המצב הכלכלי ברוסיה עכשיו דיקשה, ואזרחים רבים חושבים כיצד להבטיח את בטיחות חסכונותיהם על ידי השקעתם ברכישת דירה. חלקם מתכוונים להשקיע בנדל"ן על חשבון קרנות אישיות, אחרים מסתמכים על הלוואה בנקאית. אך האם שווה כעת לקחת דיור במשכנתא? אולי יש דרכים מתאימות יותר להשקיע?
כדי לענות על השאלה, האם כדאי לקחת עכשיומשכנתא, כאשר לרוסיה יש מצב כלכלי קשה, יהיה כדאי לנתח תחילה מהם המרכיבים העיקריים במשבר הבנקאי, שעליו מדברים אנליסטים כל כך הרבה. ואז ננסה לקבוע עד כמה אשם בסנקציות של האיחוד האירופי ושל ארה"ב נגד רוסיה במצב זה - הם אלה שקובעים את תפקיד המפתח בעובדה שמגמות משבר נוצרו בכלכלה הרוסית.
אז מה הבעיות במדינה הלאומיתהמערכת הבנקאית של רוסיה? מומחים מזהים שתי קבוצות עיקריות של מדדי משבר, אשר, בתורן, נוצרות בהשפעת מספר רב של גורמים שונים.
אינדיקטור המשבר הראשון: כושר הפירעון של האוכלוסייה יורד. אנשים פשוט לא יכולים להרשות לעצמם לקבל הלוואות חדשות. זה, בתורו, קשור לגורמים העיקריים הבאים.
ראשית, עם עלייה באינפלציה, עליית המחירים עבוררוב מוצרי הצריכה, במיוחד אלה שמקורם מיובא. העלייה הבולטת ביותר במחיר של מכשירי חשמל ביתיים. וזה למרות העובדה ששכר ריאלי, אם גדל, אינו נמצא ביחס פרופורציונאלי. כמו כן, מחירי השירותים והתחבורה עולים בהתמדה. תוצאה: לאזרחים אין כספים בחינם לשירות הלוואות.
שנית, מדובר בעומס חוב משמעותי.חלקים של אזרחים. אנשים רבים לא כל כך חושבים אם לקחת משכנתא עכשיו, אבל כיצד לפרוע הלוואות קודמות. יותר מדי רוסים מתקשים להחזיר את חובם הנוכחי.
כעת ננסה לקבוע כיצדהסנקציות הכלכליות נגד רוסיה השפיעו על הופעתו של אינדיקטור המשבר הראשון. לגבי הגורם הראשון יש כנראה השפעה. מומחים מייחסים את עליית מחירי המוצרים לחרוב המזון של הפדרציה הרוסית מול ספקים אירופאים - וזה קשור איכשהו לסנקציות. זו התשובה הרוסית להם. לגבי הגורם השני - ככל הנראה, אשמת הסנקציות היא יחסית. העובדה היא כי עיקר ההלוואות שהונפקו על ידי הרוסים הרבה לפני סיבוך המצב הפוליטי.
ככל הנראה, תהיה לנו הזכות לציין כי שניהםגורמים היוצרים את האינדיקטור המקביל קשורים זה לזה. הערכת המוצרים והשירותים, כמובן, מגבילה עוד יותר את כושר הפירעון של הלווה הפוטנציאלי, בתנאי שיש לו הלוואות.
מדד משבר שני:הידרדרות מצב העניינים בבנקים כתוצאה מכך - חוסר יכולתם של מוסדות פיננסיים להנפיק הלוואות, לרבות הלוואות משכנתא, וכן להציע אותן בתנאים הנוחים לצרכן. גורמי המצב הנוכחי הם בתורם כדלקמן.
ראשית, לבנקים יש כעת מוגבלות ביותרהון חופשי. על מנת לתת משהו ללווים, על הבנקים שיהיה להם משהו. מומחים רבים מעריכים כי הנזילות של מוסדות האשראי הרוסים נמוכה.
שנית, הבנקים, באופן מוזר, נמצאים במצב דומה עם לווים - מבחינת עומס החוב. העובדה היא שהם עצמם חייבים הרבה למי - נושים זרים, הבנק המרכזי הרוסי.
