В квитанциях на оплату ЖКХ, направляемых לאזרחי הפדרציה הרוסית, יש קו - "שיפוץ". מהן העילות המשפטיות להכנסתו למסמך התשלומים הרלוונטי? אילו מבנים אחראים לגביית תקבולים כספיים מאזרחים למטרות אלה, כמו גם ליישום מעשי של תיקונים גדולים?
כן, בהתאם לחקיקה של הפדרציה הרוסית,בְּהֶחלֵט. תיקונים מקבילים לפעולות משפטיות בוצעו בשנת 2014. בעלי דירות מתחייבים לתרום כספים בסכום שנקבע על פי תעריפים שאושרו על ידי גופי החקיקה של ישות מכוננת מסוימת של הפדרציה הרוסית ומחושבים על פי שטח מגורי המגורים. כלומר, הערך המקביל שקבעו הרשויות מוכפל במספר מטרים רבועים של דיור.
אז אם היינו מודאגים משאלה הנוגעת לכאלהתופעות כמו תיקונים גדולים בבנייני דירות (בתשלום או לא), אז ענינו עליה. יש לתרום את התרומות המקבילות. יחד עם זאת, ה- RF LC מכיל הוראות לפיהן בעלי דירות שומרים על זכויות הקניין בכספים שהופקדו. אם אזרח מוכר דירה עבורה תרם לצורך שיפוץ, זכויות השימוש בנכסים המתאימים מועברות לקונה.
ישנן שתי תוכניות עיקריות שבמסגרתן אפשרי שיפוץ משמעותי של בנייני דירות. החוק מניח שהם מקבילים מבחינה משפטית - זה תלוי בבחירת האזרחים.
התוכנית הראשונה היא השימוש בשירותי ספיישלקרנות אזוריות - מוסדות עם מעמד של עמותות. השנייה היא יצירת חשבון נפרד, שיצבור כספים לשיפוץ.
במקרה הראשון, העיתוי וההליך עבורתיקונים נרשמים בתוכנית אזורית מיוחדת. בתרחיש השני, מקור זה חשוב גם כן, אך אזרחים, במסגרת הקריטריונים שנקבעו, יכולים להתאים את התנאים המתאימים לביצוע העבודות הנדרשות.
בדרך כלל, לכל בניין מגורים אורך חיים שלעמידה בתקנות. אם עד למועד בו יש לתקן את הבניין בהתאם לקריטריון המצוין, אזרחים לא יצרו חשבון מיוחד, הרי שהוא נופל תחת סמכות השיפוט של המפעיל האזורי.
עלויות שיפוץ במלאי הדיור העירונימוטל על ידי הרשות המקומית הרלוונטית. תרומות לשיפוץ מבוצעות על ידי הבעלים. במקרה זה זו העירייה. אך במלאי דיור פרטי רב דירות חובה זו מוטלת על בעלי הדירות.
כיצד יועברו הבעליםקבלות לתשלום שיפוץ תלויות באפשרות שנבחרה לצבירת כספים. החקיקה שלהם מספקת, כפי שציינו לעיל, שניים: על חשבון נפרד או על חשבון מפעיל אזורי. במקרה הראשון, התקבולים נשלחים לרוב על ידי ה- HOA, בשני - על ידי סוכנות ממשלתית העוסקת בשיפוץ בנייני דירות. אם בניין מגורים מנוהל על ידי חברת ניהול, הרי שההתחייבויות המתאימות למסירת חשבוניות לאזרחים מוקצות לו.
הליך שיפוץ רב-דירותבתים, הקבועים בחוק, מבוצעים במונחים התלויים, ראשית, בתקופות השיפוץ שנקבעו לאלמנטים מסוימים בבניית בניין מגורים, ושנית, בשיטת הקמת ההון המקביל.
במקרה שהכספים מצטבריםהמפעיל האזורי, ואז השיפוץ מתבצע על פי התוכנית שאושרה. ככלל, בתים עם מידה משמעותית של בלאי מתקנים תחילה. לגבי התרחיש בו קרן המזומנים לשיפוץ בנייני דירות עומדת לרשות ה- HOA, יש לציין כי התנאים שנקבעו בתוכנית האזורית מצביעים על הרגע שבו בכל מקרה יש לבצע את העבודה המקבילה. צפוי, אפוא, ש- HOA יוכלו למכור אותם אפילו מהר יותר ממה שיכול היה מפעיל אזורי.
