Актуальність оренди землі і використання її всвоїх цілях не знизиться ніколи. Оренда земельних ділянок - найпростіший спосіб стати власником шматочка землі, який можна використовувати відповідно до своїх уявлень про економічну ефективність. Адже на орендованій ділянці дозволено навіть будівництво. Але, як і скрізь, юридичні питання - не без нюансів.
Всі вимоги до оформлення земельних ділянокв оренду на території Росії зібрані в Земельному кодексі РФ. Але, на жаль, він досить часто коригується і змінюється, тому при роботі з конкретними статтями необхідно переконатися в їх актуальності.
Проте, основні положення незмінні:
• Земельні ділянки можуть орендувати фізичні іюридичні особи, об'єднання громадян РФ, іноземці, у яких немає громадянства, іноземні представництва і підприємства, міжнародні організації.
• Обмеження накладаються на ділянки землі, розташовані в межах смуги відведення, уздовж прибережної лінії водойм, природно-заповідні території, а також землі лісогосподарського призначення.
• Право оренди може стати предметом відчуження(Аж до продажу на земельних торгах), може передаватися у спадок або, при необхідності, стати запорукою. У всіх описаних випадках існують обмеження, обумовлені законодавством.
• Оренда земельних ділянок розглядається як коротко- і довгострокова: відповідно, до п'яти років і не більше 50-ти.
Об'єктами виступають всі земельні ділянки (НЕпотрапили до переліку винятків), які належать громадянам держави, юридичним особам; є комунальною або державною нерухомістю. Надання земельних ділянок в оренду, безумовно, здійснюється власниками. Якщо ми говоримо про комунальну власність, орендодавцем виступають селищні (міські та т. Д.) Поради. Коли ділянка належить територіальним громадам, то підписання договору оренди земельної ділянки проводиться представниками обласних (губернських) органів управління. Якщо ж в оренду береться державний ділянку землі, то договори підписуються в органах виконавчої влади.
Оскільки земельні ділянки можуть виступати предметом застави, то передача їх в оренду відбувається за погодженням із заставодержателем.
Будь-яка угода з нерухомістю повинна проходитизгідно з діючими нормами законодавства. Одна з умов - зареєстрований в реєстрі договір оренди земельної ділянки. Зразок цього документа дає уявлення про загальну структуру і умови його укладання.
Обов'язковими параграфами, зазначеними в цьому документі, повинні бути:
• визначення земельної ділянки по кадастровим записів (включаючи розташування і розміри);
• термін, на який складено договір;
• орендна плата і її розмір - в цьому параграфі повинні бути прописані розміри індексації, терміни внесення і форма чергового платежу, відповідальність за несплату і т. Д .;
• цільове призначення землі і умови використання ділянки;
• стан об'єкта на момент передачі його орендарю і умови збереження землі;
• обтяження (обмеження) щодо використання землі;
• визначення того боку, на яку лягає ризик за ненавмисне пошкодження або повне знищення об'єкта оренди (його частин);
• спільна відповідальність сторін.
Оренда земельних ділянок (земельне праводопускає це) дозволяє вказати їх частиною статутного капіталу підприємства в рамках дії термінів договору. Також земельну ділянку можна передати в оренду третім особам, лише повідомивши про це власника (відповідно до обумовлених термінів основного договору). Ці нюанси і умови також необхідно відобразити в договорі оренди ділянки.
Письмовий договір складається мінімум в двох примірниках, і за бажанням однієї із сторін (орендаря або орендодавця) може бути нотаріально завірений.
Оренда земельних ділянок не буде визнана правомочною, якщо договір буде складений некоректно і в ньому не буде зазначених параграфів.
Всі перераховані умови відносяться до самого договору. Укладення договору оренди земельної ділянки супроводжується такими документами:
• план (схема) орендованої ділянки землі;
• кадастровий план ділянки, в якому відображені земельні сервітути та обмеження;
• акт про визначення меж ділянки на місцевості;
• акт про прийом-передачу землі в оренду.
