Obligacje (hipoteka) w Rosji: skąd banki biorą pieniądze na kredyt hipoteczny?

Ponad 80% wszystkich stanowią obligacje (hipoteki)transakcje na rynku nieruchomości w Stanach Zjednoczonych, w Rosji - poniżej 10%. Perspektywy dla papierów wartościowych są oczywiste. Jednak wiele osób nie wie nie tylko czym są obligacje zabezpieczone hipoteką, ale także zna podstawowe pojęcia.

Podstawy

Obligacje to papiery wartościowe dające prawo do stałego gwarantowanego zysku.

1. Po prezentacji - kupił taniej, sprzedał drożej.
2. Stałe oprocentowanie - zakłada dochód (kupon) dla inwestora po określonym czasie.

Obligacje to dłużne papiery wartościowe. Zwroty pieniędzy gwarantuje ocena firmy. Im stabilniejsza firma, tym większe prawdopodobieństwo uzyskania obiecanego dochodu.

Co to są obligacje (hipoteka)?

Obligacja hipoteczna to papier dłużny, który refinansuje inwestycje w kredyty na nieruchomości.

Na przykład AAA Bank udziela pożyczek na przejęciamieszkaniowy. Jego kapitał jest naturalnie ograniczony. Za 1 miliard rubli bank może udzielić np. 1000 pożyczek. Oczywiście rynek nieruchomości zatrzyma się, gdy instytucji kredytowej skończą się środki.

Kto na tym korzysta?

Emisja listów zastawnych jest korzystna dla wszystkich uczestników rynku:

• Bank - zwiększa wolumen udzielanych kredytów hipotecznych.
• Inwestor - inwestuje pieniądze w aktywa, które powinny rosnąć w zależności od cen mieszkań.
• Dla kredytobiorcy - niebotyczne oprocentowanie kredytów hipotecznych spada o 1,5-2%. Oczywiście liczby są małe, ale w kontekście dużej kwoty kredytu korzyści są oczywiste.
• Dla deweloperów - firmy budowlane nie „zamrażają” swoich obiektów, tylko kontynuują pracę.
• Państwo otrzymuje podatki od budowy i sprzedaży.
• Dla pracowników - nie są zwalniani z powodu braku pracy.

Jak zabezpieczane są zobowiązania dłużne?

Teraz o tym, jak działa ten rynek.Bank „AAA” udziela pożyczki na zakup nieruchomości w wysokości 5 mln rubli. Na nich emituje obligacje (hipoteki) i sprzedaje je na giełdzie. Pieniądze od inwestorów idą na nowe pożyczki. Papiery wartościowe są dostarczane ze spłatami obywateli na hipotekach.

Alternatywy

Obligacje (hipoteka) nie są jedynym instrumentem dla inwestorów na tym rynku. Istnieją alternatywy:

• Certyfikat hipoteki udziału - udział w kwocie kredytu na zakup składnika aktywów. Inwestor uzyskuje prawo do czerpania zysków z nieruchomości.
• Kredyt hipoteczny to zabezpieczenie, które potwierdza prawo do otrzymania pieniędzy od pożyczkobiorcy. Różnica w stosunku do obligacji (hipoteki) polega na tym, że zabezpieczeniem hipoteki jest nabyta nieruchomość.

Cechy papierów wartościowych w Rosji

Oczywiście pomysł, który przyszedł ze Stanów Zjednoczonych, może przynieśćpozytywne chwile na naszym rynku. Jednak listy zastawne w Rosji budzą wiele pytań zarówno ze strony inwestorów, jak i specjalistów. Pojęcie „stabilność” nie dotyczy rozwoju gospodarki naszego kraju, zwłaszcza rynku nieruchomości. W ciągu ostatnich 1,5-2 lat nie tylko przestał rosnąć, ale także znacznie spadł. Obligacje (hipoteki) nie mogą generować dochodu z rynku nieruchomości, jeśli nie rośnie.

Drugi problem to wysoki koszt papierów wartościowych.Z tego powodu prywatne firmy handlowe i zwykli obywatele nie będą mogli zostać inwestorami. Wszelkie nadzieje pokładane są w niepaństwowych funduszach emerytalnych, bankach, które mają wolne środki, które niby nie wiedzą, gdzie je zainwestować.

Trzeci problem to brak przemyślanych ram prawnych.

Podsumowując: wysokie koszty papierów wartościowych, niestabilność rynku kredytów hipotecznych, a także nieprzemyślane ramy prawne raczej nie pozwolą na rozwój tego typu papierów wartościowych w Rosji.

Dlaczego listy zastawne załamały system w 2008 roku?

Kryzys w 2008 roku rozpoczął się właśnie od kredytów hipotecznychobligacje (CDO). Faktem jest, że wielu inwestorów zaczęło kupować papiery wartościowe, wiedząc, że rynek nieruchomości stale się rozwija. Wpłynęło to na strategię banków, które były obojętne na wypłacalność swoich klientów. Najważniejsze, żeby je mieć. Zdarzały się przypadki, gdy osobom, które nie miały stałego dochodu, wystawiano kredyt hipoteczny na 500 tys. Dolarów. Ryzyko dla banku jest minimalne - pieniądze otrzymywał na giełdach ze sprzedaży listów zastawnych.

Ponadto banki wystawiały swapy kredytowe, czyli ubezpieczenie, gdyby dług nie został spłacony.

Ale piramida wirowała tak bardzo, że pod nimirozpoczął emisję obligacji (syntetyczne CDO). Ponieważ firmy analityczne nie wiedziały, co to jest, oparły się na danych od firm inwestycyjnych, które je wyemitowały. Niektórzy wiedzieli, ale bali się utraty dużych klientów. Z obligacji na ryzykownym poziomie BBB stworzyli jeszcze bardziej problematyczny składnik aktywów, ale jego stopień zagrożenia był już równy AAA (podobnie jak obligacje rządowe pożyczki federalnej USA), czyli całkowicie bezpieczny. Pozwoliło to inwestorom posiadającym miliony dolarów na inwestowanie w niezabezpieczone papiery wartościowe oraz pozyskiwanie funduszy z funduszy emerytalnych, którym nie wolno inwestować w aktywa o niższym ratingu. Oczywiście taka piramida prędzej czy później upadłaby, gdy ceny domów zaczęłyby spadać. To jest to, co się stało. Upadły duże firmy inwestycyjne, inwestorzy i agenci ubezpieczeniowi.

Inwestorzy, którzy postawili zakładswapy hipoteczne, czyli zabezpieczone ubezpieczenie nieruchomości sprzedawane po niskich cenach. To znaczy, inwestując w nie milion dolarów, można było uzyskać kilkaset milionów, ponieważ nikt po prostu nie wierzył w niewypłacalność.