Obligaties (hypotheek) in Rusland: waar krijgen banken geld voor een hypotheek?

Obligaties (hypotheek) bezetten meer dan 80% van alleonroerend goed transacties in de VS, in Rusland - minder dan 10%. Het vooruitzicht op effecten is duidelijk. Velen weten echter niet alleen wat hypothecaire obligaties zijn, maar ook basisconcepten.

De basis

Obligaties zijn effecten die recht geven op een vaste gegarandeerde winst.

1. Bij presentatie - goedkoper gekocht, duurder verkocht.
2. Vaste rente - gaat uit van het inkomen van de belegger (coupon) na een bepaalde tijd.

Obligaties zijn schuldbewijzen. Rendement gegarandeerd door bedrijfsrating. Hoe stabieler het bedrijf, hoe groter de kans dat het de beloofde inkomsten ontvangt.

Wat zijn obligaties (hypotheek)?

Een hypotheekobligatie is een schuldpapier dat investeringen in onroerend goedleningen herfinanciert.

Например, банк «ААА» выдает займы на приобретения behuizing. Kapitaal is natuurlijk beperkt. Met 1 miljard roebel kan de bank bijvoorbeeld 1000 leningen verstrekken. Natuurlijk stopt de onroerendgoedmarkt wanneer de kredietinstelling geen geld meer heeft.

Wie heeft er baat bij?

De uitgifte van hypothecaire obligaties is gunstig voor alle marktdeelnemers:

• Bank - verhoogt het aantal verstrekte hypotheekleningen.
• Investeerder - investeert geld in een actief, dat, afhankelijk van de huizenprijzen, zou moeten groeien.
• Lener - torenhoge hypotheekrente verlaagd met 1,5-2%. Natuurlijk zijn de aantallen klein, maar bij een groot leenbedrag is het voordeel duidelijk.
• Voor ontwikkelaars - bouwbedrijven "bevriezen" hun faciliteiten niet, maar blijven doorwerken.
• De staat ontvangt belastingen op constructie en verkoop.
• Voor arbeiders - ze worden niet ontslagen wegens gebrek aan werk.

Hoe worden schuldverplichtingen verzekerd?

Nu over hoe deze markt werkt.Bank "AAA" geeft een lening uit voor de aankoop van onroerend goed voor een bedrag van 5 miljoen roebel. Daarop geeft hij obligaties uit (hypotheek) en verkoopt deze op de beurs. Geld van investeerders gaat naar nieuwe leningen. Bij betalingen van burgers op hypotheken worden zekerheden verstrekt.

alternatieven

Obligaties (hypotheek) zijn niet het enige instrument voor beleggers op deze markt. Er zijn alternatieven:

• Hypotheekbewijs van deelname - een deel van het geleende bedrag voor de aankoop van een actief. De investeerder krijgt het recht om te profiteren van het onroerend goed.
• Een hypotheek is een zekerheid die het recht bevestigt om geld van de kredietnemer te ontvangen. Het verschil met een obligatie (hypotheek) is dat het onderpand voor de hypotheek het onroerend goed is dat wordt verworven.

Kenmerken van effecten in Rusland

Natuurlijk zou een idee uit de Verenigde Staten kunnen brengenpositieve momenten in onze markt. Hypotheekobligaties in Rusland roepen echter veel vragen op bij zowel beleggers als specialisten. De term "stabiliteit" is niet van toepassing op de ontwikkeling van de economie van ons land, met name de vastgoedmarkt. In de afgelopen 1,5-2 jaar is het niet alleen gestopt met groeien, maar is het ook aanzienlijk gedaald. Obligaties (hypotheken) kunnen geen inkomsten genereren uit de vastgoedmarkt als deze niet groeit.

Het tweede probleem zijn de hoge kosten van effecten.Om deze reden zullen particuliere commerciële bedrijven en gewone burgers geen investeerder kunnen worden. Alle hoop is gevestigd op niet-staatspensioenfondsen, banken met reservefondsen, die zogenaamd niet weten waar ze in moeten investeren.

Het derde probleem is het ontbreken van een goed doordacht wetgevend kader.

Samenvattend kunnen we het volgende samenvatten: de hoge kosten van effecten, de instabiliteit van de hypotheekmarkt en een slecht doordacht juridisch kader zullen het waarschijnlijk niet mogelijk maken dat dit soort effecten zich in Rusland ontwikkelt.

Waarom crashte het systeem in 2008 met hypotheekobligaties?

De crisis in 2008 begon precies met hypotheekobligaties (CDO). Feit is dat veel beleggers effecten begonnen te kopen, wetende dat de vastgoedmarkt constant groeit. Dit beïnvloedde de strategie van banken, die onverschillig stonden tegenover de solvabiliteit van hun klanten. Het belangrijkste is om ze te hebben. Er waren gevallen waarin een hypotheek werd verstrekt voor 500 duizend dollar aan mensen die geen vast inkomen hadden. Voor de bank zijn de risico's minimaal: zij ontvingen dit geld op de effectenbeurzen uit de verkoop van hypotheekobligaties.

Banken gaven ook creditswaps uit, dat wil zeggen verzekeringen als de schuld niet werd betaald.

Maar de piramide draaide zo veel dat eronderbegonnen met de uitgifte van obligaties (synthetische CDO's). Omdat analytische bedrijven niet wisten wat het was, vertrouwden ze op gegevens van de investeringsmaatschappijen die ze hadden uitgegeven. Sommigen wisten het, maar waren bang grote klanten te verliezen. Van de obligaties van het risicovolle BBB-niveau maakten ze een nog problematischer activum, maar de mate van dreiging ervan was al gelijk aan AAA (zoals de staatsobligaties van de Amerikaanse federale lening), dat wil zeggen absoluut veilig. Hierdoor konden beleggers met miljoenen dollars beleggen in ongedekte effecten, en geld ophalen bij pensioenfondsen, die niet mogen beleggen in activa met een lagere rating dan deze rating. Zo'n piramide zou natuurlijk vroeg of laat instorten als de huizenprijzen begonnen te dalen. Dit is wat er gebeurde. Grote investeringsmaatschappijen, investeerders en verzekeringsagenten gingen failliet.

Investeerders die een weddenschap hebben geslotenhypothecaire swaps, dat wil zeggen een onroerendgoedverzekering met onderpand die tegen lage prijzen werd verkocht. Dat wil zeggen, door er toen een miljoen dollar in te investeren, zou men honderden miljoenen kunnen krijgen, aangezien niemand gewoon in een wanbetaling geloofde.