Грађански законик Руске Федерације као део закупаправни однос омогућава закупцу да изврши неодвојива побољшања у односу на предмет лизинга. Спровођење таквих радњи од стране њега подразумева формирање различитих правних последица. У вези са неодвојивим побољшањима предмета лизинга могу настати посебна права и обавезе и за власника и за закупца предметне имовине. Њихова специфичност може бити последица врсте имовине, као и услова уговора између власника и закупца. Које су главне норме закона којима се уређују правни односи, чији је предмет производња неодвојивих побољшања имовине која се даје у закуп? Које су нијансе опорезивања резултата такве модернизације објеката?
Особа или организација која је изнајмила од некогаимовина – најчешће у овом контексту говоримо о некретнинама – може на неки начин да модернизује, реконструише, унапреди своју функционалност.
Овај рад може укључиватиформирање фундаментално нових својстава одговарајућег објекта. Повратне акције у односу на њега су тешке и могу довести до немогућности коришћења структуре. Стога се одговарајуће побољшање имовине признаје као неодвојиво. Значајан критеријум неодвојивости имовине је промена квалитативних карактеристика оригиналног објекта, услед чега се његова вредност може повећати, што је због могућег повећања његовог радног века или потрошачких својстава.
Како би могло да изгледа нераздвојни?побољшања? Пример такве модернизације може се представити на различите начине. Дакле, може одражавати чињеницу да је зграда добила значајно другачије карактеристике у односу на првобитно стање.
Треба напоменути да је редослед изнајмљивањаправним односима омогућава субјекту који је закупио некретнину да изврши њену одговарајућу модернизацију само по договору са власником. По могућности у писаној форми, фиксирано у уговору. Неодвојива побољшања су правно значајне радње и њихово спровођење треба формализовати.
У уговору између власника имовине и његовогзакуподавац може прописати клаузулу о евентуалној накнади од стране власника одговарајуће модернизације објекта. У овом случају се могу фиксирати главни параметри побољшања и њихов прелиминарни трошак. Ако је закупац извршио неодвојива побољшања структуре имовине без сагласности власника, онда неће имати никаква права на резултат одговарајуће модернизације. Све могуће поставке из оптимизације објекта може користити само његов власник.
Која је суштинска разлика између одвојивог инеодвојива побољшања? Овде је све врло једноставно. Горе смо напоменули да је главни критеријум неодвојивости губитак функционалности објекта у случају покушаја да се врати у првобитно стање. Нераздвојна побољшања су, могло би се рећи, неповратан процес.
Заузврат, одвојива модернизација објектаможе предложити релативно приступачан повратак у првобитно стање. Још једна нијанса релевантних побољшања је да их може покренути закупац без сагласности власника. Генерално, сва права на коришћење одвојивих ресурса остају на закупцу, осим ако уговором није другачије одређено. Ако је закупац извршио неодвојива побољшања имовине, онда је неопходно анализирати их на сличност са резултатима акција које имају за циљ одржавање имовине у функционалном стању кроз поправку и одржавање.
Наравно, у већини случајева разлика је у томеслучај може бити очигледан. Али ако је закупац извршио велики ремонт објекта, због чега је имовина значајно променила изглед, онда, ипак, резултат његовог рада, највероватније, неће бити препознат као побољшање објекта . Теоретски, трошкови поправке могу бити већи од одговарајуће модернизације имовине. Али ово није од суштинског значаја.
Дакле, неодвојива побољшања закупљене имовине карактерише чињеница да:
- потребно их је усагласити са власником имовине;
- у општем случају постају својина власника објекта и не подлежу накнади.
Заузврат, одвојива модернизација може битисачинио закупац без сагласности власника ствари. Формира ресурсе у власништву закупца. Истовремено, лице или организација која изнајмљује стамбени простор може, на сопствену одговорност, и даље вршити неодвојива побољшања изнајмљене имовине. Хајде да погледамо правне импликације овога.
Ако је закупац извршио неодвојива побољшањаизнајмљено становање без координације ове радње са власником, тада, као што смо горе напоменули, он неће имати право да тражи накнаду од власника. Штавише, ако је одговарајућа модернизација довела до погоршања стања имовине, чак и по субјективном мишљењу власника, онда је закупац дужан да врати објекат у првобитно стање.
Други сценарио је када модернизација некретнинауговорено између његовог закупца и власника. У овом случају, услови за спровођење релевантних побољшања, као што смо претходно навели, треба да буду прописани уговором. Један од услова уговора може бити накнада за трошкове модернизације од стране закуподавца. У зависности од тога када су побољшања извршена, власник може платити трошкове закупца на крају уговора или током трајања уговора. Уговором се такође може предвидети смањење закупнине како би се надокнадила неодвојива модернизација.
