Obligacijos (hipoteka) užima daugiau kaip 80% visųnekilnojamojo turto sandorių JAV, Rusijoje - mažiau nei 10 proc. Vertybinių popierių tikimybė akivaizdi. Tačiau daugelis žino ne tik tai, kas yra hipoteka užtikrintos obligacijos, bet ir pagrindines sąvokas.
Obligacijos yra vertybiniai popieriai, suteikiantys teisę gauti fiksuotą garantuotą pelną.
Obligacijos yra skolos vertybiniai popieriai. Grąžinimą garantuoja įmonės reitingas. Kuo stabilesnė įmonė, tuo didesnė tikimybė sulaukti pažadėtų pajamų.
Hipotekos lakštas yra skolos dokumentas, kuriuo refinansuojamos investicijos į nekilnojamojo turto paskolas.
Pavyzdžiui, AAA bankas suteikia paskolas įsigijimamsbūstas. Jo kapitalas, žinoma, yra ribotas. Turėdamas 1 milijardą rublių, bankas gali išduoti, pavyzdžiui, 1000 paskolų. Natūralu, kad nekilnojamojo turto rinka sustos, kai kredito įstaigai pritrūks lėšų.
Hipotekos obligacijų emisija yra naudinga visiems rinkos dalyviams:
Dabar apie tai, kaip veikia ši rinka. Bankas „AAA“ išduoda 5 milijonų rublių paskolą turtui įsigyti. Jose jis išleidžia obligacijas (hipoteką) ir parduoda vertybinių popierių biržoje. Investuotojų pinigai skiriami naujoms paskoloms. Vertybiniai popieriai pateikiami su piliečių mokėjimais už hipotekas.
Obligacijos (hipoteka) nėra vienintelė priemonė investuotojams šioje rinkoje. Yra alternatyvų:
Žinoma, gali kilti idėja, kilusi iš JAVteigiamų momentų mūsų rinkoje. Tačiau hipotekos obligacijos Rusijoje kelia daug klausimų tiek investuotojams, tiek specialistams. Terminas „stabilumas“ netaikomas plėtojant mūsų šalies ekonomiką, ypač nekilnojamojo turto rinką. Per pastaruosius 1,5-2 metus jis ne tik nustojo augti, bet ir smarkiai sumažėjo. Obligacijos (hipotekos) negali generuoti pajamų iš nekilnojamojo turto rinkos, jei jos neauga.
Antroji problema yra didelė vertybinių popierių kaina. Dėl šios priežasties privačios komercinės bendrovės ir paprasti piliečiai negalės tapti investuotojais. Visos viltys siejamos su nevalstybiniais pensijų fondais, bankais, kurie turi laisvų lėšų, kurie neva nežino, kur juos investuoti.
Trečioji problema yra gerai apgalvotos teisinės sistemos nebuvimas.
Galima apibendrinti: dideli vertybinių popierių kaštai, hipotekos rinkos nestabilumas, taip pat netinkamai apgalvota teisinė bazė vargu ar leis tokio tipo vertybiniams popieriams vystytis Rusijoje.
2008 m. Krizė prasidėjo būtent nuo hipotekosobligacijos (CDO). Faktas yra tas, kad daugelis investuotojų pradėjo pirkti vertybinius popierius, žinodami, kad nekilnojamojo turto rinka nuolat auga. Tai turėjo įtakos bankų, kurie buvo neabejingi savo klientų mokumui, strategijai. Svarbiausia jų turėti. Buvo atvejų, kai žmonėms, neturintiems reguliarių pajamų, buvo išduodama hipoteka už 500 tūkstančių dolerių. Bankui rizika yra minimali - šiuos pinigus jie gavo vertybinių popierių biržose pardavę hipotekos obligacijas.
Bankai taip pat išleido kredito apsikeitimo sandorius, tai yra draudimą, jei skola nebuvo sumokėta.
Bet piramidė sukosi tiek, kad po jomispradėjo leisti obligacijas (sintetines CDO). Kadangi analitinės bendrovės nežinojo, kas tai yra, jos rėmėsi jas išleidusių investicinių bendrovių duomenimis. Kai kurie žinojo, bet bijojo prarasti stambius klientus. Iš rizikingo lygio BBB obligacijų jie uždirbo dar problemiškesnį turtą, tačiau jo grėsmės laipsnis jau buvo lygus AAA (kaip ir JAV federalinės paskolos vyriausybės obligacijos), tai yra, visiškai saugu. Tai leido investuotojams, turintiems milijonus dolerių, investuoti į neužtikrintus vertybinius popierius, taip pat pritraukti lėšų iš pensijų fondų, kuriems draudžiama investuoti į turtą, žemesnį nei šis reitingas. Natūralu, kad tokia piramidė anksčiau ar vėliau žlugs, kai būsto kainos pradės kristi. Taip ir nutiko. Didelės investicinės bendrovės, investuotojai ir draudimo agentai bankrutavo.
Investuotojai, kurie padarė statymąhipotekos apsikeitimo sandoriai, tai yra, užtikrintas nekilnojamojo turto draudimas, parduodamas žemomis kainomis. Tai yra, tada investavus į juos milijoną dolerių, galima gauti kelis šimtus milijonų, nes niekas paprasčiausiai netikėjo įsipareigojimų nevykdymu.
