रियल एस्टेट मूल्यांकन के क्षेत्र में विश्व अभ्यास में, तीन दृष्टिकोणों का उपयोग किया जाता है:
तकनीक का विकल्प काफी हद तक वस्तु पर निर्भर करता है।मूल्यांकन और वास्तविक स्थिति जो एक विशेष प्रकार की अचल संपत्ति के आसपास विकसित हुई है। हालांकि, अनुमानित मूल्य निर्धारित करने में सबसे विश्वसनीय विधि अभी भी एक तुलनात्मक दृष्टिकोण माना जाता है।
तुलनात्मक दृष्टिकोण संपत्ति के बाजार मूल्य को निर्धारित करने के तरीकों का एक सेट है। अनुमानित अचल संपत्ति की तुलना समान गुणों के साथ की जाती है।
मूल्यांकन निम्नलिखित सिद्धांतों पर आधारित है:
बाजार मूल्य लगभग समान हैसंतुलन मूल्य की अवधारणा। संतुलन मूल्य, मात्रात्मक विशेषताओं और मूल्य निर्धारण कारकों का एक सेट है जो वस्तु की आपूर्ति और मांग की तुलना करता है।
तुलनात्मक रूप से ध्यान में रखने वाले तत्वविश्लेषण, एक बड़ी संख्या, और उनका संयोजन लगभग अनंत के बराबर है। इसलिए, विश्लेषण कुछ निश्चित कारकों तक सीमित है जो मूल्य निर्धारण को सीधे प्रभावित करते हैं।
किसी भी अतिक्रमण या सहजता के परिणामस्वरूप होगामूल्यांकन की गई वस्तु की लागत को कम करना। यही है, संपत्ति के अधिकारों में कोई भी प्रतिबंध कीमत में कमी है। यदि तुलनीय वस्तुओं की तुलना में मूल्यांकन की गई वस्तु में ऐसे नुकसान नहीं हैं, तो इसके विपरीत, कीमत बढ़ जाती है।
भूमि भूखंडों के लिए, सरलीकरण की उपस्थिति नहीं हैकेवल नीचे का कारक। लागत का आकलन करते समय, यह बहुत महत्वपूर्ण है कि क्या भूमि का स्वामित्व या पट्टे का अधिकार, स्थायी उपयोग हस्तांतरित किया जाता है। पिछले दो अधिकारों को घटते हुए कारकों के रूप में जाना जाता है। यह बहुत महत्वपूर्ण है कि क्या भूमि को इसके साथ आगे के लेनदेन पर कुछ प्रतिबंध हैं या नहीं।
ऐसी स्थितियों को ध्यान में रखा जाता है यदि संपत्ति को मूल्यवान माना जाता है, तो बिक्री पर विशिष्ट विशेषताएं होती हैं।
दिवालियापन को एक निम्न कारक के रूप में संदर्भित किया जाता हैबिक्री और खरीद के लेनदेन को पूरा करने की जल्दी में एक विक्रेता है, क्योंकि समान वस्तुओं की तुलना में अचल संपत्ति बाजार वस्तु के एक्सपोजर समय को जानबूझकर कम किया जाता है।
पारिवारिक संबंध और साझेदारी भी मूल्यांकन को काफी प्रभावित करते हैं, हालांकि इन जोखिमों का आकलन करना कठिन है।
यदि विक्रेता और खरीदार किराये से जुड़े हुए हैंसंबंधों, और उनके बीच बिक्री और खरीद समझौते को समाप्त करने की योजना बनाई गई है, फिर कर भुगतानों को बचाने के लिए, निश्चित रूप से, अनुमानित मूल्य को कम करके आंका जाएगा। इस मामले में प्रेरणा समान है - चूंकि लेनदेन के पक्ष अन्य गैर-बाजार संबंधों द्वारा जुड़े हुए हैं, इसलिए, विक्रेता वास्तव में खरीदार को श्रेय देता है। एक समान स्थिति उत्पन्न होती है यदि लेन-देन विकल्प की शर्तों पर होता है।
आवासीय के मूल्यांकन मूल्य को बढ़ाने के लिएरियल एस्टेट बुनियादी ढांचे के विकास के लिए सरकारी सब्सिडी प्राप्त करने की संभावना के परिणामस्वरूप हो सकता है। प्रस्तावित रियायती ऋण की राशि रियायती और बाजार ऋण के बीच के अंतर से निर्धारित होती है।
समान गुणों और विशेषज्ञ मूल्य के लिए बाजार मूल्य के बीच एक महत्वपूर्ण अंतर होने पर एक नीचे समायोजन लागू किया जा सकता है।
मूल्यांकन में कार्यात्मक उद्देश्य में बदलाव को भी ध्यान में रखा जा सकता है, क्योंकि यह आपूर्ति और मांग के बीच संबंधों को प्रभावित करता है।
लागत बढ़ाने वाले कारक | लागत कम करने वाले कारक |
क्षेत्र के प्रेस्टीज अन्य आवासीय संपत्ति मालिकों की स्थिति रिजर्व ज़ोन पार्किंग की उपलब्धता परिवहन मार्गों तक पहुंच स्थापत्य स्मारकों और अन्य आकर्षणों की उपस्थिति संपत्ति के पास मनोरंजन क्षेत्र इमारत की वास्तुकला की अनूठी विशेषताएं | शहर के मध्य भाग से दूरी पैदल दूरी के भीतर किराने की दुकानों का अभाव स्कूल और पूर्वस्कूली संस्थानों से दूरी क्षेत्र में खराब पर्यावरणीय स्थिति संपत्ति, लैंडफिल के पास कारखाने और गोदाम की सुविधा |
