhdysvalloissa ja Venäjällä - alle 10%. Arvopapereiden näkymä on ilmeinen. Monet ovat kuitenkin paitsi tietoisia asuntolainavakuudeista, myös peruskäsitteistä.
Joukkovelkakirjalainat ovat arvopapereita, jotka antavat oikeuden saada kiinteä taattu voitto.
Joukkovelkakirjat ovat velkapapereita. Tuotto takaa yrityksen luokitus. Mitä vakaampi yritys, sitä todennäköisemmin se saa luvatut tulot.
Asuntolaina on velkakirja, joka jälleenrahoittaa sijoitukset kiinteistölainoihin.
Esimerkiksi AAA Pankki myöntää lainoja yritysostoihinasuminen. Hänen pääomansa on luonnollisesti rajallinen. Miljardilla ruplailla pankki voi antaa esimerkiksi 1000 lainaa. Kiinteistömarkkinat pysähtyvät luonnollisesti, kun luottolaitoksen varat loppuvat.
Asuntolainojen liikkeeseenlasku on hyödyllinen kaikille markkinaosapuolille:
Nyt miten nämä markkinat toimivat.Pankki "AAA" myöntää lainaa kiinteistön ostamiseksi 5 miljoonan ruplaan. Niille hän laskee liikkeeseen joukkovelkakirjoja (kiinnelainoja) ja myy ne pörssissä. Sijoittajien rahat menevät uusiin lainoihin. Vakuudet toimitetaan kansalaisille suoritetuilla kiinnitysmaksuilla.
Joukkovelkakirjalainat (asuntolaina) eivät ole ainoa väline sijoittajille näillä markkinoilla. On olemassa vaihtoehtoja:
Tietysti Yhdysvaltojen idea voisi tuodapositiivisia hetkiä markkinoilla. Venäjän asuntolainat herättävät kuitenkin monia kysymyksiä sekä sijoittajilta että asiantuntijoilta. Termiä "vakaus" ei voida soveltaa maamme talouden, etenkin kiinteistömarkkinoiden, kehitykseen. Viimeisten 1,5–2 vuoden aikana se ei vain lakannut kasvamasta, vaan myös laski merkittävästi. Joukkovelkakirjat (kiinnitykset) eivät voi tuottaa tuloja kiinteistömarkkinoilta, jos ne eivät kasva.
Toinen ongelma on arvopapereiden korkea hinta.Tästä syystä yksityiset kaupalliset yritykset ja tavalliset kansalaiset eivät voi tulla sijoittajiksi. Kaikki toiveet kohdistuvat valtiosta riippumattomiin eläkerahastoihin, pankkeihin, joilla on ylimääräisiä varoja, jotka väitetysti eivät tiedä mihin sijoittaa ne.
Kolmas ongelma on hyvin harkitun lainsäädäntökehyksen puute.
Voidaan tiivistää: arvopapereiden korkeat kustannukset, asuntolainamarkkinoiden epävakaus ja väärin suunniteltu oikeudellinen kehys tuskin sallivat tämäntyyppisten arvopaperien kehittymistä Venäjällä.
Vuoden 2008 kriisi alkoi nimenomaan asuntolainallajoukkovelkakirjat (CDO). Tosiasia on, että monet sijoittajat alkoivat ostaa arvopapereita tietäen, että kiinteistömarkkinat kasvavat jatkuvasti. Tämä vaikutti pankkien strategiaan, jotka olivat välinpitämättömiä asiakkaiden vakavaraisuuteen. Tärkeintä on saada heidät. Joissakin tapauksissa asuntolaina myönnettiin 500 tuhannelle dollarille ihmisille, joilla ei ollut säännöllisiä tuloja. Pankille riskit ovat vähäiset - he saivat tämän rahan pörssissä asuntolainojen myynnistä.
Lisäksi pankit laskivat liikkeeseen luottoswapeja eli vakuutuksia, jos velkaa ei maksettu.
Mutta pyramidi pyöri niin paljon, että niiden allaalkoi laskea liikkeeseen joukkovelkakirjoja (synteettiset CDO: t). Koska analyyttiset yritykset eivät tienneet, mikä se oli, ne tukeutuivat niitä liikkeeseen laskeneiden sijoitusyhtiöiden tietoihin. Jotkut tiesivät, mutta pelkäsivät suurten asiakkaiden menettämistä. Riskialttiiden BBB-joukkolainojen joukosta he tekivät vieläkin ongelmallisemman omaisuuden, mutta sen uhka-aste oli jo yhtä suuri kuin AAA (kuten Yhdysvaltain liittovaltion lainan valtionlainat), toisin sanoen täysin turvallinen. Tämä antoi miljoonien dollareiden sijoittajille mahdollisuuden sijoittaa vakuudettomiin arvopapereihin sekä kerätä varoja eläkerahastoilta, joita on kielletty sijoittamasta tämän luokituksen alapuolella oleviin varoihin. Luonnollisesti tällainen pyramidi romahtaisi ennemmin tai myöhemmin, kun asuntojen hinnat alkoivat laskea. Näin tapahtui. Suuret sijoitusyhtiöt, sijoittajat ja vakuutusasiamiehet menivät konkurssiin.
Sijoittajat, jotka tekivät vedonasuntolainanvaihtosopimukset eli vakuudelliset kiinteistövakuutukset, jotka myytiin edulliseen hintaan. Toisin sanoen sijoittamalla niihin sitten miljoona dollaria, voisi saada useita satoja miljoonia, koska kukaan ei yksinkertaisesti uskonut maksukyvyttömyyteen.