במקרה שמטפלים בסוגיות שיפוץמוסד ממלכתי, גורם חשוב בהיווצרות הרצף של בנייני מגורים לתיקונים הוא משמעת התשלומים של בעלי דירות. אם אזרחים לא להוטים מדי לשלם חשבונות שירות בזמן, זה יכול להשפיע על מועד השיפוץ בבתיהם. אך אם הבלאי של בניין מגורים מקשה בבירור על תפעולו, אז ללא קשר לכמות החובות בחשבונות השירות, ניתן לבצע תיקונים במתקן זה בהקדם האפשרי.
בלי קשר לצורת ההצטברותהון המכוון לשיפוץ, סיוע לאזרחים המעבירים כספים לתחזוקת הבית יכול להינתן על ידי המדינה. אז בתקציבים של אזורים רבים ישנן קרנות שנועדו לפצות את הסכומים המקבילים ב-50-100%, תלוי בקטגוריה החברתית של האזרח.
בואו ניקח בחשבון בפירוט רב יותר את הספציפיות של פעילויות אלההמפעילים האזוריים ביותר, אותם הזכרנו לעיל. מהם המוסדות האלה? ברוב המקרים מדובר בארגון ללא מטרות רווח שבסמכותו של הגוף המבצע האזורי, האחראי על שיפוץ בנייני דירות. בדרך כלל, המבנה הממשלתי שמקים מפעילים אזוריים נקרא משרד השיכון ושירותי השירות או משהו דומה.
התפקיד העיקרי של המפעילים המדוברים הוא- שליטה מלאה על הליך כזה כמו שיפוץ משמעותי של בית, משליחת קבלות לאזרחים וכלה בהליכי קבלת עבודות בנייה הקשורות לסידור הבניין. האחריות הכספית לפעילות המבנים הנדונים מוטלת לרוב על ידי ממשלת נושא הפדרציה.
פעילויות של מפעילים אזורייםזה אמור להיות שקוף מאוד: למשל, מידע המשקף את תוצאות הפעילות של ארגונים אלה מתפרסם בדרך כלל באתרי האינטרנט שלהם. כך, כל בעל יוכל לראות עד כמה גדלה הקרן לתיקוני הון של בנייני דירות, שהוא עצמו משלים באופן קבוע, כדי להכיר את רשימת העבודות המתבצעות ברחבי הבית, או עם מידע על התוצאות. של פעילויות קבלנים.
שקיפות דומה בעבודת האזורמפעילים קשורים לרצון הרשויות להגביר את אמון האזרחים. כך שאף אחד לא ישאל שאלות האם לבצע תיקונים גדולים בבנייני דירות, לשלם או לא לשירותים המתאימים. אנשים צריכים להבין שמפעיל הוא מבנה יציב, והוא לא ייעלם בשום מקום עם הכסף ששולם.
מה התכונות של תוכניות אזוריות, בהתאם לאלו ארגונים לא ממשלתיים האחראים על שיפוץ מבני מגורים מיישמים את הנהלים הרלוונטיים?
בעיקרו של דבר, הם רשימה של מגוריםבניינים שנבנו בנושא הפדרציה וחווים צורך אובייקטיבי בתיקון גגות, חזיתות, יסודות ואלמנטים אחרים שיש להם סימני התדרדרות. התוכנית אינה כוללת בתים המוכרים על פי הנוהל שנקבע כמצב חירום, וכן בניינים שאינם מכילים אלמנטים של רכוש משותף במבנהם.
מרכיב חיוני בתוכנית רגולטוריתתיקוני הון של בנייני דירות, - לוח הזמנים של העבודה המתאימה. הוא נוצר על בסיס מגוון גורמים: למשל, מידת ההידרדרות של המבנים, חיי השירות שלהם, במקרים מסוימים - גודל החוב של האזרחים לדיור ושירותים קהילתיים, כפי שציינו לעיל.
אז למדנו שיש שתי דרכים להצטברהון, אשר לאחר מכן יכול להיות מופנה לשיפוץ בניין מגורים: באמצעות מפעיל אזורי או באמצעות HOA, או בהשתתפות חברת ניהול. מהי הדרך הטובה ביותר? אולי אין הבדל גדול ביניהם?
