Código Civil da Federação Russa no âmbito do aluguelA relação jurídica permite ao inquilino de qualquer imóvel fazer benfeitorias indissociáveis em relação ao objeto locado. A implementação de tais ações por ele pressupõe a formação de várias consequências jurídicas. Em conexão com as benfeitorias inseparáveis do objeto locado, direitos e obrigações separados podem surgir tanto para o proprietário quanto para o locatário da respectiva propriedade. A sua especificidade pode ser determinada pelo tipo de imóvel, bem como pelos termos do contrato entre o proprietário e o inquilino. Quais são as normas básicas da lei que rege as relações jurídicas, que tem por objeto a realização de benfeitorias indissociáveis no imóvel em locação? Quais são as nuances da tributação dos resultados dessa modernização das instalações?
A pessoa ou organização que alugou de alguémpropriedade - mais frequentemente neste contexto estamos a falar de imobiliário - pode de alguma forma modernizar, reconstruir, melhorar a sua funcionalidade.
A realização desses trabalhos pode envolvera formação de propriedades fundamentalmente novas do objeto correspondente. Ações reversas em relação a ele são difíceis e podem levar à impossibilidade de uso da estrutura. Portanto, a correspondente benfeitoria do imóvel é reconhecida como indissociável. Um critério significativo para a indissociabilidade de um bem é a alteração das características qualitativas do objeto de origem, podendo o seu valor aumentar, o que se deve a um possível aumento da sua vida útil ou de bens de consumo.
Quão inseparável pode parecermelhorias? Um exemplo dessa modernização pode ser apresentado de várias maneiras. Portanto, pode refletir o fato de que o edifício adquiriu características significativamente diferentes em comparação com o estado original.
Deve-se notar que a ordem de locaçãoAs relações jurídicas permitem que o sujeito, que alugou o imóvel, faça a sua adequada modernização apenas mediante acordo com o proprietário. É desejável por escrito, fixado no contrato. As melhorias indissociáveis são ações juridicamente significativas e devem ser formalizadas.
No contrato entre o proprietário do imóvel e seuo locador pode prescrever cláusula sobre a eventual indemnização pelo titular da correspondente modernização do bem. Neste caso, os principais parâmetros das melhorias e seu custo preliminar podem ser registrados. Se o inquilino tiver feito benfeitorias indissociáveis na estrutura do imóvel sem acordo com o proprietário, não terá direito ao resultado da correspondente modernização. Todas as preferências possíveis de otimização de objeto só podem ser usadas por seu proprietário.
Qual é a diferença fundamental entre separáveis emelhorias inseparáveis? Tudo é muito simples aqui. Observamos acima que o principal critério de inseparabilidade é a perda de funcionalidade de um objeto no caso de uma tentativa de devolvê-lo ao seu estado original. Melhorias inseparáveis são, pode-se dizer, um processo irreversível.
Por sua vez, atualizações de objetos separáveispode sugerir um retorno relativamente acessível ao seu estado original. Outra nuance das melhorias correspondentes - podem ser iniciadas pelo inquilino sem o consentimento do proprietário. Em geral, todos os direitos de uso dos recursos separáveis permanecem com o inquilino - a menos que especificado de outra forma no contrato. Se o inquilino fez benfeitorias indissociáveis no objeto, é necessário analisá-las quanto à semelhança com os resultados das ações destinadas a manter o imóvel em condição funcional por meio de reparos e manutenção.
Claro, na maioria das opções, a diferença está nestecaso pode ser óbvio. Mas se o inquilino realizou uma grande reforma do objeto, como resultado da qual a propriedade mudou significativamente sua aparência, então, no entanto, o resultado de seu trabalho, muito provavelmente, não será reconhecido como uma melhoria do objeto . Em teoria, os custos de renovação podem ser maiores do que as atualizações de propriedade correspondentes. Mas isso realmente não importa.
