Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve a kölcsönzés keretébenA jogviszonyok alapján a bérlő bármilyen tulajdonságot elválaszthatatlanul javíthat a bérelt tárgyhoz képest. Az ilyen intézkedések végrehajtása különféle jogi következmények kialakulását vonja maga után. A bérelt vagyontárgy elválaszthatatlan javításával kapcsolatban bizonyos jogok és kötelezettségek merülhetnek fel mind az adott tulajdonos, mind a bérlő számára. Sajátosságukat az ingatlan típusa, valamint a tulajdonos és a bérlő közötti szerződés feltételei határozhatják meg. Melyek a jogviszonyokat szabályozó törvény alapvető normái, amelyek tárgya a bérbe adott ingatlan elválaszthatatlan fejlesztése? Milyen árnyalatok vannak a létesítmények ilyen korszerűsítésének eredményeinek adóztatásával?
Az a személy vagy szervezet, aki bérel valakitőlAz ingatlan - ebben az összefüggésben leginkább az ingatlanról van szó - valamilyen módon modernizálhatja, rekonstruálhatja és javíthatja annak funkcionalitását.
Ezen munkák elvégzése magában foglalhatjaalapvetően új tulajdonságok kialakulása a megfelelő objektumban. A vele szembeni fordított cselekedetek nehézek, és a struktúra használatának képtelenségéhez vezethetnek. Ezért a vagyon megfelelő javulását elválaszthatatlannak kell tekinteni. Az ingatlan elválaszthatatlanságának jelentős kritériuma az eredeti tárgy minőségi jellemzőinek megváltozása, amelynek eredményeként annak értéke növekedhet annak hasznos élettartama vagy fogyasztói tulajdonságai esetleges növekedése miatt.
Milyen elválaszthatatlannak tűnhetjavulás? Az ilyen modernizáció mintája számosféle módon bemutatható. Tehát tükrözi azt a tényt, hogy az épület a kezdeti állapothoz képest jelentősen eltérő tulajdonságokkal rendelkezik.
Érdemes megjegyezni, hogy a bérleti eljárásA jogviszony lehetővé teszi az ingatlan bérbeadójának a modernizációt, csak a tulajdonos beleegyezésével. Lehetőleg írásban, rögzítve a szerződésben. Az elválaszthatatlan fejlesztések jogilag jelentős tevékenységek, és végrehajtásukat hivatalossá kell tenni.
Az ingatlan tulajdonosa és az ő közötti szerződésbena bérbeadó kikötést írhat elő a létesítmény megfelelő korszerűsítésének a tulajdonos általi esetleges kompenzációjára. Ugyanakkor a fejlesztések fő paraméterei és azok előzetes költségei rögzíthetők. Ha a bérlő elválaszthatatlanul javította az ingatlanszerkezetet anélkül, hogy a tulajdonosával egyeztetne, akkor a megfelelő korszerűsítés eredményére nem lesz joga. Az objektum optimalizálásából származó összes lehetséges beállítást csak a tulajdonos használhatja.
Mi alapvetően különbözik egymástól?elválaszthatatlan fejlesztések? Itt minden nagyon egyszerű. A fentiekben megjegyeztük, hogy az elválaszthatatlanság fő kritériuma egy objektum funkcionalitásának elvesztése az eredeti állapotba való visszatérés kísérlete esetén. Elválaszthatatlan fejlesztések, mondhatjuk, visszafordíthatatlan folyamat.
Viszont elválasztható létesítmények korszerűsítéseviszonylag megfizethető visszatérést eredményezhet eredeti állapotában. A megfelelő fejlesztések másik árnyalata, hogy azokat a bérlő kezdeményezheti a tulajdonos hozzájárulása nélkül. Általános esetben az elválasztható erőforrások felhasználásának minden joga a bérlőn marad - kivéve, ha a szerződés másként rendelkezik. Ha a bérlő elválaszthatatlanul javította az ingatlant, akkor elemezni kell azokat az azokkal való hasonlóság szempontjából, amelyek célja az ingatlan működőképes állapotának fenntartása javítás és karbantartás révén.
Természetesen a legtöbb esetben a különbség ebbenAz eset nyilvánvaló lehet. De ha a bérlő az objektum nagyjavítását elvégezte, amelynek eredményeként az ingatlan jelentősen megváltoztatta megjelenését, akkor ennek ellenére munkájának eredményét valószínűleg nem tekintik a tárgy javulásának. Elméletileg a javítási költségek magasabbak lehetnek, mint az ingatlan megfelelő korszerűsítése. De ez nem számít.
