Na prática mundial no campo da avaliação imobiliária, três abordagens são utilizadas:
A escolha da técnica depende muito do objeto.avaliação e a situação real que se desenvolveu em torno de um determinado tipo de imóvel. No entanto, o método mais confiável ainda é considerado uma abordagem comparativa na determinação do valor estimado.
A abordagem comparativa é um conjunto de métodos para determinar o valor de mercado de uma propriedade. A propriedade avaliada é comparada com propriedades semelhantes.
A avaliação é baseada nos seguintes princípios:
O valor de mercado é quase idênticoo conceito de preço de equilíbrio. O preço de equilíbrio é um conjunto de características quantitativas e fatores de precificação que determinam a oferta e a demanda do objeto a ser comparado.
Elementos que são levados em consideração no comparativoanálise, um grande número, e sua combinação é quase igual ao infinito. Portanto, a análise é limitada a um certo número de fatores que afetam diretamente os preços.
Qualquer estorvo ou servidão resultará emdiminuição do valor do objeto avaliado. Ou seja, qualquer restrição aos direitos de propriedade é uma redução de preço. Se o objeto avaliado não tem tais desvantagens em comparação com objetos comparáveis, então o preço, pelo contrário, aumenta.
Para terrenos, a presença de servidões não éo único fator descendente. Ao avaliar o valor, é muito importante se a propriedade do terreno ou o direito de arrendamento, o uso permanente é transferido. Os dois últimos direitos são chamados de fatores decrescentes. É muito importante saber se a terra tem certas restrições sobre outras transações com ela.
Essas condições são tidas em consideração se o imóvel a ser avaliado apresentar, de facto, características distintivas no momento da venda.
A falência é referida como um fator decrescente, entãohá um vendedor com pressa em realizar uma transação de venda e compra, uma vez que o tempo de exposição do objeto do mercado imobiliário é deliberadamente reduzido em comparação com objetos semelhantes.
Os laços familiares e as parcerias também afetam significativamente a avaliação, embora seja bastante difícil avaliar esses riscos.
Se o vendedor e o comprador estiverem vinculados pelo aluguelrelações, e está prevista a celebração de um contrato de compra e venda entre eles, então, para economizar no pagamento de impostos, é claro que o valor estimado será subestimado. Há apenas uma motivação neste caso - uma vez que as partes da transação estão conectadas por outras relações não mercantis, portanto, o vendedor realmente credita o comprador. Uma situação semelhante surge se o negócio for nos termos da opção.
Aumentar o valor de avaliação de residencialo setor imobiliário pode resultar na perspectiva de obtenção de subsídio governamental para o desenvolvimento de infraestrutura. O valor do empréstimo concessional proposto é determinado pela diferença entre o empréstimo concessional e o de mercado.
Um ajuste para baixo pode ser aplicado se houver uma diferença significativa entre o valor de mercado para propriedades semelhantes e o valor do especialista.
Uma mudança na finalidade funcional também pode ser levada em consideração na avaliação, pois afeta a relação entre a oferta e a demanda.
Fatores de aumento de custos | Fatores de redução de custos |
O prestígio da área Status de outros proprietários de propriedades residenciais Zona protegida Disponibilidade de estacionamento Acessibilidade a rodovias Presença de monumentos arquitetônicos e outras atrações Área recreativa perto da propriedade Características únicas da arquitetura do edifício | Distância do centro da cidade Falta de mercearias a curta distância Distância de instituições escolares e pré-escolares Fraca situação ambiental na região A presença de instalações de fábrica e armazém perto da propriedade, aterro |
Uma abordagem comparativa para a avaliação de um terreno envolve a coleta de características sobre a propriedade:
O mais notável é a presença ousem colinas ou encostas, formações rochosas ou fossos. É importante qual a capacidade de suporte da terra, sua força, a presença de água subterrânea. É muito importante saber se há informações sobre a possível ocorrência de minerais. Se a informação for confirmada, então o terreno certamente terá um ônus no futuro.
A abordagem comparativa de mercado é o estudo das características que agregam valor às propriedades. Esses incluem:
O material do qual é erguido também é importanteedifício, quanto mais moderno e confiável for, maior será o valor do imóvel. Por último, mas não menos importante, está a aparência geral de todo o edifício, a disponibilidade de reformas e uma entrada conveniente. Se a entrada for pelo pátio, isso será um fator decrescente.
A falta de conserto é uma razão para fazeralterações ao laudo de avaliação. Este cálculo é efectuado em termos do custo das obras de reparação ou restauro, tendo em conta o lucro que o empresário receberá com os investimentos na construção ou reparação.
A abordagem comparativa no setor imobiliário é a contabilidadepossível economia de recursos de energia durante a operação. O aumento constante do custo dos serviços públicos faz com que as pessoas pensem constantemente em economizar e usar fontes alternativas de energia.
Este fator é especialmente importante se o objetoadquirido para posterior locação. Quanto maior for o rácio entre os rendimentos e os custos que irão para a exploração de um edifício ou instalações, menor será o montante do capital reembolsável no rendimento líquido do arrendamento de imóveis.
Esta categoria também inclui o indicador de presença ou ausência de medidores, se medidas foram tomadas para minimizar as perdas de calor.
A avaliação envolve levar em consideração a presença ou ausênciaelementos do serviço. O exemplo mais simples é se a casa tem elevador ou não. A presença ou ausência total ou parcial de todas as comunicações, especialmente aquelas conectadas ao sistema local. Se houver muitas deficiências, a correção é feita para baixo. A avaliação imobiliária é realizada por muitos mais indicadores.
Todos os cálculos usando uma abordagem comparativa são baseados em informações de fontes abertas sobre transações recentes com imóveis semelhantes.
Etapas de avaliação:
Reconciliação do preço ajustado e derivação do custo final por meio de uma abordagem comparativa.
Em primeiro lugar, o método permite refletir apenas as opiniões de compradores e vendedores típicos.
O custo estimado é refletido a preços correntes, levando em consideração mudanças nas condições financeiras e até processos inflacionários. A avaliação é sempre baseada em dados estatísticos.
Para avaliar um determinado objeto imobiliário, não é necessário estudar todo o mercado imobiliário, mas apenas objetos semelhantes. A técnica é muito simples, com resultados confiáveis.
A essência da abordagem comparativa na avaliaçãoo imóvel é compreensível tanto para o comprador quanto para o vendedor. A metodologia permite que as partes estudem o mercado imobiliário e verifiquem se estão acertadas. A avaliação pode ser realizada com base em transações já realizadas ou por proposta de outros vendedores. Em qualquer caso, a metodologia comparativa é a sistematização e comparação de dados sobre imóveis semelhantes. O principal é que a seleção de objetos semelhantes para comparação leve em consideração fatores especiais ou incomuns, por exemplo, a ameaça de apreensão de garantias, mudanças nas regulamentações em nível local ou o descumprimento dos termos do contrato de empréstimo, o presença de elementos de coerção.