היתרון העיקרי בפנייה לאזוריתלמפעיל - חוסך זמן. אזרחים לא יצטרכו לבזבז זמן על פורמליות הקשורות לפתרון נושאים פיננסיים ואחרים הקשורים ליישום הוראות החוק בנושא שיפוץ בנייני מגורים. שירותיהם של ארגונים לא ממשלתיים בהתאמה הם ללא תשלום. עם זאת, פורמט זה של פעילויות מאופיין בחיסרון ברור - שיפוץ יכול להתבצע רק במסגרת הזמן שנקבעה בתוכנית האזורית, כפי שציינו לעיל.
לכן, אם התושבים מצפיםכדי שיוכלו לבצע תיקונים גדולים בבית לא על פי לוח הזמנים, אך לפי הצורך, עליהם ליזום פתיחת חשבון מיוחד, שיצבור את הכספים הדרושים. כמובן שבמקרה זה תצטרכו להשקיע זמן בפתרון מספר רב של נושאים ארגוניים. עם זאת, במבנה ה- HOA, ככלל, תמיד יש אנשים המוסמכים לפתור קשיים כאלה. כמובן, אין זה סביר שהם יסכימו לבצע את העבודה בחינם, אך התוצאה שהאזרחים מצפים לה מצדיקה בדרך כלל את העלויות הכרוכות בכך. לכן, תרחיש זה נתמך היטב על ידי בעלי בתים רבים המתכננים לבצע שיפוצים גדולים באופן קבוע בבנייני דירות. האם לשלם לעובדי ה- HOA ובין אם לאו, ואם כן, כמה הוא הכרעה בישיבות המתאימות.
אז בואו נפרט את היתרונות העיקריים של האופציה בה מפעיל אזורי מנהל את הכספים:
החיסרון העיקרי של תוכנית זו: עיתוי השיפוץ בפועל עשוי להיות שונה מאלה שרצויים לבעלי דירות.
שקול את היתרונות העיקריים של פתיחת חשבון ניהול מזומנים משלך לתיקונים:
החיסרון העיקרי של תוכנית זו:לוקח זמן לארגן את האינטראקציה של ה- HOA עם צדדים נגדים ורשויות פיקוח שונות. אך, כפי שציינו לעיל, במבנה של עמותות בעלי בתים בדרך כלל ישנם אזרחים יוזמים שמוכנים לתרום לפיתרון נושאים רלוונטיים.
יתכן שאזרחים מחליטים להסתדרבכוחות עצמם, מבלי לנקוט בשירותיו של מפעיל אזורי. כך, מימון תיקוני הון של בנייני דירות ינוהל באופן מלא על ידי התושבים עצמם. כיצד תוכלו לארגן שלטון עצמי מבחינת פתרון בעיות הקשורות בשיפוץ?
קודם כל, איגוד בעלי בתים צריך לתפקד בבית.יתר על כן, הוא יכול לשרת רק בניין מגורים ספציפי. אם ישנם מספר בתים, מותר שמספר הדירות הכולל לא יעלה על 30, בתנאי שהם ממוקמים באתר אחד.
בפגישה של בעלי בתים צריך להיותנקבע סכום התשלום המתאים לשיפוץ, שנגבה מכל דירה. ערכו המינימלי לא יכול להיות פחות מהתעריף שנקבע בפעולות משפטיות אזוריות המסדירות את מגזר הדיור. שיפוץ הוא, למעשה, מערך שירותים הניתנים על ידי ארגוני הבנייה. יש צורך לאשר את רשימת השירותים הרלוונטיים. יחד עם זאת, הוא לא אמור לספק כמות עבודה קטנה מזו המצוינת בתוכנית האזורית. אזרחים צריכים גם להחליט על מועד השיפוץ. הם לא יכולים להיות מאוחרים מאלה שנקבעו בתוכנית האזורית.
הבעלים יכולים גם להחליטלהגדיל או להקטין את כמות התרומות לשיפוץ. אך הערכים המקבילים חייבים להיות בגבולות הקבועים בחוק. לא ניתן לפדות את הכספים שכבר נאספו לצורך שיפוץ ללא מספר מסמכים חשובים, דהיינו: פרוטוקול האסיפה הכללית שעל סדר היום היא שיפוץ, חוזים עם קבלנים, תעודת קבלה ופרוטוקול סופי המשקף את העבודה מְבוּצָע.
