A situação econômica na Rússia agora é bastantecomplexo, e muitos cidadãos estão pensando em como garantir a segurança da poupança investindo na compra de um apartamento. Alguns pretendem investir em imóveis às custas de seus próprios recursos, enquanto outros contam com um empréstimo bancário. Mas vale a pena fazer uma hipoteca da casa agora? Talvez existam maneiras mais convenientes de investir?
Para responder à pergunta, vale a pena pegar agorahipoteca, quando uma situação econômica difícil se desenvolveu na Rússia, será útil começar analisando quais são os principais componentes da crise bancária, de que tanto falam os analistas. Em seguida, tentaremos determinar em que medida as sanções da UE e dos EUA contra a Rússia são responsáveis pela situação atual - elas têm um papel fundamental no surgimento de tendências de crise na economia russa.
Então, quais são os problemas no mercado nacionalo sistema bancário da Rússia? Os especialistas identificam dois grupos principais de indicadores de crise, que, por sua vez, são formados sob a influência de um grande número de diversos fatores.
O primeiro indicador de crise: a capacidade de pagamento da população está em declínio. As pessoas simplesmente não podem se dar ao luxo de obter novos empréstimos. Isso, por sua vez, está relacionado aos seguintes fatores principais.
Em primeiro lugar, com o aumento da inflação, o aumento dos preços paramaioria dos bens de consumo, especialmente produtos importados. O aumento dos preços dos eletrodomésticos é mais notável. E isso apesar do fato de que os salários reais, mesmo que estejam crescendo, não estão em proporções proporcionais. Os preços da habitação, dos serviços comunitários e dos transportes também aumentam de forma constante. Resultado: os cidadãos não têm mais fundos livres para pagar os empréstimos.
Em segundo lugar, é a carga da dívida de um significativoparte dos cidadãos. Muitas pessoas não pensam tanto se vale a pena fazer uma hipoteca agora, mas em como pagar os empréstimos anteriores. Muitos russos têm dificuldade em pagar sua dívida atual.
Agora vamos tentar determinar comoinfluenciou o surgimento do primeiro indicador de crise de sanções econômicas contra a Rússia. Em relação ao primeiro fator, provavelmente existe uma influência. Os especialistas associam o aumento do preço dos produtos ao embargo de alimentos da Federação Russa aos fornecedores europeus - e isso está de alguma forma relacionado às sanções. Esta é a resposta russa para eles. Em relação ao segundo fator, é provável que as sanções sejam as culpadas aqui. O fato é que a maior parte dos empréstimos foi concedida pelos russos muito antes da complicação da situação política.
Provavelmente também teremos o direito de observar que ambosos fatores que formam o indicador correspondente estão interligados. O aumento dos preços de produtos e serviços, obviamente, limita ainda mais a solvência de um potencial tomador de empréstimo, desde que ele tenha empréstimos.
Segundo indicador de crise:deterioração da situação nos bancos, como resultado - a incapacidade das instituições financeiras para conceder empréstimos, incluindo empréstimos hipotecários, bem como oferecê-los em condições confortáveis para o consumidor. Os fatores da situação atual, por sua vez, são os seguintes.
Em primeiro lugar, os bancos agora têm extremamente limitadocapital livre. Para dar algo aos tomadores de empréstimo, os bancos devem ter algo. Muitos especialistas avaliam a liquidez das instituições de crédito russas como baixa.
Em segundo lugar, os bancos, curiosamente, estão em uma situação semelhante com os tomadores de empréstimos - em termos de endividamento. O fato é que eles próprios devem muito a quem - credores estrangeiros, o Banco Central Russo.
Por sua vez, tentaremos determinar se as sançõessão os culpados pela situação atual? Muitos especialistas acreditam que seja esse o caso. Porque? Os defensores desse ponto de vista enfatizam que uma parte significativa das instituições de crédito e financeiras russas são devedoras de credores estrangeiros. Nos anos anteriores às sanções, realizaram ativamente empréstimos externos, aproveitando a atratividade das condições de juros. O reembolso da dívida foi em grande parte assumido por meio de mecanismos de refinanciamento - por meio de novos empréstimos estrangeiros. Agora, quando, nas condições das sanções, os bancos russos praticamente perderam a oportunidade de receber empréstimos no exterior, os financiadores precisam buscar novas fontes de pagamentos. Muitas instituições de crédito, dizem analistas, não têm reservas próprias para isso. E mais ainda, eles não têm capital para emiti-los como empréstimos.
Previsões sobre como isso se desenvolveráhipoteca, o que esperar do mercado depende em grande medida, os analistas acreditam, afinal, da situação real dos bancos. O aspecto que reflete a atividade dos potenciais mutuários é secundário nesta fase. Mesmo que os russos não tivessem problemas com a capacidade de pagamento ditada pelo aumento dos preços (especialmente para eletrônicos e outros bens importados) e a ausência de crescimento real dos salários, a situação no próprio setor bancário está muito longe do ideal para o mercado de hipotecas deve se desenvolver tão ativamente quanto nos últimos anos, dizem os economistas.