בתורו, ננסה לקבוע אם הסנקציותהאשמים במצב הנוכחי? מומחים רבים סבורים שזה המקרה. למה? תומכי נקודת מבט זו מדגישים כי חלק ניכר ממוסדות האשראי והפיננסים הרוסיים הם חייבים של נושים זרים. בשנים שקדמו לסנקציות הם ביצעו באופן פעיל הלוואות חיצוניות וניצלו את האטרקטיביות של תנאי הריבית. החזר החובות נלקח ברובו באמצעות מנגנוני מימון מחדש - באמצעות הלוואות זרות חדשות. כעת, כאשר בתנאים של הסנקציות, בנקים רוסים איבדו כמעט את ההזדמנות לקבל הלוואות בחו"ל, על הכספים לחפש מקורות חדשים לתשלומים. למוסדות אשראי רבים, אומרים אנליסטים, אין עתודות משלהם לכך. ועוד יותר מכך, אין להם הון להנפיק אותו כהלוואות.
תחזיות כיצד זה יתפתחמשכנתא, למה לצפות מהשוק, במידה רבה תלויה, לדעת האנליסטים, עדיין במצב העניינים האמיתי בבנקים. ההיבט המשקף את פעילות הלווים הפוטנציאליים הוא משני בשלב זה. גם אם לרוסים לא היו בעיות בכושר התשלום המוכתב על ידי עליית המחירים (במיוחד עבור מוצרי אלקטרוניקה ומוצרים מיובאים אחרים) והיעדר צמיחה אמיתית בשכר, מצב העניינים בענף הבנקאות עצמו רחוק מדי מלהיות אופטימלי שוק המשכנתאות יתפתח באופן פעיל כמו בשנים האחרונות, אומרים כלכלנים.
סביר להניח, סבורים אנליסטים, אם בנקיםאם הם רוצים להלוות באופן פעיל לאזרחים בעתות משבר, הם יעשו זאת על ידי העלאת ריביות משמעותית. או על ידי החמרת הקריטריונים לאישור הלוואה ככל האפשר. לפיכך, יתכן בהחלט תרחיש בו אדם אינו צריך אפילו לחשוב האם כדאי לקחת משכנתא כעת. סביר להניח שהבנק פשוט לא יוכל לספק הלוואה בתנאים נוחים. או שהוא בכלל יסרב לבקשה מסיבות של משבר פנימי. האם זה הגיוני עכשיו לקחת משכנתא כאשר המצב בבנקים רחוק מלהיות אופטימלי? מומחים רבים סבורים כי החלטות כאלה עדיין אינן מוצדקות במיוחד.
שקול תרחיש טוב - נניחלאדם רוסי אין בעיות בהלוואות קיימות, יש לו משכורת גבוהה, והבנק, באופן עקרוני, מוכן להעניק לו הלוואה לרכישת דיור. האם עלי לקחת משכנתא לאזרח זה כעת? את התשובה לשאלה זו ניתן לתת על סמך חקר ההיבט המרכזי של העסקה הקרובה: האם לא יתברר שלאחר רכישת דירה לאחר זמן מה היא תהיה זולה כל כך עד שהמשכנתא לא תהיה רווחית עבור אדם?
בהיבט זה, הכרעה בשאלה האם כדאילקחת משכנתא עכשיו, רצוי ביותר ללמוד את השוק לא כל כך מבחינת מצב המשבר בבנקים וסנקציות, אלא מבחינת ניתוח מגמות המשקפות את הדינמיקה של מכירה ורכישה של נדל"ן. כמובן שהמצב הפוליטי משחק כאן תפקיד. אולם הגורם המרכזי בסיכויים להשקעה בדיור, אומרים מומחים, הוא מצב העניינים בשוק הרלוונטי.
איך הדברים מתנהלים בגזרת הנדל"ן?האם משתלם כעת לקחת משכנתא מבחינת התנועה הצפויה במחירי הדירות? מומחים מזהים שלושה תרחישים אפשריים לגבי הסיכויים להתפתחות השוק.
על פי הראשון, מחירי הנדל"ן בהשנים הבאות יישארו ברמה המקבילה פחות או יותר לזו הנוכחית. תומכי נקודת מבט זו סבורים כי שוק הנדל"ן של ימינו מאוזן למדי מבחינת תמחור, היצע וביקוש. הירידה הפוטנציאלית בפעילות הרכישה עקב הלוואות מוגבלות של הבנקים וכושר התשלום הנמוך של הלווים, סבורים כלכלנים, תלווה בירידה מקבילה בהיצע - בעיקר בשל העובדה שבעלי בתים יעדיפו להמתין למשבר ולא למכור את בתים זולים מדי. האם משתלם כעת לקחת משכנתא ביחס לתרחיש זה? כנראה שלא מאוד. המחירים יישארו זהים, אך הבנק יצטרך לשלם את הריבית, אשר יתר על כן, עשויה להיות גבוהה בגלל המשבר.
