בפרקטיקה העולמית בתחום הערכת הנדל"ן משתמשים שלוש גישות:
בחירת המתודולוגיה תלויה במידה רבה באובייקטהערכה והמצב האמיתי שהתפתח סביב סוג מסוים של נדל"ן. עם זאת, הדרך האמינה ביותר עדיין נחשבת לגישה השוואתית בקביעת הערך המשוער.
גישה השוואתית היא מערכת טכניקות לקביעת שווי השוק של נכס. נכסים מוערכים מושווים לנכסים דומים.
ההערכה מבוססת על העקרונות הבאים:
הרעיון של שווי שוק כמעט זהההרעיון של מחיר שיווי משקל. מחיר שיווי המשקל הוא שילוב של מאפיינים כמותיים וגורמי תמחור שקובעים את הביקוש וההיצע לאובייקט אותו משווים.
פריטים שנחשבים בהשוואהניתוח, מספר עצום, והשילוב שלהם כמעט שווה לאינסוף. לכן הניתוח מוגבל למספר מסוים של גורמים המשפיעים ישירות על התמחור.
כל שעבוד או הקלה יביאוירידה בערך האובייקט המוערך. כלומר, כל הגבלה בזכויות הקניין היא הפחתת מחירים. אם לאובייקט המוערך אין חסרונות כאלה בהשוואה לאובייקטים דומים, הרי שהמחיר, להיפך, עולה.
לגבי חלקות קרקע נוכחות הקלות אינההגורם היחיד כלפי מטה. בעת הערכת השווי, חשוב מאוד האם הבעלות על הקרקע או הזכות לחכירה, שימוש קבוע מועברים. שתי הזכויות האחרונות מכונות גורמים יורדים. חשוב מאוד אם למדינה יש מגבלות מסוימות לגבי עסקאות נוספות איתה.
תנאים כאלה נלקחים בחשבון אם הנכס המוערך אכן בעל תכונות ייחודיות בעת מכירתו.
פשיטת רגל מתייחסת לגורם הורדה, אם כןיש מוכר שממהר להשלים עסקת מכירה ורכישה, מכיוון שזמן החשיפה של אובייקט שוק הנדל"ן מצטמצם במכוון בהשוואה לאובייקטים דומים.
קשרים משפחתיים ושותפויות משפיעים באופן משמעותי על ההערכה, אם כי קשה למדי להעריך סיכונים אלה.
אם המוכר והקונה מקושרים לפי שכר דירההיחסים, ומתוכנן לסכם ביניהם הסכם מכירה ורכישה, ואז על מנת לחסוך בתשלומי המס, כמובן שלא יזלזל בערך המשוער. במקרה זה יש רק מוטיבציה אחת - מכיוון שהצדדים לעסקה קשורים ביחסים אחרים שאינם שוק, ולכן המוכר אכן מזכה את הקונה. מצב דומה נוצר אם העסקה היא בתנאי האופציה.
כדי להגדיל את הערך המוערך של מגוריםנדל"ן עלול לגרום לסיכון לקבלת סבסוד ממשלתי לפיתוח תשתיות. סכום ההלוואות הזכייתיות המוצעות נקבע על פי ההפרש בין הלוואות זיכיון להלוואות שוק.
ניתן ליישם התאמה כלפי מטה אם יש הבדל משמעותי בין שווי השוק עבור נכסים דומים לבין ערך המומחה.
ניתן לקחת בחשבון שינוי ייעודי פונקציונלי גם בהערכה, מכיוון שהוא משפיע על הקשר בין היצע וביקוש.
גורמים בעליית עלויות | גורמים להפחתת עלויות |
יוקרת האזור מעמדם של בעלי נכסי מגורים אחרים אזור מוגן זמינות חניה נגישות לכבישים מהירים נוכחות מונומנטים אדריכליים ואטרקציות אחרות אזור בילוי ליד הנכס מאפיינים ייחודיים של אדריכלות הבניין | מרחק מהחלק המרכזי של העיר היעדר חנויות מכולת במרחק הליכה מרחק מבתי ספר ומוסדות לגיל הרך מצב סביבתי ירוד באזור מתקני מפעל ומחסן ליד הנכס, הטמנה |
גישה השוואתית להערכת חלקת קרקע כוללת איסוף מאפיינים של הנכס:
הראוי לציון הוא הנוכחות אוללא גבעות או מדרונות, תצורות סלעים או תעלות. חשוב גם מה יכולת הנשיאה של כדור הארץ, חוזקה, נוכחותם של מי תהום. חשוב מאוד אם יש מידע על התרחשות אפשרית של מינרלים. אם המידע יאושר, אז הקרקע בוודאי תהיה שעבוד בעתיד.