לעיל ציינו כי אינדיקטורים מרכזיים מופעליםעל בסיסן נוצרות הוצאות הבעלים הקשורות להקמת הקרן הפיננסית המקבילה - שיעור תיקוני ההון של בניין דירות, שאושר באזור, שטח הדירה, כמו גם סכום ה פיצוי עבור חלק מהוצאות האזרחים מהתקציב.
המרכיב הראשון של ה"נוסחה "מוגדררשויות אזוריות. לדוגמא, התעריף לתיקוני הון של בניין דירות שהוקם באזור רוסטוב הוא 6.60 רובל. למ"ר. מ 'הנתון המקביל קבוע בגזירת הממשלה האזורית. באזור וורונז 'יהיו נתונים אחרים שעל בסיסם מחושבים התרומות לשיפוץ בנייני דירות, למוסקבה הזכות להקים משלה.
התעריף מחושב לפני האישורעל ידי הממשלה האזורית על בסיס המתודולוגיה שפיתח המשרד לפיתוח אזורי של הפדרציה הרוסית, כלומר ברמה הפדרלית. ההנחה היא כי סכום התרומות המקבילות מחושב על סמך הערכה של הצורך האובייקטיבי הכולל בכספים לשלם עבור עבודות ושירותים, אשר ככל הנראה יבוצעו על מנת לבצע סדר בבניין מגורים ממוצע לאחר מספר. שנים של פעילות רציפה.
האם יש סנקציות אםהאם האזרח מחליט שהוא לא רוצה לתרום לשיפוץ בנייני דירות? לשלם או לא לשלם על זה שאלה שהוא לא שואל. כן, יש סנקציות. התשלומים המדוברים נקבעים ברמת החקיקה הפדרלית. ואם אדם לא משלם אותם, זו סיבה לגיטימית להיווצרות חוב ולצבירת העונשים שלאחר מכן במקרה של אי תשלום. בערך זהה למקרה של סירוב להעביר כספים עבור שירותים אחרים. אם אזרח מסרב ביסודו לבצע את הסכומים והפיצויים המתאימים הקשורים לתשלומי עיכוב, אזי הכספים עשויים להיות מושבים ממנו על ידי בית המשפט.
אם בעלי הבית יחליטו שיעברויכולת הקשורה ליישום שיפוץ, למפעיל האזורי, מי ישלוט בהוצאות הכספים המתאימים? לעיל, ציינו כי לרוב השלטון האזורי נושא באחריות כספית מלאה לתוצאות פעילותן של המל"גים הרלוונטיים.
אמצעי נוסף להגנה על כספיםחסמים לפדיון שלהם מחשבונות מפעילים אזוריים. לפיכך, הבנק ישלם עבור שיפוץ בניין דירות לקבלנים רק אם המל"ל האחראי על השיפוץ מספק פרוטוקול המשקף מידע אודות הפגישה בנושא התיקונים, וכן הסכם למתן שירותים רלוונטיים וכן תעודת קבלה. כמו כן, תזדקק לפרוטוקול סופי בנוגע לאישור העבודות המבוצעות על ידי הקבלן. אגב, פירטנו את אותן הדרישות לעיל, המאפיינות את הספציפי של ניהול פיננסי לשיפוץ באמצעות ה- HOA.
מפעילים אזוריים נדרשים לשלוחמידע הנוגע לעבודתם, לרשויות הסטטיסטיקה, לשירות המס הפדרלי ולמוסדות אחרים, אם נדרש על פי החוק. באזורים מסוימים אושרו פעולות משפטיות, לפיהן על המפעיל האזורי לשלוח מדי חודש נתונים על חיובי מזומן לצורך שיפוץ. אזרחים יכולים גם להכיר את המידע הזה - דרך האתר.
בעבודתם של ארגונים לא ממשלתיים שהוקמו על ידי ממשלותבאזורים של הפדרציה הרוסית, לא צפויה השתתפות ישירה כנושאים של יחסים משפטיים של יחידים. כל החוזים חתומים על ידי ישויות משפטיות האחראיות לרשויות הנושא. המבנים המקבילים של ממשל המדינה באזורים מהווים ועד נאמנים שבראשם עומדים פקידים - למשל, הוא עשוי להיות סגן ראש האזור הראשון. מועצת הנאמנים בתפקידים אחראיים על שיפוץ עשויה לכלול גם נציגי מבנים של איגודים מקצועיים, גופים מחוקקים בנושא.