עם זאת, הגיוני לארגן דירה באשראיאם אדם שוכר כרגע בית, וסכום התשלומים המשוער יהיה תואם את שיעורי השכירות. עם זאת, אפשרות זו מניחה כי לאזרח יש סכום משמעותי עבור המקדמה על המשכנתא. ובמקרה זה, ככל הנראה יהיה משתלם יותר להנפיק אותו כפיקדון, לקבל ריבית, שבשל כך, בתורו, לשלם עבור הדירה השכורה. בנקים מסוימים מציעים כעת לארגן פיקדון בסך 20% לשנה ומעלה. הדבר נובע, לטענת האנליסטים, מהעלייה בשיעור מימון מחדש של הבנק המרכזי, שעלה בדצמבר ל -17%. אם ניקח את התרחיש הנ"ל כבסיס, אז מנקודת מבט השקעה, פיקדון ייראה רווחי יותר מהשקעה בדירה - אין זה סביר שבמקרה זה הוא יעלה במחיר של 20% לשנה. ואז באותה סכום, בעוד שבמקרה של פיקדון נצבר ריבית על ידי הבנק בהתקדמות.
התרחיש השני מניח שהמחירים עבורהנדל"ן עדיין יצמח. זה יהיה קשור בעיקר לתהליכים אינפלציוניים. צפוי, למשל, כי סיכום תוצאות הפיתוח הכלכלי בשנת 2014, הנתון המקביל יעלה על 11%. גם אם הביקוש בשוק הנדל"ן אינו דינמי מספיק, סבורים מומחים, ניתן לצפות לעליית מחירי הדיור באופן כללי ביחס לאינפלציה. האם כדאי לקחת משכנתא עכשיו אם ניקח בחשבון תרחיש זה?
סביר להניח, נקודות ציון לפוטנציאלהקונים במקרה זה יהיו זהים בערך כמו במקרה של האופציה הראשונה. כלומר, תוכלו לקחת הלוואה לדירה אם הדיור מושכר כרגע, ותשלומי הריבית יהיו זהים או לא גבוהים יותר מהשכירות. לחלופין, תוכלו לבצע הפקדה עבור הסכום שנאסף עבור המקדמה, לקבל ריבית ובשל כך לשלם עבור שכר דירה.
התרחיש השלישי מניח ירידת מחירים עבורדיור. הדבר נובע, בתורו, מחוסר איזון אפשרי בין ההיצע והביקוש בשוק, אשר יכול להיות מונע מכך שבשנים האחרונות הונהגה ברוסיה קרן משמעותית של בניינים חדשים. למרות שחלק משמעותי מהדירות שנבנו במסגרת פרויקטים כאלה משותפים, אחוז ניכר מהן יימכר לאחר מכן במחירי שוק או, למשל, ימכר מחדש. זה יכול ליצור מה שחלק מהכלכלנים מאמינים שהוא היצע יתר בשוק הדיור.
ככל הנראה, אם אתה עוקב אחר התרחיש הזה, אפילואין טעם לתהות האם כדאי לקחת משכנתא כעת. כמובן שזו לא תהיה האופציה הטובה ביותר. כשמדובר במציאת השקעות רווחיות, אתה יכול לשים לב לפיקדונות. אם יש צורך בדיור, עדיף להשכיר אותו לעת עתה, במיוחד מכיוון שהשיעורים המקבילים, ככלל, יורדים בעקבות מגזר הרכישה והמכירה.
כמובן, כל תרחיש בשוקנדל"ן תלוי במידה רבה במצב בענף הבנקאות וברמת כושר הפירעון של האזרחים. לכן, אנו יכולים לומר כי גורמי המשבר שנדונו לעיל משפיעים ישירות על שוק הדיור, כמו גם על כל אחד אחר. יחד עם זאת, מומחים עדיין מאמינים כי מנגנוני שוק אובייקטיביים - היצע וביקוש - נוצרים בהשפעת הגורמים הנ"ל במידה מוגבלת. קריטריונים המשקפים את הצורך האמיתי של הרוסים בסוגי דיור מסוימים, תוך התחשבות בהשפעת תהליכי הגירה, שינויים בטכנולוגיה של בניית דירות וכו ', חשובים מאוד.