Muito provavelmente, acreditam os analistas, se os bancosse desejam emprestar ativamente aos cidadãos em tempos de crise, o farão aumentando significativamente as taxas de juros. Ou restringindo ao máximo os critérios de aprovação de empréstimos. Assim, é bem possível um cenário em que a pessoa nem mesmo precisa pensar se deve ou não fazer uma hipoteca agora. Muito provavelmente, o banco simplesmente não será capaz de conceder um empréstimo em condições confortáveis. Ou ele vai recusar o aplicativo por motivos de crise interna. Faz sentido agora tirar uma hipoteca quando a situação nos bancos está longe de ser ideal? Muitos especialistas acreditam que tais decisões ainda não são muito justificadas.
Considere um bom cenário - digamosum russo não tem problemas com os empréstimos existentes, tem um salário alto e o banco, em princípio, está pronto para lhe conceder um empréstimo para a compra de uma casa. Devo fazer uma hipoteca para este cidadão agora? A resposta a esta pergunta pode ser dada com base no estudo do aspecto-chave da próxima transação: não será que depois de um tempo comprar um apartamento ele se tornará muito mais barato que a hipoteca não será lucrativa para uma pessoa?
Nesse aspecto, decidir se vale a penapara obter uma hipoteca agora, o mais aconselhável estudar o mercado não tanto em termos da situação de crise nos bancos e sanções, mas em termos de análise de tendências que refletem a dinâmica de compra e venda de imóveis. Claro, a situação política desempenha um papel aqui. Mas o fator-chave nas perspectivas de investimento em habitação, dizem os especialistas, é a situação no mercado relevante.
Como vão as coisas no segmento imobiliário?É lucrativo agora tirar uma hipoteca em termos do movimento esperado nos preços das casas? Os especialistas identificam três cenários possíveis em relação às perspectivas de desenvolvimento do mercado.
De acordo com o primeiro, os preços dos imóveis emos próximos anos permanecerão em um nível mais ou menos correspondente ao atual. Os defensores desse ponto de vista acreditam que o mercado imobiliário de hoje é bastante equilibrado em termos de preço, oferta e demanda. A redução potencial na atividade de compra devido aos empréstimos limitados pelos bancos e à baixa capacidade de pagamento dos tomadores, acreditam os economistas, será acompanhada por uma diminuição correspondente na oferta - em grande parte devido ao fato de que os proprietários preferirão esperar a crise e não vender seus casas muito baratas. É lucrativo agora fazer uma hipoteca em relação a este cenário? Provavelmente não muito. Os preços continuarão os mesmos, mas o banco terá que pagar os juros, que, aliás, devem ser altos por conta da crise.
No entanto, faz sentido arranjar um apartamento a créditono caso de uma pessoa estar atualmente alugando uma casa, e o valor estimado dos pagamentos será compatível com as taxas de aluguel. No entanto, esta opção pressupõe que o cidadão tenha uma quantia significativa para o adiantamento da hipoteca. E, neste caso, provavelmente será mais lucrativo emiti-lo como depósito, para receber juros, pelos quais, por sua vez, pagamos o apartamento alugado. Alguns bancos agora oferecem um depósito de 20% ao ano ou mais. Isso se deve, segundo analistas, ao aumento da taxa de refinanciamento do Banco Central, que em dezembro subiu para 17%. Se tomarmos o cenário discutido acima como base, então do ponto de vista do investimento, um depósito parecerá mais lucrativo do que um investimento em um apartamento - é improvável que, neste caso, o preço suba 20% por ano e, em seguida, pelo mesmo montante, enquanto no caso de um depósito, os juros são vencidos pelo banco em progressão.
O segundo cenário assume que os preços parao mercado imobiliário ainda vai crescer. Isso estará associado principalmente a processos inflacionários. Espera-se, por exemplo, que somando os resultados do desenvolvimento econômico em 2014, o valor correspondente ultrapasse 11%. Mesmo que a demanda no mercado imobiliário não seja suficientemente dinâmica, acreditam os especialistas, pode-se esperar um aumento nos preços da habitação, em geral, em proporção à inflação. Vale a pena fazer uma hipoteca agora, se considerarmos este cenário?
Provavelmente, pontos de referência para potencialos compradores neste caso serão aproximadamente os mesmos que no caso da primeira opção. Ou seja, você pode fazer um empréstimo para um apartamento se o imóvel estiver sendo alugado e os juros forem iguais ou não muito superiores ao aluguel. Ou faça um depósito do valor que foi arrecadado pelo sinal, receba juros e, em função disso, pague o aluguel.
O terceiro cenário assume uma queda nos preços parahabitação. Isso se deve, por sua vez, a um possível desequilíbrio entre a oferta e a demanda no mercado, que pode ser alimentado pelo fato de que nos últimos anos um fundo significativo de novos edifícios foi introduzido na Rússia. Embora uma parte significativa dos apartamentos construídos no âmbito desses projetos seja partilhada, uma percentagem significativa deles será posteriormente vendida a preços de mercado ou, por exemplo, revendida. Isso poderia criar o que alguns economistas acreditam ser um excesso de oferta no mercado imobiliário.