Сторони можуть домовитися про те і специфічні умовиоренди. Ними можуть стати позначки про якість земельної ділянки в момент передачі його орендарю, наявність страхового поліса об'єкта і т. Д. Окремо обумовлюються питання відшкодування витрат на удосконалення об'єкта оренди та охоронні заходи. Крім того, якщо з'являється необхідність проведення меліоративних робіт або якихось заходів на ділянці, договір залишається в силі, але всі нюанси повинні бути в ньому відображені.
Особливості угоди, при якій підписуєтьсядоговір оренди земельної ділянки, визначаються особою, яка має право власності на предмет договору. У разі приватної власності підписання договору відбувається за згодою сторін. Якщо ж передбачуваний об'єкт оренди - комунальна або державна власність, процедура оформлення угоди починається з проведення аукціону, і, згідно з рішенням виконавчого органу влади, видається дозвіл на передачу об'єкта орендарю. Окремим випадком оренди ділянки землі можна назвати укладення договору в порядку спадкування.
Оренда земельних ділянок, відповідно до законів, повинна бути зареєстрована в органах виконавчої влади.
Плата за можливість користуватися землею - це регулярні платежі, які орендар переводить орендодавцю у встановлені терміни.
Якщо договір укладений приватними особами, то оплатапровадиться за домовленістю сторін. Якщо ж об'єктом нерухомості виступає земельна ділянка з державного земельного фонду, то платежі здійснюються у відповідність до норм Податкового кодексу РФ.
Якщо укладений договір виявиться неправомочним за рішенням суду, то вся отримана на момент винесення судового рішення орендна плата залишається в орендодавця і не повертається.
За винятком ділянок, які єдержавною і комунальною власністю, орендна плата може здійснюватися у формі товарів чи у вигляді надання послуг власнику об'єкта нерухомості. Оренда державної власності оплачується тільки в грошовій формі.
На початку статті вже говорилося про короткостроковість і довгостроковості оренди землі. Тимчасові рамки обумовлюються індивідуально, але вони не повинні перевищувати 50 років.
По завершенні будівництва і після здачі об'єкта в експлуатацію орендар ділянки може продовжити договір на наступні 50 років. У нього першочергове право.
У разі смерті орендаря земельного наділуправо користування землею отримують його спадкоємці. Вони за бажанням можуть відмовитися від своїх прав, і тоді обличчя, які виявили інтерес до об'єкта нерухомості, отримують права на його оренду. Це так звана переуступка оренди земельної ділянки.
Коли закінчуються терміни оренди земельних ділянок, відбувається припинення дії договору або починається процедура його продовження. Дострокове припинення дії договору можливо, якщо:
Орендар, який сумлінно виконував всізобов'язання за договором, має першочергове право на його продовження після закінчення термінів дії домовленості. Але необхідно письмово повідомити власника земельної ділянки про бажання укласти наступний договір.
Можливий варіант продовження терміну оренди безпопереднього повідомлення власника. Це відбувається, якщо протягом місяця після закінчення договору оренди землі власник не присилає лист з запереченнями з приводу користування землею. Тоді говорять про так званому автоматичному продовженні домовленості.
Орендар зобов'язаний повернути власнику земельнуділянку в обумовлені терміни і в обумовленому стані. Якщо у орендаря виникають претензії до власника (орендодавцю), вони вирішуються в судовому порядку.
Людина, яка стала власником квартири в житловомубудинку (або приватного будинку) отримує і права на земельну ділянку (або його частина), на якому зведено об'єкт будівництва. Відбувається переуступка земельної ділянки. Договором, що визначає зміну власника житла, переривається попередній договір про оренду цієї земельної ділянки.
Коли термін і цього договору закінчиться, у новихвласників житла або споруди є першочергове право продовження оренди землі. Якщо ж виникнуть непереборні перешкоди щодо продовження договору оренди, і власники одного об'єкта нерухомості не домовляться з власниками іншого об'єкта (будинок і ділянку під ним), то всі питання будуть вирішуватися виключно в судовому порядку.