Assim, benfeitorias inseparáveis em imóvel locado são caracterizadas por:
- eles precisam ser coordenados com o proprietário do imóvel;
- em geral, passam a ser propriedade do dono do bem e não estão sujeitos a indemnização.
Por sua vez, a modernização separável pode serproduzidos pelo inquilino sem o consentimento do proprietário do imóvel. Forma recursos de propriedade do inquilino. Ao mesmo tempo, uma pessoa ou uma organização que aluga uma casa ainda pode fazer melhorias inseparáveis na propriedade alugada por sua própria responsabilidade. Vamos estudar a que consequências jurídicas isso pode levar.
Se o inquilino fez melhorias inseparáveismoradia alugada, sem coordenar esta ação com o proprietário, então, como observamos acima, ele não terá o direito de exigir indenização do proprietário. Além disso, se a correspondente modernização levou a uma deterioração do estado do imóvel, mesmo que do ponto de vista subjetivo do proprietário, o inquilino é obrigado a trazer o objeto de volta ao seu estado original.
O segundo cenário é quando a modernização imobiliáriaé acordado entre o seu inquilino e o proprietário. Neste caso, as condições para a implementação das melhorias correspondentes, conforme observamos acima, devem ser escritas no contrato. Um dos termos do contrato pode ser a compensação do custo de modernização pelo locador. Dependendo do momento específico da melhoria, o proprietário pode pagar as despesas do locatário no final do contrato ou durante o seu período de validade. O contrato também pode especificar uma redução no aluguel - para compensar a modernização inseparável.
Considere um aspecto como contabilidade fiscalmelhorias inseparáveis. Vamos concordar que o inquilino e o proprietário do imóvel concordaram com este procedimento. Em primeiro lugar, é importante atentar para o facto de as benfeitorias acordadas entre o inquilino e o proprietário do imóvel nem sempre se referirem a bens depreciáveis, mas apenas se forem custeadas pelo proprietário do imóvel.
Por sua vez, o reembolso das despesas do locatário paraa correspondente modernização pode ser levada em consideração pelo proprietário do imóvel para fins de imposto de renda. O próprio locatário também pode usar as despesas incorridas para otimizar o valor dos impostos - em um determinado período de relatório.
É possível que o reembolsobenfeitorias inseparáveis pelo dono do imóvel não constam do contrato, apesar de o dono ter concordado com a modernização adequada. Nesse caso, a depreciação também não é cobrada e o valor inicial do imóvel não aumenta. Também não há motivos para otimizar a base tributária.
Pode-se notar que nos casos em queupgrades inseparáveis não foram compensados pelo locador, então o locatário tem o direito de depreciar o imóvel. Podemos considerar as especificidades da tributação dos resultados da modernização dos objetos a partir do exemplo do cumprimento pelas partes das relações jurídicas das obrigações de pagar o imposto predial.
Se o contrato for celebrado por pessoa jurídica, ou seja,o arrendamento de imóveis não residenciais é elaborado, então eles devem pagar os valores correspondentes ao orçamento. O imposto sobre a propriedade, neste caso, deve ser pago pela parte que fixa os custos de melhoria das instalações nas contas contábeis. Normalmente, isso se correlaciona com a propriedade das melhorias. Se o inquilino for o proprietário, ele é obrigado a pagar impostos.
Se o proprietário das benfeitorias for o locador, entãoele cumpre as obrigações correspondentes com a rescisão do contrato de arrendamento. Mas enquanto este contrato for válido, o inquilino é responsável pelo orçamento. Outro critério pelo qual o objeto do pagamento do imposto sobre a propriedade é determinado é a contabilização do recurso correspondente no balanço patrimonial. O que isso significa? Se as benfeitorias estiverem no balanço do locatário, ele paga o imposto correspondente. Se o proprietário mantém registros, ele deve fazer pagamentos para o orçamento.