Így a bérelt ingatlan elválaszthatatlan javulásait az jellemzi, hogy:
- megállapodnia kell az ingatlan tulajdonosával;
- általánosságban a tárgy tulajdonosának tulajdonává válnak, és nem fizetnek kompenzációt.
Ez viszont elválasztható modernizációt jelentheta bérlő által az ingatlan tulajdonosának jóváhagyása nélkül előállított. A bérlő tulajdonában lévő forrásokat képezi. Ugyanakkor egy házat bérelõ személy vagy szervezet saját felelõsségére a bérelt ingatlan elválaszthatatlan javítását is elvégezheti. Vizsgáljuk, hogy milyen jogi következményekkel járhat ez.
Ha a bérlő elválaszthatatlan javításokat hajtott végrebérelt ház, anélkül, hogy ezt a tevékenységet a tulajdonoskal egyeztetnék, akkor - amint azt fentebb megjegyeztük - nem lesz jogosult kártérítést követelni a tulajdonostól. Ezenkívül, ha a megfelelő korszerűsítés az ingatlan állapotának romlásához vezetett, akkor is, ha a tulajdonos szubjektív véleményt képvisel, a bérlő köteles visszaállítani az ingatlant eredeti állapotában.
A második forgatókönyv az ingatlan korszerűsítésea bérlő és a tulajdonos megállapodik. Ebben az esetben a megfelelő fejlesztések végrehajtásának feltételeit, amint azt fentebb megjegyeztük, a szerződésben kell rögzíteni. A szerződés egyik feltétele lehet a bérbeadó által a modernizáció költségeinek megtérítése. A fejlesztés konkrét időpontjától függően a tulajdonos a szerződés végén vagy annak érvényességi ideje alatt megfizetheti a bérlő költségeit. A szerződés meghatározhatja a bérleti díj csökkentését is - az elválaszthatatlan modernizáció kompenzálása érdekében.
Vegyünk egy olyan szempontot, mint az adószámításelválaszthatatlan fejlesztések. Megállapodunk abban, hogy a bérlő és az ingatlantulajdonos megállapodtak ebben az eljárásban. Először is érdemes odafigyelni arra a tényre, hogy a bérlő és az ingatlantulajdonos között megállapodott fejlesztések nem mindig az értékcsökkenthető ingatlanokra vonatkoznak, hanem csak akkor, ha azokat az ingatlan tulajdonosa fizeti.
Viszont a bérlő költségeinek megtérítésea modernizációt az ingatlantulajdonos a jövedelemadó szempontjából figyelembe veheti. A bérlő maga is felhasználhatja a felmerült költségeket az adó összegének optimalizálására - egy adott jelentési időszakban.
Lehetséges, hogy a visszatérítésaz ingatlan tulajdonosa által elválaszthatatlan fejlesztéseket nem írják bele a szerződésbe, annak ellenére, hogy a tulajdonos beleegyezett a megfelelő korszerűsítésbe. Ebben az esetben az értékcsökkenést sem számítják fel, és az ingatlan kezdeti értéke nem növekszik. Az adóalap optimalizálása sem indokolt.
Megjegyzendő, hogy azokban az esetekben, amikoraz elválaszthatatlan fejlesztéseket a bérbeadó nem térítette meg, akkor a bérlő jogosult az ingatlan értékcsökkenésére. A tárgyak korszerűsítésének eredményeinek adózásának sajátosságait a vagyonadó megfizetésére vonatkozó jogviszonyok felek általi teljesítésének példáján tekinthetjük meg.
Ha a szerződést jogi személy köti, azaza nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérleti szerződését elkészítik, akkor a megfelelő összegeket be kell fizetniük a költségvetésbe. Az ingatlanadót ebben az esetben annak a félnek kell megfizetnie, amely rögzíti a számviteli számlák létesítményeinek javításának költségeit. Ez jellemzően összefügg a fejlesztések tulajdonjogával. Ha a bérlő birtokolja őket, akkor köteles adót fizetni.
Ha a fejlesztések tulajdonosa a bérbeadó, akkora bérleti szerződés megszűnésekor teljesíti a megfelelő kötelezettségeit. De amíg ez a szerződés érvényes, a bérlő felelős a költségvetésért. Egy másik kritérium, amely alapján az ingatlanadó megfizetésének tárgyát meghatározzák, a megfelelő erőforrás elszámolása a mérlegben. Mit jelent? Ha a javítások szerepelnek a bérlő mérlegében, ő fizeti a megfelelő adót. Ha a bérbeadó nyilvántartást vezet, be kell fizetnie a költségvetést.