Provavelmente, se você seguir este cenário, mesmonão vale a pena perguntar-se se vale a pena tirar uma hipoteca agora. Claro, essa não será a melhor opção. Quando se trata de encontrar investimentos lucrativos, você deve prestar atenção aos depósitos. Se houver necessidade de moradia, é melhor alugá-la por enquanto, até porque as taxas correspondentes, via de regra, estão diminuindo conforme o segmento de compra e venda.
Claro, todos os cenários do mercadoo mercado imobiliário depende em grande parte da situação do setor bancário e do nível de solvência dos cidadãos. Portanto, podemos dizer que os fatores de crise discutidos acima afetam diretamente o mercado imobiliário, assim como qualquer outro. Ao mesmo tempo, os especialistas ainda acreditam que os mecanismos de mercado objetivos - oferta e demanda - são formados sob a influência dos fatores acima em uma extensão limitada. Os critérios que refletem a necessidade real dos russos de certos tipos de habitação, levando em consideração o impacto dos processos de migração, mudanças na tecnologia de construção de apartamentos, etc., são muito importantes.
Alguns especialistas, no entanto, acreditamTambém é permitido destacar o quarto cenário, que implica um aumento significativo dos preços dos imóveis devido à influência de um fator único, em certo sentido. Como você sabe, a taxa do dólar quase dobrou em relação ao rublo em 2014. No entanto, a maioria das moedas de outros países em desenvolvimento, incluindo os países da CEI, não caiu tanto em relação à americana. Como resultado, o salário médio em dólares na Rússia e, digamos, no Cazaquistão, praticamente se estabilizou, ou mesmo, talvez, começou a ceder ao estabelecido no país vizinho. Como resultado, os apartamentos na Federação Russa em termos de, digamos, tenge do Cazaquistão, tornaram-se significativamente mais baratos em vários segmentos do que seus vizinhos. Como resultado, os cidadãos do Cazaquistão vêm para a Rússia e compram moradias aqui. Esta tendência, como sugerem alguns economistas, pode continuar, bem como se intensificar devido à atividade semelhante de residentes de outros países vizinhos - Bielo-Rússia, Azerbaijão, Estados Bálticos, possivelmente China. Isso pode, em certa medida, aquecer a demanda por imóveis e causar um crescimento de preços em uma dinâmica superior à inflação.
Talvez uma pessoa deva estudar, resolvendo uma questãocom o fato de que vale a pena fazer uma hipoteca, as opiniões de especialistas sobre o quarto cenário, mas apenas se ele mora em uma cidade fronteiriça. Ou seja, essa opção pode ser classificada como localizada.
Assim, identificamos os principais fatoresdefinindo tendências de crise no mercado imobiliário, e considerados os principais cenários, cujo estudo nos permitirá decidir se vale a pena hipotecar um apartamento na atual situação do mercado.
Vamos tentar resumir.Portanto, há uma crise no mercado de empréstimos bancários. Os bancos, com toda a probabilidade, não poderão emitir empréstimos com a mesma dinâmica de anos anteriores e nas mesmas condições de juros. Os mutuários, por sua vez, nem sempre terão uma oportunidade objetiva de pagar a hipoteca. A consequência é uma diminuição da demanda. O motivo da crise bancária é a situação política. Portanto, ao decidir se vamos hipotecar agora, quando há sanções da UE e dos EUA contra a Rússia, provavelmente dizemos não. Precisamos esperar até que a situação nos bancos se estabilize, eles encontrem novas fontes de empréstimos para saldar as obrigações existentes, ou o Governo os ajudará nisso.
O segundo fator que pode influenciar a decisãosobre se deve ou não uma hipoteca agora - a situação no mercado imobiliário russo. Os economistas identificam três cenários básicos. Esta é a estabilização dos preços, seu ligeiro crescimento, proporcional à inflação, ou uma diminuição. Ou, se uma pessoa vive em uma cidade fronteiriça, algum aumento no custo dos apartamentos.
Devo fazer uma hipoteca?Os prós e contras desta decisão em relação à situação atual do mercado são bastante óbvios. Entre os aspectos positivos está a oportunidade de fazer um investimento lucrativo se a demanda crescer no futuro próximo. Os economistas, embora reconheçam a profundidade significativa da crise atual, acreditam que a situação vai melhorar no futuro previsível - devido à possível retomada dos preços do petróleo, substituição de importações e diversificação da economia do país. Além disso, os investimentos imobiliários garantirão, pelo menos, a segurança dos investimentos monetários em relação à inflação. Entre os aspectos negativos da decisão de comprar uma casa - a probabilidade de uma queda nos preços ou a ausência de seu crescimento é bastante elevada. Nem um nem outro serão benéficos para o comprador do apartamento. Além disso, muito provavelmente, nesta fase, os bancos não serão capazes de oferecer ao mutuário termos de juros confortáveis.
