Незважаючи на те що рефінансування кредитівдавно числиться в списку банківських послуг, в російській реальності воно з'явилося відносно недавно. Буквально з моменту розвитку іпотечного кредитування. Поряд зі зростанням попиту на нерухомість, розвивався і сектор фінансових послуг. Іпотека в списку послуг кожного банку займає провідне становище.
Фінансовий ринок розвивається і пропонує нові інструменти для збереження та примноження коштів. При покупці житла допомагає іпотека, а для збільшення заощаджень використовуються депозити.
Практичного застосування такої послуги якрефінансування іпотечного кредиту сприяла тенденція ринку останніх років, коли число прострочених кредитів почала набирати обертів. Таким чином, на сьогоднішній день послуга набирає популярність, все більше банків готові розглянути запити на рефінансування.
Видаючи кредит, банк розраховує отриматиприбуток, що покриває всі витрати на обслуговування плюс власний дохід. Користуючись іпотечним кредитом, позичальник вважає, що таким чином він може заселитися в житло зараз, а розраховуватися протягом найближчих декількох років. Але в питаннях фінансів завжди присутні ризики. В цьому випадку у позичальника є право скористатися перекредітованієм.
Процедура полягає в тому, що позичальникзвертається до свого або іншого банку за новим кредитом, кошти від якого будуть спрямовані на погашення старого кредиту. Згідно із законодавством, банк не має право відмовити у видачі кредиту, якщо заявник відповідає всім вимогам.
Рефінансування іпотечного кредиту доречно в таких випадках:
Але важливо враховувати й інший момент.Рефінансування іпотечного кредиту може бути здійснено в тому ж банку, де погашається діючий кредит або в новому іншому банку. Мета процедури - полегшення кредитного тягаря позичальника.
Коли мова йде про іншому закладі, «свій» банкможе відмовити від передачі документів і дострокового погашення, так як він втрачає в цьому випадку свій прибуток і клієнта. Така процедура не заборонена законом.
Процедура спирається на ряд законопроектів і правових норм. Закон про рефінансування іпотечного кредиту враховує:
У перерахованих вище документах описаний порядок оформлення, права та обов'язки позичальника і кредитора.
Важливий момент:допускає діючий договір можливість рефінансування? Деякі банки спочатку прописують його неможливість або штрафні санкції за таку процедуру. Якщо його немає або він заборонений, то клієнт має право наполягати на включення в договір.
Рефінансування іпотечного кредиту становитьсобою тривалий процес, що вимагає вирішення низки юридичних питань. Першим етапом виступає вивчення пропозицій на ринку і розрахунки. Тут важливо враховувати, що процедура вимагає деяких витрат, які будуть розглянуті далі. Доцільність визначається виходячи з розрахунків, зроблених з урахуванням всіх супутніх витрат.
Слід враховувати, що через технічні моменти і високу конкуренцію в банківському середовищі, не всі фінансові установи позитивно ставляться до такої ініціативи позичальника.
Недостатньо покладатися на загальнодоступнуінформацію на сайті або в рекламних матеріалах банку. Це може бути простим маркетинговим ходом, в той час як програма рефінансування іпотечних кредитів відсутня, а пропозиція поширюється на інші види кредитів.
Список документів не відрізняється від того, що були подані при первинному отриманні. Приблизний перелік містить в собі такі документи:
Якщо намічається рефінансування іпотечного кредиту в Ощадбанку, то може бути задіяний материнський капітал. Залежно від таких обставин, банк може запросити додаткові документи:
Якщо банк зажадає участі поручителів, то дані особи також повинні надати список документів, включаючи підтвердження платоспроможності.
Коли позичальник звертається за рефінансуванняміпотечного кредиту в Ощадбанк або в інша фінансова установа, що діє кредитор може відмовити від видачі деяких документів. У такому випадку може допомогти професійний адвокат у банківській сфері або новий кредитор сам може зажадати документи на видачу.