Az áfa kiszámítását számos árnyalat jellemzijogviszonyok keretein belül, amelynek tárgya a vagyon bérbeadása, amely elválaszthatatlan javítások előállításával jár együtt. Tanulmányozzuk őket. Ha elválaszthatatlan fejlesztéseket ruháztak át a lízingbeadóra, miközben azokat a szerződő fél elvégezte, akkor ezt az átadást megvalósításként kell elismerni. Áfát kell fizetni érte. A szerződő társaság bemutatja azt a lízingbevevőnek, és levonást lehet alkalmazni rá. Megjegyzendő, hogy a jövedelemadó kiszámításakor a tulajdonosnak adományozott tárgy javításait nem veszik figyelembe.
Vonzás az objektum korszerűsítése érdekébenharmadik fél szervezete kulcsfontosságú kritérium ahhoz, hogy létrejöjjön a cég áfa-számítási kötelezettsége az elválaszthatatlan fejlesztések után. A tény az, hogy ha a bérlő önállóan készítette el az objektum rekonstrukcióját, akkor ebben az esetben más jogszabályok lépnek hatályba. Szerintük a fejlesztések áfáját nem lehet felszámítani.
Ez annak a ténynek köszönhető, hogy a képesítések fejlesztéséhezbérelt ingatlan részeként az áfa szempontjából a tulajdonjog átruházása szükséges. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve normáival összhangban, amely szabályozza azokat a jogviszonyokat, amelyek keretében elválaszthatatlan fejlesztések történnek, alapértelmezés szerint a megfelelő jogi mechanizmusokat nem alkalmazzák. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve valójában nem tartalmaz olyan rendelkezéseket, amelyek a bérlő tulajdonát képezik a létesítmények korszerűsítésének eredményeiben. A fővagyontól eltekintve nem tekinthetők önálló eszköznek. Így a bérelt helyiségek visszaküldésekor a tulajdonosnak nem történik tulajdonjog -átruházás. Kiderül, hogy a bérlő elválaszthatatlan fejlesztései nem tartoznak áfa alá.
Hasznos lesz figyelembe venni a fő árnyalatokataz adószámvitel viszont elkülöníthető ingatlanfejlesztések. A rájuk vonatkozó adó helyes kiszámításához először meg kell határozni a megfelelő fejlesztések költségeit és élettartamát. Ha az ingatlan korszerűsítésének költségei nem haladják meg az Orosz Föderáció adótörvényében megállapított összeget, és használatuk időtartama kevesebb, mint 12 hónap, akkor a javításokat a készletekhez kell kötni. Ha a megfelelő költségek magasabbak, mint az Orosz Föderáció adótörvényében megállapított kritérium, és a használati időtartam több mint 12 hónap, akkor az ingatlan értékét értékcsökkenéssel kell leírni.
Ha a lízing tárgya jogi személyszemély, akkor valószínűleg a helyi törvények szintjén jóváhagyják a számviteli politikát. És ha ebben az ingatlan értékcsökkenési besorolásának korlátja kisebb, mint az Orosz Föderáció adótörvényében, akkor az elkülöníthető javítások figyelembevétele érdekében pontosan azt a mutatót kell használni, amelyet a helyi törvény jóváhagy. Megjegyzendő, hogy az ingatlanadót a bérlő nem fizeti meg, ha a megfelelő korszerűsítést végzik. Ennek oka, hogy az elkülöníthető fejlesztések általában ingó vagyonnak minősülnek.
Miután tanulmányozta a számvitel lebonyolításátelválaszthatatlan és elválasztható fejlesztések, tekintsenek ilyen szempontot az ingatlan tulajdonosának az objektum megfelelő korszerűsítésére vonatkozó hozzájárulásának helyes végrehajtására. Ehhez külön megállapodást kell aláírni a bérlő és az ingatlan tulajdonosa között. Kiegészítheti azt, amely szerint a nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérbeadását végzik, vagy éppen ellenkezőleg, azokat, amelyek a lakásállományhoz kapcsolódnak. Ebben a szerződésben meg kell határozni a feltételeket: milyen munkát kell elvégezni az objektum javítása érdekében, ki fizeti a korszerűsítést - részben vagy egészben, az ingatlanjavítás költségeinek megtérítését.
A bérlő modernizációs költségeinek megtérítésea bérleti díj csökkentésével lehet végrehajtani, amint azt fentebb a cikkben is megjegyeztük. Vagy elválaszthatatlan fejlesztések értékesítésére irányuló szerződés is lehetséges. Mindent a szerződő felek határoznak meg. Helyes összeállítása a jogviszonyok fontos eleme. Ha az egyik fél nem teljesíti azt, akkor a második jogosult arra, hogy preferenciáit a bíróságon megkapja. Például a lízingbe vevő ekvivalens mennyiségű elválaszthatatlan fejlesztést vehet vissza, ha a tulajdonos nem fizeti meg a megfelelő korszerűsítés költségeit, bár a szerződés alapján vállalja ezt.
