אגרות חוב (משכנתא) תופסים יותר מ 80% מכללעסקאות נדל"ן בארצות הברית, ברוסיה - פחות מ -10%. הסיכוי לניירות ערך ברור. עם זאת, רבים מודעים לא רק לאילו אגרות חוב מגובות משכנתא, אלא גם למושגים בסיסיים.
אגרות חוב הן ניירות ערך המעניקים את הזכות לקבל רווח מובטח קבוע.
אגרות חוב הן ניירות חוב. החזר מובטח לפי דירוג החברה. ככל שהחברה יציבה יותר כך גדל הסיכוי לקבל את ההכנסה המובטחת.
אג"ח משכנתא היא נייר חוב המממן מחדש השקעות בהלוואות נדל"ן.
לדוגמה, בנק AAA מעניק הלוואות לרכישותדיור. ההון, כמובן, מוגבל. לאחר שיש לו מיליארד רובל, הבנק יכול להנפיק, למשל, 1000 הלוואות. באופן טבעי, שוק הנדל"ן ייפסק כאשר נגמר כספי האשראי.
הנפקת אגרות חוב למשכנתא מועילה לכל משתתפי השוק:
עכשיו על איך שוק זה עובד.בנק AAA מנפיק הלוואה לרכישת נכסים בסכום של 5 מיליון רובל. עליהם הוא מנפיק אג"ח (משכנתא) ומוכר אותם בבורסה. כסף ממשקיעים הולך להלוואות חדשות. ניירות ערך מובטחים בתשלומי אזרחים במשכנתא.
אגרות חוב (משכנתא) אינן המכשיר היחיד למשקיעים בשוק זה. יש אלטרנטיבות:
כמובן, רעיון שהגיע מארצות הברית יכול להביארגעים חיוביים בשוק שלנו. עם זאת, איגרות חוב למשכנתאות ברוסיה מעוררות שאלות רבות הן מצד משקיעים והן ממומחים. המונח "יציבות" אינו חל על התפתחות הכלכלה של מדינתנו, במיוחד שוק הנדל"ן. במהלך 1.5-2 השנים האחרונות, היא לא רק הפסיקה לגדול, אלא גם ירדה באופן משמעותי. איגרות חוב (משכנתאות) אינן יכולות לייצר הכנסה משוק הנדל"ן אם היא לא תגדל.
הבעיה השנייה היא העלות הגבוהה של ניירות ערך.מסיבה זו, חברות מסחריות פרטיות ואזרחים מן השורה לא יוכלו להפוך למשקיעים. כל התקוות נצמדות לקרנות פנסיה שאינן ממלכתיות, לבנקים שיש להם כספים פנויים, שכביכול אינם יודעים היכן להשקיע אותם.
הבעיה השלישית היא היעדר מסגרת חקיקה מחושבת.
אפשר לסכם את זה: העלות הגבוהה של ניירות ערך, חוסר היציבות של שוק המשכנתאות, כמו גם מסגרת משפטית לא תקינה לא יאפשרו להתפתח סוג זה של ניירות ערך ברוסיה.
המשבר בשנת 2008 החל דווקא במשכנתאותאיגרות חוב (CDO). העובדה היא שמשקיעים רבים החלו לרכוש ניירות ערך, בידיעה ששוק הנדל"ן צומח ללא הרף. זה השפיע על האסטרטגיה של הבנקים, שהיו אדישים לפירעון הלקוחות שלהם. העיקר שיהיו להם. היו מקרים שבהם הונפקה משכנתא בסך 500 אלף דולר לאנשים שאין להם הכנסה רגילה. עבור הבנק, הסיכונים הם מינימליים - הם קיבלו את הכסף הזה בבורסות ממכירת איגרות חוב למשכנתא.
כמו כן, הבנקים הוציאו החלפות אשראי, כלומר ביטוח אם החוב לא שולם.
אבל הפירמידה הסתובבה עד כדי כך שתחתיהןהחלה להנפיק אגרות חוב (CDOs סינתטיות). מכיוון שהחברות האנליטיות לא ידעו מה זה, הן הסתמכו על נתוני חברות ההשקעות שהנפיקו אותן. חלק ידעו, אך חששו לאבד לקוחות גדולים. מהאיגרות החוב ברמה המסוכנת BBB הם עשו נכס בעייתי עוד יותר, אבל מידת האיום שלו כבר הייתה שווה ל- AAA (כמו אגרות חוב ממשלתיות של ההלוואה הפדרלית בארה"ב), כלומר בטוחה לחלוטין. זה איפשר למשקיעים עם מיליוני דולרים להשקיע בניירות ערך שאינם מובטחים, ובנוסף לגייס כספים מקרנות פנסיה, שאסור להם להשקיע בנכסים הנמוכים מהדירוג הזה. מטבע הדברים, פירמידה כזו תתמוטט במוקדם או במאוחר כאשר מחירי הדירות החלו לרדת. זה מה שקרה. חברות השקעה גדולות, משקיעים וסוכני ביטוח פשטו את הרגל.
משקיעים שהימרו עלהחלפות משכנתא, כלומר ביטוחי בטחונות נדל"ן שנמכרו במחירים נמוכים. כלומר, על ידי השקעה של מיליון דולר בהם אז אפשר להשיג כמה מאות מיליון, כיוון שאף אחד לא האמין פשוט בברירת מחדל.
