Títulos (hipotecas) representam mais de 80% de todostransações imobiliárias nos Estados Unidos, na Rússia - menos de 10%. As perspectivas para os títulos são óbvias. No entanto, muitos não sabem não apenas o que são títulos lastreados em hipotecas, mas também os conceitos básicos.
Títulos são títulos que dão o direito de receber um lucro fixo garantido.
Títulos são títulos de dívida. Os reembolsos são garantidos pela classificação da empresa. Quanto mais estável for a empresa, maior será a probabilidade de receber a receita prometida.
Um título hipotecário é um título de dívida que refinancia os investimentos em empréstimos imobiliários.
Por exemplo, o Banco AAA emite empréstimos para aquisiçõeshabitação. Seu capital é naturalmente limitado. Com 1 bilhão de rublos, o banco pode emitir, por exemplo, 1.000 empréstimos. Naturalmente, o mercado imobiliário vai parar quando a instituição de crédito ficar sem recursos.
A emissão de títulos hipotecários é benéfica para todos os participantes do mercado:
Agora, sobre como funciona esse mercado.Banco "AAA" emite um empréstimo para a compra de uma propriedade no valor de 5 milhões de rublos. Sobre eles, ele emite títulos (hipoteca) e os vende na bolsa de valores. O dinheiro dos investidores vai para novos empréstimos. Os títulos são fornecidos com o pagamento de hipotecas aos cidadãos.
Os títulos (hipoteca) não são o único instrumento para investidores neste mercado. Existem alternativas:
Claro, uma ideia que veio dos Estados Unidos pode trazermomentos positivos em nosso mercado. No entanto, os títulos hipotecários na Rússia levantam muitas perguntas tanto de investidores quanto de especialistas. O termo “estabilidade” não se aplica ao desenvolvimento da economia de nosso país, especialmente do mercado imobiliário. Nos últimos 1,5-2 anos, não apenas parou de crescer, mas também caiu significativamente. Títulos (hipotecas) não podem gerar renda no mercado imobiliário se ele não crescer.
O segundo problema é o alto custo dos títulos.Por esta razão, as empresas comerciais privadas e os cidadãos comuns não poderão se tornar investidores. Todas as esperanças estão depositadas nos fundos de pensão não estatais, bancos que têm fundos livres, que supostamente não sabem onde investi-los.
O terceiro problema é a falta de um quadro legislativo bem pensado.
Pode-se resumir: o alto custo dos títulos, a instabilidade do mercado hipotecário, bem como uma base jurídica mal concebida, dificilmente permitirão que esse tipo de títulos se desenvolva na Rússia.
A crise de 2008 começou justamente com hipotecasligações (CDO). O fato é que muitos investidores começaram a comprar títulos, sabendo que o mercado imobiliário está em constante crescimento. Isso influenciou a estratégia dos bancos, indiferentes à solvência de seus clientes. O principal é tê-los. Houve casos em que foi emitida uma hipoteca de 500 mil dólares a pessoas que não tinham um rendimento regular. Para o banco, os riscos são mínimos - eles receberam esse dinheiro nas bolsas de valores com a venda de títulos hipotecários.
Além disso, os bancos emitiam swaps de crédito, ou seja, seguro caso a dívida não fosse paga.
Mas a pirâmide girou tanto que sob elescomeçou a emitir obrigações (CDOs sintéticos). Como as empresas analíticas não sabiam o que era, elas confiaram nos dados das empresas de investimento que os emitiram. Alguns sabiam, mas temiam perder grandes clientes. A partir dos títulos do nível de risco BBB, eles fizeram um ativo ainda mais problemático, mas seu grau de ameaça já era igual a AAA (como títulos do governo do empréstimo federal dos Estados Unidos), ou seja, absolutamente seguro. Isso permitiu que investidores com milhões de dólares investissem em títulos não garantidos, além de levantar fundos de fundos de pensão, que estão proibidos de investir em ativos abaixo dessa classificação. Naturalmente, essa pirâmide mais cedo ou mais tarde entraria em colapso quando os preços das casas começassem a cair. Isso é o que aconteceu. Grandes empresas de investimento, investidores e corretores de seguros faliram.
Investidores que apostaram emswaps de hipotecas, ou seja, seguros imobiliários com garantia real que foram vendidos a preços baixos. Ou seja, investindo um milhão de dólares neles então, poderia-se obter várias centenas de milhões, já que ninguém simplesmente acreditava em um calote.