Existem várias nuances que caracterizam o cálculo do IVAno âmbito das relações jurídicas, que tem por objeto o arrendamento de bens, acompanhada da produção de benfeitorias indissociáveis nos mesmos. Vamos estudá-los. Se as benfeitorias inseparáveis foram transferidas para o locador enquanto estavam sendo feitas pelo empreiteiro, essa transferência deve ser reconhecida como uma implementação. O IVA deve ser pago por isso. É apresentado pela empresa contratante ao locatário, podendo este ser deduzido. Nota-se que, no cálculo do imposto de renda, não são consideradas as benfeitorias no objeto doado ao proprietário.
Atração para modernizar o objetouma organização terceirizada é um critério-chave para o surgimento da obrigação da empresa de calcular o IVA sobre melhorias inseparáveis. O fato é que se o locatário fez por conta própria a reconstrução do objeto, nesse caso entram em vigor outras regras de direito. Segundo eles, o IVA sobre melhorias não pode ser cobrado.
Isso se deve ao fato de que para melhorias de qualificaçãocomo parte de um imóvel alugado, a transferência de propriedade é necessária para efeitos de IVA. De acordo com as normas do Código Civil da Federação Russa, que regula as relações jurídicas no âmbito das quais são feitas melhorias inseparáveis, por padrão os mecanismos jurídicos correspondentes não são aplicados. O Código Civil da Federação Russa não inclui, na verdade, disposições que impliquem na propriedade do inquilino dos resultados da modernização das instalações. Eles não podem ser considerados como um ativo independente além da propriedade principal. Assim, quando os imóveis alugados são devolvidos ao proprietário, não há transferência de propriedade. Acontece que as benfeitorias indissociáveis realizadas pelo locatário não estão sujeitas a IVA.
Será útil considerar as principais nuancesa contabilidade tributária, por sua vez, benfeitorias imobiliárias separáveis. Para calcular corretamente o imposto sobre eles, é necessário, em primeiro lugar, determinar o custo e a vida útil das benfeitorias correspondentes. Se as despesas de modernização imobiliária não excederem o valor estabelecido pelo Código Tributário da Federação Russa e o prazo de uso for inferior a 12 meses, as melhorias devem ser atribuídas aos estoques. Se as despesas correspondentes forem superiores ao critério estabelecido no Código Tributário da Federação Russa e o período de uso for superior a 12 meses, o valor da propriedade deve ser amortizado por amortização.
Se o objeto da locação for uma pessoa jurídicapessoa, então, provavelmente, no nível de seus atos locais, a política contábil será aprovada. E se nele o limite para classificar a propriedade como depreciável for menor do que no Código Tributário da Federação Russa, então, para levar em consideração as melhorias separáveis, deve ser usado exatamente o indicador que é aprovado na lei local. Nota-se que o IPTU não é pago pelo inquilino caso seja efetuada a respetiva modernização. Isso ocorre porque as benfeitorias separáveis são geralmente classificadas como bens móveis.
Tendo estudado como a contabilidade é realizadabenfeitorias indissociáveis e separáveis, considera-se tal aspecto como a correta execução do consentimento do dono do imóvel para a adequada modernização do bem. Para isso, um contrato separado deve ser assinado entre o inquilino e o proprietário do imóvel. Pode complementar aquele segundo o qual se realiza o arrendamento de imóveis não residenciais ou, pelo contrário, os que se referem ao parque habitacional. Este contrato deve especificar as condições: que tipo de trabalho deve ser feito para melhorar o objeto, quem vai pagar pela modernização - no todo ou em parte, como o custo da melhoria imobiliária deve ser reembolsado.
Compensação das despesas do locatário para modernizaçãopode ser realizada, como observamos acima no artigo, reduzindo o aluguel. Ou um contrato de venda de benfeitorias inseparáveis é possível. Tudo é determinado pelas partes do contrato. Sua correta compilação é um aspecto importante das relações jurídicas. Caso uma das partes não cumpra, a segunda terá direito a receber suas preferências em juízo. Por exemplo, um locatário pode recuperar um montante equivalente de benfeitorias indissociáveis se o proprietário não pagar os custos da correspondente modernização, embora se comprometa a fazê-lo nos termos do contrato.