Размотрите такав аспект као што је пореско рачуноводствонеодвојива побољшања. Сагласићемо се да су закупац и власник некретнине договорили овај поступак. Пре свега, вреди обратити пажњу на чињеницу да се побољшања која се договоре између закупца и власника објекта не односе увек на имовину која се амортизује, већ само ако их плаћа власник објекта.
Заузврат, надокнада трошкова станара заодговарајућу модернизацију може узети у обзир власник објекта за потребе пореза на доходак. Настале трошкове може и сам закупац искористити у циљу оптимизације висине пореза – у одређеном извештајном периоду.
Могуће је да се надокнадауговором нису прописана неодвојива побољшања од стране власника имовине, упркос чињеници да је власник пристао на одговарајућу модернизацију. У овом случају се такође не наплаћује амортизација, а почетна вредност имовине се не повећава. Такође нема основа за оптимизацију пореске основице.
Може се приметити да у случајевима каданеодвојиве надоградње нису надокнађене од стране закуподавца, тада закупац има право да наплати амортизацију имовине. Специфичности опорезивања резултата модернизације објеката можемо размотрити на примеру испуњења обавеза странака правних односа плаћања пореза на имовину.
Ако уговор закључује правно лице, тј.издаје се закуп нестамбених просторија, морају платити одговарајуће износе у буџет. У овом случају порез на имовину мора платити лице које фиксира трошкове побољшања објеката у рачуноводственим рачунима. Типично, ово је у корелацији са власништвом над побољшањима. Ако су у власништву закупца, онда је он дужан да плати порез.
Ако је власник побољшања станодавац, ондаиспуњава одговарајуће обавезе по престанку уговора о закупу. Али док је овај уговор на снази, закупац је одговоран за измирење буџета. Други критеријум по коме се утврђује предмет плаћања пореза на имовину је обрачун одговарајућег ресурса у билансу стања. Шта то значи? Ако се побољшања налазе на билансу стања закупца, он плаћа одговарајући порез. Ако њихово рачуноводство води закуподавац, уплате у буџет мора извршити он.
Постоји низ нијанси које карактеришу обрачун ПДВ-ау оквиру правних односа чији је предмет закуп имовине, праћен радом неодвојивих побољшања у њој. Хајде да их проучимо. Ако су неодвојива побољшања пренета на закуподавца док их је извршио извођач, овај пренос треба да се призна као продаја. За то се мора платити ПДВ. Предузеће за уговарање га презентује закупцу и на њега се може применити одбитак. Може се приметити да се приликом обрачуна пореза на доходак не узимају у обзир побољшања на објекту поклоњеном власнику.
Укључивање у циљу модернизације објектаорганизација треће стране је кључни критеријум за настанак обавезе фирме да обрачунава ПДВ на неодвојива побољшања. Чињеница је да ако је закупац сам реконструисао објекат, онда у овом случају на снагу ступају друга правна правила. По њима, ПДВ на побољшања не може да се наплати.
Ово је због чињенице да би се квалификовала побољшањакао део имовине дате у закуп, ради њиховог опорезивања ПДВ-ом, потребан је пренос власништва. У складу са нормама Грађанског законика Руске Федерације, који регулишу правне односе у оквиру којих се врше неодвојива побољшања, подразумевано се не примењују релевантни правни механизми. Грађански законик Руске Федерације заправо не садржи одредбе које имплицирају да ће закупац имати власништво над резултатима модернизације објеката. Не могу се сматрати независном имовином осим главне имовине. Дакле, када се закупљени простор врати власнику, нема преноса власништва. Испоставило се да нераздвојна побољшања која је направио закупац не подлежу ПДВ-у.
Биће корисно размотрити главне нијансепореско рачуноводство, заузврат, одвојива побољшања некретнина. Да би се правилно израчунао порез на њих, потребно је пре свега утврдити трошак и век трајања одговарајућих побољшања. Ако трошкови модернизације некретнина не прелазе износ утврђен Пореским закоником Руске Федерације, а период њиховог коришћења је краћи од 12 месеци, онда се побољшања подлежу приписивању залихама. Ако су одговарајући трошкови већи од критеријума утврђеног у Пореском законику Руске Федерације, а период коришћења је дужи од 12 месеци, онда се трошак имовине мора отписати кроз амортизацију.
Ако је предмет закупног односа правнилице, онда ће, вероватно, на нивоу његових локалних аката, бити усвојена рачуноводствена политика. А ако је у њему граница за класификовање имовине као амортизоване ниже него у Пореском законику Руске Федерације, онда да би се узела у обзир одвојива побољшања, требало би користити управо онај индикатор који је одобрен у локалном акту. Може се приметити да порез на имовину, ако се изврши одговарајућа модернизација, не плаћа закупац. То је зато што се одвојива побољшања генерално класификују као покретна имовина.