אולם כמה מומחים מאמיניםמותר גם להבחין בתרחיש הרביעי, שמשמעותו עלייה משמעותית במחירי הנדל"ן עקב השפעת גורם ייחודי, במובן מסוים,. כידוע, שער הדולר כמעט הוכפל לעומת הרובל בשנת 2014. עם זאת, מרבית המטבעות של מדינות מתפתחות אחרות, כולל מדינות חבר העמים, לא נפלו כל כך הרבה נגד המטבע האמריקאי. כתוצאה מכך, השכר הממוצע בדולרים ברוסיה ובאמור בקזחסטן כמעט התיישב, או אפילו, אולי, החל להניב לזה שהוקם במדינה השכנה. כתוצאה מכך, דירות בפדרציה הרוסית במונחים של נניח קזחית הפכו זולות משמעותית במספר פלחים משכנותיהן. כתוצאה מכך, אזרחי קזחסטן מגיעים לרוסיה וקונים כאן דיור. מגמה זו, כפי שמציעים כלכלנים מסוימים, עשויה להימשך, ולהתעצם בגלל פעילות דומה של תושבי מדינות שכנות אחרות - בלארוס, אזרבייג'ן, המדינות הבלטיות, אולי סין. זה יכול, במידה מסוימת, לחמם את הביקוש לנדל"ן ולגרום לצמיחת מחירים בדינמיקה העולה על האינפלציה.
אולי אדם צריך ללמוד ולפתור שאלהעם העובדה האם כדאי לקחת משכנתא, חוות דעתם של מומחים בנוגע לתרחיש הרביעי, אך רק אם הוא גר בעיירת גבול. כלומר, ניתן לסווג אפשרות זו כמקומית.
לפיכך, זיהינו את הגורמים העיקרייםהגדרת מגמות משבר בשוק הנדל"ן, ונחשבת לתרחישים העיקריים, שמחקרם יאפשר לנו להחליט האם כדאי לקחת משכנתא לדירה במצב השוק של ימינו.
בואו ננסה לסכם.אז יש משבר בשוק ההלוואות לבנקים. בנקים, ככל הנראה, לא יוכלו להנפיק הלוואות באותה דינמיקה שהם עשו בשנים קודמות, ובתנאים זהים לריבית. ללווים, בתורם, לא תמיד תהיה הזדמנות אובייקטיבית לשלם על המשכנתא. התוצאה היא ירידה בביקוש. הסיבה למשבר הבנקאות היא המצב הפוליטי. לכן, כאשר מחליטים אם לקחת משכנתא כעת, כאשר הסנקציות של האיחוד האירופי וארה"ב נגד רוסיה מתבצעות, אנו כנראה אומרים שלא. עלינו לחכות עד שהמצב בבנקים יתייצב, הם ימצאו מקורות הלוואות חדשים כדי לשלם את התחייבויותיהם הקיימות, או שהממשלה תעזור להם בכך.
הגורם השני שיכול להשפיע על ההחלטהלגבי האם לקחת משכנתא כבר עכשיו - המצב בשוק הנדל"ן הרוסי. כלכלנים מזהים שלושה תרחישים בסיסיים. זהו ייצוב המחירים, צמיחתם הקלה, המתאימה לאינפלציה, או ירידה. לחלופין, אם אדם גר בעיירת גבול, עלייה מסוימת בעלות הדירות.
האם עלי לקחת משכנתא?היתרונות והחסרונות של החלטה זו ביחס למצב השוק הנוכחי הם די ברורים. בין ההיבטים החיוביים היא ההזדמנות לבצע השקעה רווחית אם הביקוש יגדל בזמן הקרוב. כלכלנים, למרות שהם מכירים בעומק המשמעותי של המשבר הנוכחי, מאמינים כי המצב ישתפר בעתיד הנראה לעין - עקב החזרת מחירי הנפט האפשרית, החלפת היבוא ופיזור כלכלת המדינה. כמו כן, השקעות נדל"ן יבטיחו לפחות את בטיחותן של השקעות כספיות ביחס לאינפלציה. בין ההיבטים השליליים של ההחלטה לרכוש בית - הסבירות לירידת מחירים או היעדר צמיחתם גבוהה למדי. לא אחד או השני לא יועילו לרוכש הדירה. כמו כן, ככל הנראה בשלב זה הבנקים לא יוכלו להציע ללווה תנאי ריבית נוחים.