Falta de acordo por escrito entrepelo inquilino e proprietário significa que as despesas para efeitos fiscais não podem ser utilizadas por nenhuma das partes. Além disso, conforme observamos no artigo acima, o locador tem o direito de exigir que as benfeitorias indissociáveis sejam retiradas do objeto - mas de modo que seu estado funcional não seja afetado. Os litígios entre o proprietário do imóvel e o seu inquilino podem ser resolvidos em tribunal.
No início do artigo, determinamos que, no caso geralbenfeitorias inseparáveis são características dos imóveis. Mas nem sempre é o caso. Acontece que benfeitorias indissociáveis são propriedade de objetos que não são necessariamente imóveis. Por exemplo, pode ser um negócio. Neste caso, a relação jurídica associada à sua locação rege-se por normas jurídicas diferentes das que existem no caso dos bens imóveis.
Portanto, se o inquilino entrou na estrutura da empresamelhoria, então, de acordo com a legislação da Federação Russa, ele recebe o direito de reembolsar suas próprias despesas para a modernização correspondente, mesmo que não tenha concordado com o locador sobre a implementação dessas ações. A menos, é claro, de outra forma estabelecido pelo contrato entre o proprietário da empresa e seu sócio.
No entanto, o proprietário pode evitarobrigações de indenizar o locatário pelos custos de benfeitorias em juízo. Para isso, terá de comprovar que as benfeitorias indissociáveis do imóvel arrendado se modernizaram, não é tão óbvio que as capacidades operacionais dos ativos de produção do empreendimento não tenham crescido o suficiente em termos da necessidade de compensar os custos de o inquilino. Além disso, se o proprietário da empresa puder tentar provar em juízo que o inquilino não tinha uma necessidade objetiva de modernização.
Que consequências jurídicas podem caracterizar benfeitorias indissociáveis na venda de um apartamento de um indivíduo para outro?
Neste caso, será útil referir-se aanálise das mesmas disposições legais que regem as relações jurídicas, que têm por objeto as transações com quaisquer bens imóveis. Ou seja, em princípio, aqueles que consideramos no contexto da interação corporativa de vários negócios em transações com imóveis não residenciais. Neste caso, a natureza jurídica da relação jurídica em causa é a mesma e rege-se pelas mesmas regras de direito.
Melhorias separáveis em apartamento alugadosão geralmente propriedade do inquilino, a menos que outras condições sejam especificadas no contrato entre ele e o proprietário do imóvel. Se o inquilino tiver feito benfeitorias indissociáveis no bem alugado com o consentimento do proprietário do apartamento, então, com a rescisão do contrato de aluguel, tem direito a receber uma indenização pelas despesas com a correspondente modernização. Novamente - se a transferência de benfeitorias inseparáveis não for realizada de outra forma em virtude de disposições separadas do contrato entre o locatário e o proprietário.
Se a modernização da instalação não foi acordadaentre o proprietário e o inquilino, então, em geral, os custos incorridos por este último não são compensáveis. Mas ao vender o apartamento, o proprietário do apartamento pode incluí-los à vontade no custo do objeto.
Se as melhorias forem feitas às custas deencargos de depreciação devidos a ele, então a propriedade deles é atribuída ao locador. Esta regra é relevante para as relações jurídicas com a participação de pessoas jurídicas que tenham por objeto o arrendamento de apartamento.
Assim, no que diz respeito às melhorias inseparáveispodem ser aplicadas diferentes normas da lei - por exemplo, ao comparar imóveis e aluguel comercial. Além disso, eles podem ser matizados em termos de interpretação. Os participantes das relações jurídicas de aluguel devem monitorar prontamente o surgimento de novas normas no Código Civil da Federação Russa, bem como suas interpretações em vários atos e documentos jurídicos departamentais.