הגישה ההשוואתית בשוק היא חקר המאפיינים המוסיפים ערך לנכסים. אלו כוללים:
גם החומר ממנו הוא נבנה חשובבניין, ככל שהוא מודרני ואמין יותר, כך ערך הנכס גבוה יותר. אחרון חביב הוא המראה הכללי של הבניין כולו, זמינות השיפוצים וכניסה נוחה. אם הכניסה היא מהחצר, זה יהיה גורם הולך ופוחת.
חוסר תיקון הוא סיבה לעשותתיקונים לדוח השמאות. חישוב כזה נעשה במונחי עלות עבודות תיקון או שיקום, תוך התחשבות ברווח שיקבל היזם מהשקעות בבנייה או תיקון.
גישה השוואתית בתחום הנדל"ן היא הנהלת חשבונותחיסכון אפשרי במשאבי האנרגיה במהלך הפעולה. העלייה המתמדת בעלויות השירות גורמת לאנשים לחשוב כל הזמן על חיסכון ושימוש במקורות אנרגיה חלופיים.
גורם זה חשוב במיוחד אם האובייקטנרכש להשכרה נוספת. ככל שיחס ההכנסה והעלויות שייגזרו להפעלת בניין או מקום גבוה יותר, כך כמות ההון המוחזר ברווח הנקי מהשכרת נדל"ן תהיה נמוכה יותר.
קטגוריה זו כוללת גם את המדד לקיומם או להיעדרם של מטרים, האם ננקטו צעדים למזעור הפסדי חום.
הערכה כוללת התחשבות בנוכחות או בהיעדראלמנטים של השירות. הדוגמה הפשוטה ביותר היא האם בבית יש מעלית או לא. נוכחות או היעדרות מוחלטת או חלקית של כל התקשורת, במיוחד אלה המחוברות למערכת המקומית. אם יש יותר מדי חסרונות, התיקון נעשה כלפי מטה. הערכת מקרקעין מתבצעת על ידי אינדיקטורים רבים נוספים.
כל החישובים המשתמשים בגישה השוואתית מבוססים על מידע ממקורות פתוחים אודות עסקאות אחרונות עם נדל"ן דומה.
שלבי הערכה:
התאמה של המחיר המתואם ונגזרת העלות הסופית באמצעות גישה השוואתית.
קודם כל, השיטה מאפשרת לשקף את דעותיהם של קונים ומוכרים טיפוסיים בלבד.
העלות המשוערת באה לידי ביטוי במחירים שוטפים, תוך התחשבות בשינויים בתנאים הפיננסיים ואף בתהליכים אינפלציוניים. ההערכה מבוססת תמיד סטטית.
כדי להעריך אובייקט נדל"ן ספציפי, אינך צריך ללמוד את שוק הנדל"ן כולו, אלא רק אובייקטים דומים. הטכניקה פשוטה מאוד, עם תוצאות אמינות.
מהות הגישה ההשוואתית בהערכהנדל"ן מובן גם לקונה וגם למוכר. המתודולוגיה מאפשרת לצדדים ללמוד את שוק הנדל"ן ולוודא שהם צודקים. ההערכה יכולה להתבצע על בסיס עסקאות שכבר בוצעו או על פי הצעות מוכרים אחרים. בכל מקרה, המתודולוגיה ההשוואתית היא שיטוב והשוואת נתונים על נדל"ן דומה. העיקר שבחירה של אובייקטים דומים להשוואה מביאה בחשבון גורמים מיוחדים או חריגים, למשל איום על תפיסת ביטחונות, שינויים בתקנות ברמה המקומית או אי עמידה בתנאי הסכם ההלוואה, נוכחות של אלמנטים של כפייה.