Також важливо враховувати, що при підтвердженнідоходів доведеться надати два види документів: за формою 2-ПДФО і за формою банку. Показники доходів, зрозуміло, повинні бути вище коефіцієнта мінімального прожиткового мінімуму і достатніми для того, щоб надалі покривати щомісячні погашення по іпотеці.
Інша складність - при рефінансуваннііпотечного кредиту банки можуть зажадати заставне забезпечення. З огляду на суму позики, заставним майном може виступати тільки нерухомість. А іпотечна нерухомість ще числиться на балансі першого кредитора.
На практиці в таких випадках люди вдаються доневеликий маніпуляції: домовляються зі знайомим або родичами, у кого є рівноцінна нерухомість, закладають цю нерухомість в заставу, а після переоформлення іпотеки повертають все на свої місця.
Ухвалення на розгляд зовсім не означаєнічого. Можуть відмовити навіть платоспроможним клієнтам. Але великим аргументом може послужити заставне майно. Варто пам'ятати, що чим ликвиднее заставне майно - тим більше шансів добитися прихильності банку.
Також багато слів сказано про важливість кредитноїісторії. Але фахівці стверджують, що такий момент більше актуальний для невеликих кредитів, де немає застави. Гарна кредитна історія нікому ще не завадила. Зазвичай процес розгляду займає 5-7 робочих днів. Якщо прийнято позитивне рішення, то починається процес оформлення.
Рефінансування іпотечного кредиту в банкутягне за собою деякі витрати, які покладаються цілком на заявника. У деяких фінансових установах навіть процедура розгляду заявки проходить на платній основі. У разі відмови кошти не повертаються.
Якщо процедура схвалена, то заявник повинен бути готовий до наступних витрат:
Залежно від умов чинного кредитора, можуть бути зняті кошти за дострокове погашення кредиту та штрафні санкції.
Вибираючи інший банк, клієнт завжди шукає більшвигідні умови. Фахівці радять, що при рефінансуванні іпотечного кредиту кращі пропозиції приносять відчутну вигоду, якщо різниця є за кількома параметрами.
По яких пунктах слід оцінити вигоду?
Конкуренція в банківському середовищі висока.Але такий стан споживачам тільки на руку: він йде туди, де дешевше кредити. Якщо розглянути рефінансування іпотечного кредиту, кращі пропозиції належать лідерам галузі:
У 2018 році у зв'язку з новою хвилею попиту на нерухомість і зростанням показників економіки в країні передбачається збільшення нових пропозицій.
Податкові відрахування - повернення податку на дохідфізичних осіб, який раніше сплачений роботодавцем у вигляді ПДФО. Його ставка дорівнює 13%. Законом передбачені випадки, коли громадянин може отримати ці кошти назад. Умови рефінансування іпотечного кредиту допускають використання таких соціальних гарантій, як материнський капітал і податкові відрахування, якщо вони не були використані при первинному оформленні іпотеки.
Якщо планується отримати податкове вирахування, то слід заздалегідь повідомляти кредитного менеджера, так як цей момент необхідно відобразити в банківському договорі.
Максимальний розмір відрахування - 260 000 рублей.При цьому є вимоги до вартості об'єкта: ціна не повинна перевищувати 2 мільйонів рублів. Сума відрахування розподіляється на рік. Якщо протягом 1 календарного року не використано вся сума, то на початку наступного року одержувач повинен знову оформити заявку в податкову і добирати решту. Повернення здійснюється двома способами:
При отриманні іпотеки кожна людина повиннадивитися далеко вперед і провести об'єктивний аналіз власних доходів. Ризики супроводжують на кожному кроці. На цей випадок слід користуватися послугами перевірених страхових компаній.
Якщо вигода від рефінансування очевидна, але банквідмовляє, то слід звертатися в інший банк. Але масовість інтересу до рефінансування змушує ці установи переглянути свій підхід. За відгуками їх клієнтів, деякі не готові віддавати клієнтів конкурентам і бажають обговорити нові умови кредитування. На принципові зміни навряд чи варто розраховувати, але є теоретична можливість спростити деякі показники.