Az írásbeli megállapodás hiányaa bérlő és a tulajdonos azt jelenti, hogy az adózási költségeket egyik fél sem használhatja fel. Ezenkívül, amint azt a cikkben fentebb megjegyeztük, a bérbeadónak joga van követelni, hogy az elválaszthatatlan fejlesztéseket távolítsák el az objektumból - de úgy, hogy ne befolyásolja annak funkcionális állapotát. Az ingatlan tulajdonosa és bérlője közötti vitákat bíróság előtt lehet rendezni.
A cikk elején megállapítottuk, hogy általános esetbenelválaszthatatlan fejlesztések az ingatlanok jellemzői. De ez nem mindig van így. Előfordul, hogy az elválaszthatatlan fejlesztések olyan objektumok tulajdonságai, amelyek nem feltétlenül ingatlanok. Például ez lehet üzlet. Ebben az esetben a bérbeadásával kapcsolatos jogviszonyra más jogszabályok vonatkoznak, mint az ingatlanokra.
Tehát, ha a bérlő belépett a vállalkozás szerkezetébejavítása, akkor az Orosz Föderáció jogszabályaival összhangban megkapja a jogot, hogy megtérítse saját költségeit a megfelelő korszerűsítésért, még akkor is, ha nem ért egyet a bérbeadóval ezen intézkedések végrehajtásáról. Kivéve persze, ha a vállalkozás tulajdonosa és partnere közötti szerződés másként nem rendelkezik.
A bérbeadó azonban elkerülhetikötelezettségek a bérlőnek a javítás költségeinek bíróságon történő megtérítésére. Ehhez be kell bizonyítania, hogy a bérelt ingatlan elválaszthatatlan fejlesztései korszerűsödtek, nem annyira nyilvánvaló, hogy a vállalkozás termelőeszközeinek működési képességei nem nőttek eléggé a költségek kompenzálásának szükségessége szempontjából. a bérlő. Ezenkívül, ha a cég tulajdonosa megpróbálhatja bíróság előtt bizonyítani, hogy a bérlőnek nem volt objektív igénye a korszerűsítésre.
Milyen jogi következmények jellemezhetik a lakások egyik személytől a másiknak történő értékesítésének elválaszthatatlan javulásait?
Ebben az esetben hasznos lesz hivatkozniugyanazon jogszabályi rendelkezések elemzése, amelyek a jogviszonyokat szabályozzák, és amelyek tárgya bármely ingatlannal kötött ügylet. Ez elvileg azokat jelenti, amelyeket a különböző vállalkozások vállalati interakciójának összefüggésében vettünk figyelembe a nem lakóingatlanokkal kapcsolatos ügyletek során. Ebben az esetben a vonatkozó jogviszony jogi jellege azonos, és ugyanazokra a jogszabályokra vonatkozik.
Külön fejlesztések a bérelt lakásbanáltalában a bérlő tulajdona, kivéve, ha a közte és az ingatlan tulajdonosa közötti megállapodás más feltételeket határoz meg. Ha a bérlő elválaszthatatlan javításokat hajtott végre a bérelt objektumon a lakás tulajdonosának beleegyezésével, akkor a bérleti szerződés megszűnésekor jogosult a megfelelő korszerűsítéssel kapcsolatos költségeinek megtérítésére. Ismét - ha az elválaszthatatlan fejlesztések átruházása a bérlő és a tulajdonos közötti szerződés külön rendelkezései alapján másként nem történik meg.
Ha a létesítmény korszerűsítéséről nem állapodtak mega tulajdonos és a bérlő között, akkor általában az utóbbiaknál felmerült költségek nem téríthetők meg. De a lakás eladásakor a lakás tulajdonosa tetszés szerint bevonhatja őket az objektum költségébe.
Ha a fejlesztéseket a rovására hajtják végreértékcsökkenési díjakat, akkor azok tulajdonjoga a lízingbeadóra ruházódik. Ez a szabály a jogi személyek részvételével fennálló jogviszonyokra vonatkozik, amelyek tárgya lakásbérlés.
Így az elválaszthatatlan fejlesztések tekintetébena törvény eltérő normái vonatkozhatnak - például a lakás- és az üzleti bérleti díjak összehasonlításakor. Ezenkívül értelmezés szempontjából árnyaltak lehetnek. A bérleti jogviszonyban résztvevőknek haladéktalanul figyelemmel kell kísérniük az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvében megjelenő új normák megjelenését, valamint azok értelmezését a különböző osztályok jogi aktusaiban és dokumentumaiban.