भूमि भूखंड के मूल्यांकन के लिए एक तुलनात्मक दृष्टिकोण में संपत्ति के बारे में विशेषताओं का संग्रह शामिल है:
सबसे उल्लेखनीय उपस्थिति या हैकोई पहाड़ियों या ढलानों, रॉक संरचनाओं या खाई। यह भी महत्वपूर्ण है कि पृथ्वी की असर क्षमता, उसकी ताकत, भूजल की उपस्थिति क्या है। यह बहुत महत्वपूर्ण है कि क्या खनिजों की संभावित घटना के बारे में जानकारी है। यदि जानकारी की पुष्टि की जाती है, तो निश्चित रूप से भविष्य में भूमि का एक अतिक्रमण होगा।
बाजार तुलनात्मक दृष्टिकोण उन विशेषताओं का अध्ययन है जो गुणों में मूल्य जोड़ते हैं। इसमें शामिल है:
जिस सामग्री से इसे खड़ा किया जाता है वह भी मायने रखता हैभवन, अधिक आधुनिक और विश्वसनीय है, संपत्ति का मूल्य जितना अधिक होगा। अंतिम लेकिन कम से कम पूरी इमारत की सामान्य उपस्थिति, नवीकरण की उपलब्धता और एक सुविधाजनक प्रवेश द्वार नहीं है। यदि प्रवेश यार्ड से है, तो यह घटता कारक होगा।
मरम्मत की कमी बनाने का एक कारण हैमूल्यांकन रिपोर्ट में संशोधन। इस तरह की गणना मरम्मत या पुनर्स्थापना के काम की लागत के संदर्भ में की जाती है, जो कि निर्माण और मरम्मत में निवेश से प्राप्त होने वाले लाभ को ध्यान में रखेगा।
रियल एस्टेट में तुलनात्मक दृष्टिकोण लेखांकन हैऑपरेशन के दौरान ऊर्जा संसाधनों पर संभावित बचत। उपयोगिताओं की लागत में लगातार वृद्धि लोगों को लगातार वैकल्पिक ऊर्जा स्रोतों को बचाने और उपयोग करने के बारे में सोचती है।
यह कारक विशेष रूप से महत्वपूर्ण है यदि वस्तुआगे के किराये के लिए खरीदा है। किसी भवन या परिसर के संचालन के लिए लागत का आय अनुपात जितना अधिक होगा, अचल संपत्ति के किराये से शुद्ध आय में वापसी योग्य पूंजी की मात्रा उतनी ही कम होगी।
इस श्रेणी में मीटर की उपस्थिति या अनुपस्थिति का संकेतक भी शामिल है, चाहे गर्मी के नुकसान को कम करने के उपाय किए गए हों।
मूल्यांकन में उपस्थिति या अनुपस्थिति को ध्यान में रखना शामिल हैसेवा के तत्व। सबसे सरल उदाहरण यह है कि घर में एक लिफ्ट है या नहीं। सभी संचारों की उपस्थिति या पूर्ण या आंशिक अनुपस्थिति, विशेष रूप से स्थानीय प्रणाली से जुड़े लोग। यदि बहुत अधिक कमियां हैं, तो सुधार नीचे की ओर किया जाता है। रियल एस्टेट मूल्यांकन कई और संकेतकों द्वारा किया जाता है।
तुलनात्मक दृष्टिकोण का उपयोग करते हुए सभी गणना खुले स्रोतों से हाल ही में अचल संपत्ति के साथ लेनदेन के बारे में जानकारी पर आधारित हैं।
मूल्यांकन चरण:
तुलनात्मक दृष्टिकोण का उपयोग करके समायोजित कीमत और अंतिम लागत की व्युत्पत्ति का सामंजस्य।
सबसे पहले, विधि केवल विशिष्ट खरीदारों और विक्रेताओं की राय को प्रतिबिंबित करने की अनुमति देती है।
अनुमानित मूल्य वर्तमान स्थितियों में परिलक्षित होता है, वित्तीय स्थितियों और यहां तक कि मुद्रास्फीति की प्रक्रियाओं में परिवर्तन को ध्यान में रखता है। मूल्यांकन हमेशा सांख्यिकीय रूप से आधारित होता है।
एक विशिष्ट अचल संपत्ति वस्तु का मूल्यांकन करने के लिए, आपको संपूर्ण अचल संपत्ति बाजार का अध्ययन करने की आवश्यकता नहीं है, लेकिन केवल समान वस्तुओं। विश्वसनीय परिणामों के साथ तकनीक बहुत सरल है।
मूल्यांकन में तुलनात्मक दृष्टिकोण का सारअचल संपत्ति खरीदार और विक्रेता दोनों के लिए समझ में आता है। तकनीक पार्टियों को अचल संपत्ति बाजार का अध्ययन करने और यह सुनिश्चित करने की अनुमति देती है कि वे सही हैं। मूल्यांकन पहले से ही किए गए लेनदेन के आधार पर या अन्य विक्रेताओं के प्रस्तावों के आधार पर किया जा सकता है। किसी भी मामले में, तुलनात्मक कार्यप्रणाली समान अचल संपत्ति पर डेटा के व्यवस्थितकरण और तुलना है। मुख्य बात यह है कि तुलना के लिए समान वस्तुओं का चयन विशेष या असामान्य कारकों को ध्यान में रखता है, उदाहरण के लिए, संपार्श्विक की जब्ती का खतरा, स्थानीय स्तर पर नियमों में बदलाव या ऋण समझौते की शर्तों का पालन करने में विफलता, जबरदस्ती के तत्वों की उपस्थिति।