Научите како да рачунатенеодвојива и одвојива побољшања, размотрићемо такав аспект као правилно извршење сагласности власника имовине за одговарајућу модернизацију објекта. Да бисте то урадили, мора се потписати посебан уговор између станара и власника имовине. Може допунити онај у складу са којим се врши изнајмљивање нестамбених просторија, или, обрнуто, оних који се односе на стамбени фонд. У овом уговору треба да буду прецизирани услови: какав посао треба да се уради да би се објекат унапредио, ко ће платити модернизацију - у целости или делимично, како треба да надокнади трошкове побољшања имовине.
Накнада трошкова закупца за модернизацијуможе се извршити, као што смо горе напоменули у чланку, смањењем закупнине. Или је могућ уговор о продаји неодвојивих побољшања. Све одређују стране у уговору. Његова исправна израда је важан аспект правних односа. Ако га било која од странака не испуни, друга ће добити право да своје преференције добије на суду. На пример, закупац може да поврати неодвојива побољшања у еквивалентном износу ако власник не плати трошкове релевантних надоградњи, иако се обавезује да ће то учинити према уговору.
Нема писменог споразума измеђузакупац и власник значи да ниједна страна неће моћи да користи трошкове у пореске сврхе. Поред тога, као што смо већ напоменули у чланку, станодавац има право да захтева да се нераздвојна побољшања уклоне са објекта - али тако да то не утиче на његово функционално стање. Спорови између власника непокретности и њеног закупца могу се решавати судским путем.
На почетку чланка смо то утврдили у општем случајунеодвојива побољшања су карактеристика некретнина. Али није увек тако. Дешава се да су неодвојива побољшања својина објеката који нису нужно некретнине. На пример, то може бити посао. У овом случају, правни односи у вези са њеним закупом уређени су другим правним прописима него у случају непокретности.
Дакле, ако је закупац допринео структури предузећапобољшање, онда он, у складу са законодавством Руске Федерације, добија право да надокнади сопствене трошкове за одговарајућу модернизацију, чак и ако се није сложио са закуподавцем о спровођењу ових радњи. Осим ако, наравно, није другачије утврђено уговором између власника предузећа и његовог партнера.
Међутим, станодавац може да избегнеобавезе да накнади закупцу трошкове побољшања у судском поступку. Да би то урадио, мораће да докаже да су неодвојива побољшања изнајмљене имовине модернизовала не тако очигледно да оперативне способности производних средстава предузећа нису довољно порасле са становишта потребе да се надокнаде трошкови закупца. Осим тога, ако власник предузећа може покушати да докаже на суду да закупац није имао објективну потребу за модернизацијом.
Које правне последице могу да карактеришу неодвојива побољшања при продаји стана једног појединца другом?
У овом случају, биће корисно позвати се наанализу истих одредаба закона којима се уређују правни односи чији су предмет промет било које непокретности. То су, у принципу, они које смо разматрали у контексту корпоративне интеракције између различитих предузећа у трансакцијама са нестамбеним некретнинама. У овом случају, правна природа релевантних правних односа је иста и уређена је истим правилима права.
Одвојива побољшања у изнајмљеном станусу углавном власништво закупца, осим ако су други услови наведени у уговору између њега и власника стамбеног простора. Ако је закупац извршио неодвојива побољшања закупљене имовине уз сагласност власника стана, онда по раскиду уговора о закупу стиче право на накнаду својих трошкова за одговарајућу модернизацију. Опет – осим ако се пренос неодвојивих побољшања на други начин врши на основу посебних одредби уговора између закупца и власника.
Уколико није договорена модернизација објектаизмеђу власника и закупца, онда у општем случају трошкови који су учињени код другог не подлежу накнади. Али приликом продаје, власник стана може их по жељи укључити у цену објекта.
Ако се побољшања имовине врше на рачунамортизационих одбитака који му припадају, онда се власништво над њима преноси на закуподавца. Ово правило је релевантно за правне односе са учешћем правних лица, чији је предмет изнајмљивање стана.
Дакле, у погледу неодвојивих побољшањамогу се примењивати различите норме закона – на пример, ако упоредимо изнајмљивање станова и предузећа. Поред тога, они могу имати нијансе у смислу тумачења. Учесници правних односа закупа треба да благовремено прате појаву нових норми у Грађанском законику Руске Федерације, као и њихова тумачења у различитим ресорним правним актима и документима.
